Pokud jste četli poslední článek, tak už víte, že rezervační smlouva je při prodeji i nákupu nemovitosti velmi důležitý dokument. Proto se na něj dnes podíváme zblízka.
Přestože si stále hodně lidí myslí opak, rezervační smlouva je všechno, jen ne zbytečná. Důvodem je pravděpodobně to, že její úkol do plna oceníte často až ve chvíli, kdy nastanou problémy.
Rezervační smlouva a její název
Rezervační smlouva nemá přesně daný název, proto se můžete setkat s různými obměnami.
- dohoda o složení rezervační zálohy
- smlouva o rezervaci nemovitosti
- smlouva o složení blokovacího depozitu
- smlouva o rezervaci družstevního bytu
Důležitá je vždy pouze její podstata.
Jakou roli u prodeje nemovitosti rezervační smlouva hraje?
Jak už název vypovídá, rezervační smlouva má na starost rezervaci nemovitosti, čímž pracuje pro obě strany.
- Prodávající se v ní zavazuje, že nemovitost za předem daných podmínek prodá,
- kupující se zavazuje, že nemovitost za těchto podmínek koupí.
Díky tomu se vyhnete situacím, kdy:
- Prodávající dostane lepší nabídku a prodej vám odřekne,
- kupující si koupi na poslední chvílí rozmyslí a vše zruší.
To není ale jediná situace, která vás bez rezervační smlouvy může potkat.
Co vše rezervační smlouva upravuje?
Kvalitní rezervační smlouva upravuje celý prodejní proces.
Díky ní mají obě strany naprosto jasno v tom:
- Kdo jsou smluvní strany, tedy prodejce a prodávající + realitní makléř, který prodej zajišťuje,
- co přesně je předmětem prodeje (nemovitost, části budovy, pozemky, inventář…),
- jaká je cena, kdy bude zaplacena,
- platnost a účinnost rezervační smlouvy, výše rezervační zálohy,
- jak se bude nemovitost financovat, jak se bude čerpat případný hypoteční úvěr,
- jaký je termín uzavření kupní smlouvy a kdy bude nemovitost předána,
- jak bude vyřešena úschova kupní ceny (smlouva o úschově) a jak bude následně prodávajícímu vyplacena,
- jak bude převod časově i organizačně probíhat,
- jak se to s omezením vlastnických práv (věcná břemena či zástavy), jestli budou ukončena nebo převedena na kupujícího,
- jaké jsou povinnosti prodávajícího a kupujícího,
- jaké sankce budou jednu nebo druhou stranu čekat, pokud své povinnosti poruší,
- jaké jsou podmínky k rozvázání této smlouvy (které okolnosti ji mohou zrušit).
Díky tomu mají obě strany všechny důležité otázky v rezervační smlouvě zodpovězeny.
Písemná rezervační smlouva – výhody
Jak už jsem psala, díky tomu, že mají obě strany jasno, a se všemi body souhlasí, perfektně můžeme eliminovat riziko budoucích konfliktů a soudních hádek.
Pokud by k nedodržení dohodnutých podmínek nebo povinností přece jen došlo, hrozí dotyčnému smluvní pokuta.
- Rezervační smlouvu s klienty sepisuji vždy. Vím totiž, že díky ní probíhá prodejní proces opravdu hladce.
Písemná rezervační smlouva – nevýhody
Pokud nákup či prodej berete seriózně, písemná rezervační smlouva rizika nemá.
Jediným problémem může být žádost o hypotéku.
Pokud rezervační smlouvu podepíšete a hypotéku nedostanete, nebudete schopni splnit dohodnuté podmínky ve smlouvě. I to je ale problém řešitelný.
Úspěšný prodej neleží pouze na rezervační smlouvě
Jak už to tak bývá, ani rezervační smlouva ještě není 100% zárukou úspěšné transakce.
- Může se stát, že u prodávajícímu nastanou životní změny, které ho donutí prodej přerušit.
- Vy si mezitím už ale vyřešíte hypotéku a zaplatíte odhadce i právníky.
- Stejně tak může obdobná situace nastat v opačném případě, tedy na straně kupujícího. A obchod opět nedopadne úspěchem.
I to se bohužel stává. V tomto případě máte nárok na smluvní pokutu, k prodeji ani nákupu ale dotyčného nedonutíte.
Je dobré mít to na paměti a vyvarovat se zbrklých kroků, ke kterým může radost z téměř dokončeného obchodu svádět:
- Nepodepisujte rezervační smlouvu na jinou nemovitost ani se nepouštějte do jiné investice, která peníze z této transakce zahrnuje,
- nenakupujte předem do vašeho vysněného domu nábytek ani jiné vybavení,
- zkrátka s chladnou hlavou počkejte, až vše proběhne tak, jak má.
I od toho jsem tu já. Pomůžu vám zachovat si klid a neudělat neuvážené kroky, kterých byste mohli v budoucnu litovat. A nejen to. O co se postarám za vás? Čtěte zde.
