Proč psát rezer­vač­ní smlou­vu? Může­me se pře­ce domlu­vit úst­ně a je to. Nebo ne?

Občas si kupu­jí­cí a pro­dá­va­jí­cí chtě­jí ušet­řit prá­ci i čas a roz­hod­nou se fun­go­vat na úst­ní doho­dě. Jaká jsou rizi­ka obcho­du bez rezer­vač­ní smlouvy?

Proč ústní dohoda nestačí

Pokud se roz­hod­ne­te uzavřít pro­dej bez rezer­vač­ní smlou­vy, pra­xe je jas­ná. Není smlou­va, nejsou závaz­ky. A to zna­me­ná jedi­né. Kdo­ko­liv může kdy­ko­liv od obcho­du odstou­pit. Jis­to­tu nemá ani jed­na strana. 

• Kupu­jí­cí nemá jis­to­tu, že nemo­vi­tost, byť je nákup odsou­hla­sen, bude doo­prav­dy jeho.
• Pro­dá­va­jí­cí nemá jis­to­tu, že mu kupu­jí­cí na posled­ní chví­li obchod nezru­ší a od trans­ak­ce neodstoupí.
• Jed­no­du­še čeká­te, co bude. A nebo nao­pak nebude.

Stej­ně tak může být pro­blé­mem bez roz­mys­lu pode­psa­ná rezer­vač­ní smlou­va. Proč? Čtě­te tady.

Jak to může dopadnout

Jste v roli kupujícího.

• Inves­tu­je­te hod­ně své­ho času a samo­zřej­mě i peněz a vyří­dí­te si hypo­teč­ní úvěr.
• Pro­dá­va­jí­cí vám zavo­lá, že mu vznik­ly kom­pli­ka­ce a nemo­vi­tost pro­dat nemůže. 
• Vy jste s nemo­vi­tost počí­ta­li, mož­ná jste už dali v původ­ním byd­liš­ti výpo­věď, a teď jste na holičkách.

Jste v roli prodávajícího.

• Našli jste si kup­ce, kte­rý je z nemo­vi­tos­ti nad­še­ný. Vše jste si odsouhlasili.
• S vidi­nou hoto­vé­ho pro­de­je a tedy i peněz jste zača­li řešit dal­ší kroky. 
• Kupu­jí­cí vám ale vše na posled­ní chví­li zru­ší. Vy už jste ale tře­ba s peně­zi počí­ta­li pro kou­pi nové nemo­vi­tos­ti. Kolik pro­blé­mů vám z toho může vzniknout?

Sta­čí lep­ší nabíd­ka, zají­ma­věj­ší nemo­vi­tost nebo pros­tě myš­len­ko­vý zkrat, a o zába­vu je postaráno.

Vyhozené peníze

U prodeje/nákupu nemo­vi­tos­ti vzni­ká samo­zřej­mě mno­ho přímých i nepřímých nákladů.

• pro­vě­ře­ní nemovitosti
• vyří­ze­ní hypotéky
• odhad nemo­vi­tos­ti
• inves­ti­ce do práv­ní­ků a tvor­by smluv
• …

Toto všech­no jsou pení­ze, kte­ré mohou vel­mi jed­no­du­še vyle­tět komí­nem. Úst­ní domlu­va totiž nezna­me­ná v pod­sta­tě nic. Pro­dá­vat či kupo­vat nemo­vi­tost bez rezer­vač­ní smlou­vy je zkrát­ka hod­ně prá­ce s vel­mi nejis­tým závěrem.

Předcházejte nedorozuměním

Rezer­vač­ní smlou­va obsa­hu­je mno­ho důle­ži­tých detai­lů. Pat­ří mezi ně třeba:

• přes­ná defi­ni­ce nemovitosti
• co spo­leč­ně s nemo­vi­tos­tí kupu­je­te (vyba­ve­ní atd.)
• ter­mín uza­vře­ní kup­ní smlouvy
• pří­pad­ná věc­ná bře­me­na nebo exekuce
• cena
• způ­sob úhrady
• …

Správ­ně a přes­ně napsa­ná rezer­vač­ní smlou­va vám ušet­ří mno­ho ner­vů. Osob­ně si totiž může­te slí­bit coko­liv, rea­li­ta může být pak ale znač­ně odliš­ná. A na budou­cí spo­ry je zadě­lá­no. Co je ale psá­no, to je taky dáno.

Rezervační smlouva a hypoteční úvěr

Vaše ban­ka vám smlou­vu k hypo­teč­ní­mu úvě­ru při­pra­ví na zákla­dě návr­hu kup­ní smlou­vy nebo před­lo­že­ní rezer­vač­ní smlouvy. 

• Pokud nic z toho nemá­te, může být situ­a­ce složitější. 
• Návrh kup­ní smlou­vy totiž nemá práv­ní váhu. Nejde totiž o uza­vře­nou smlouvu.

Jak z toho ven

Mít dob­ře napsa­nou rezer­vač­ní smlou­vu je oprav­du základ. Kdo vám s ní může pomo­ci? Tře­ba kva­lit­ní rea­lit­ní mak­léř. Je to totiž jed­na ze slu­žeb, kte­rá do jeho kom­pe­ten­ce roz­hod­ně patří.