Co je rezervační záloha?
Složení rezervační zálohy bývá podmínkou rezervace nemovitosti. Ukazujete tím totiž prodávajícímu svůj skutečný zájem o koupi. V tomto případě existují dvě možnosti, z nichž jedna nepatří k férovým obchodním jednáním.
-
Záloha na kupní cenu
-
-
- Tyto peníze slouží jako rezervační záloha a jsou součástí kupní ceny. Pokud smlouvu prodejce nepodepíše, zálohu vám realitní makléř vrátí.
-
-
Záloha na provizi
-
- Toto je právě druhý případ, se kterým se bohužel můžete setkat.
- Zaplacená záloha je v rezervační smlouvě makléřem popsána jako záloha na provizi, nikoliv na kupní cenu.
- Ve smlouvě najdete ustanovení, že záloha se stává provizí, jakmile vznikne příležitost uzavřít kupní smlouvu (tzn. například podání návrhu kupní smlouvy).
- Pokud prodejce z jakéhokoliv důvodu kupní smlouvu nepodepíše, daný makléř vám provizi nevrátí (jejich závazek je splněn — příležitost podepsat smlouvu totiž zařídila).
- Více o provizích čtěte zde.
Asi nemusím říkat, že toto jednání je velmi neprofesionální a při spolupráci s kvalitním makléřem se s ním nesetkáte. Vždy je dobré si makléře důkladně prověřit.
Garance vrácení rezervační zálohy – jak funguje?
Vždy je dobré být připraven. To stejné platí i pro podpis rezervační smlouvy.
Před podpisem vám (v případě zájmu) zařídím schůzku s ověřeným hypotečním poradcem, který vám pomůže prověřit vaši finanční bonitu. Pokud vám hypoteční poradce vše odsouhlasí a vy hypotéku přesto v závěru nedostanete, rezervační zálohu dostanete zpět. Ke garanci se vážou tyto podmínky:
- Uvedli jste pravdivé údaje o svých příjmech i závazcích (tento bod je velmi zásadní) a o hypotéku jste nepřišli z důvodu svého jednání.
- Prodávající s garancí souhlasí (souhlas je uveden v rezervační smlouvě).
- Garance se řídí podmínkami, které jsou stanoveny v rezervační smlouvě.
- Uzavřeme trojstrannou rezervační dohodu – mezi kupujícím, prodávajícím a realitním makléřem.
Velkým rizikem je vždy zatajení důležitých údajů. Druhým je pak volba nezkušeného bankovního poradce, který vaši bonitu prověří nesprávně. V obou případech můžete přijít nejen o hypotéku, ale také o vaši rezervační zálohu.
Sama spolupracuji pouze s vysoce kvalifikovanými hypotečními poradci, takže o spolehlivé prověření se nemusíte bát.
Typy rezervačních smluv
Aktuálně se můžete běžně setkat s třemi typy rezervačních smluv. O které jde?
-
- Trojstranná rezervační smlouva
Ta se uzavírá mezi prodávajícím, kupujícím a realitním makléřem. - Dvoustranná rezervační smlouva
Uzavírá se mezi kupujícím a prodávajícím. Setkat se s ní můžete poměrně často a to i při prodeji přes realitního makléře.
Tato smlouva poskytuje vyšší ochranu při porušení smluvních podmínek. Pokud totiž vstupuje do vztahu ještě třetí strana, tedy realitní makléř, bude se při řešení případných sporů hrát také na ochranu spotřebitele a vymahatelnost pokut může být omezena.
- Trojstranná rezervační smlouva
- Dvoustranná rezervační smlouva mezi kupujícím a realitním makléřem
U této smlouvy je v nevýhodě kupující, protože vztah s prodávajícím a jejich ústní dohody nejsou nijak právně upraveny. Této smlouvě se vždy vyhněte.
Rezervace a prodej bez realitního makléře
V případě prodeje bez realitního makléře si mohou kupující a prodávající sestavit rezervační smlouvu sami. Většinou ale narazí na dilema — kam složit rezervační zálohu, když se kupující a prodávající neznají?
- Jednou z možností je rezervační zálohu neskládat. O možných problémech už jsme si ale řekli.
- Druhou možností je složení zálohy u advokáta. Tam ale může naskytnout komplikace v případě nesplnění podmínek a smluvní pokuty. Do role soudce se totiž advokáti většinou stavět nechtějí.
Právě proto se na mě kupující a prodávající často obracejí. Neví totiž, jak sami prodej dokončit po administrativní a právní stránce.
A závěr?
Osobně si myslím, že správně sestavená rezervační smlouva má velký podíl na tom, že obchod proběhne hladce a bez konfliktů v budoucnu. Rezervační smlouvu, úschovu a mnoho dalšího můžete jednoduše vyřešit spoluprací s kvalitním makléřem. To vše je totiž jeho práce.
Chcete si být jisti, že se z vaší vysněné transakce nestane nekonečná noční můra? Klidně mi napište. Ráda se o vše postarám za vás!
