Pokud se chystáte prodávat nemovitost, buďte připraveni také na nezbytné povinnosti, které jsou s prodejem spojeny.
V případě že byste se jim chtěli vyhnout, hrozí vám pokuta nebo nepříjemnosti v budoucnu. Tak se na ně raději pojďme podívat.
Daň z příjmu
Ano, daně jsou věčné. A nevyhnete se jim pravděpodobně ani při prodeji nemovitosti.
- Daň z příjmu při prodeji nemovitosti upravuje tento zákon.
- Více o dani z příjmu při prodeji družstevního bytu jsem psala zde, o dani u darované nemovitosti jsem psala v tomto článku, ohledně osvobození od daně z příjmu pak tady.
Na daně nezapomínejte, nikdy.
Původ finančních prostředků
Možná se divíte, o co jde, když vy jste ti, kteří prodávají. Zákon proti praní špinavých peněz se ale týká i prodejce.
Co je vaše povinnost v rámci AML zákona?
Jako prodávající máte povinnost uvést a prokázat zdroj peněžních prostředků, za použití kterých jste nemovitost nabyli. Pokud jste navíc politicky exponovanou osobou, čeká vás i prokazování zdroje majetku.
- Tyto informace budou zjišťovat banky, advokáti, realitní kancelář i notář.
- Při prodeji se této povinnosti nevyhnete. Pokud byste tyto informace odmítli sdělit, patrně byste narazili na odmítnutí úschovy kupní ceny, a k tomu by daný orgán musel tuto skutečnost nahlásit na Finanční analytický úřad z důvodu podezřelé transakce.
PENB
Průkaz energetické náročnosti budov. Další dokument, který musíte kupujícímu podle zákona předat. Tato povinnost se týká prodeje bytu i domu.
Tyto průkazy eviduje databáze ENEX, kterou spravuje Ministerstvo pro místní rozvoj.
Co se může stát, když povinnost předat PENB průkaz nesplníte?
Finanční sankce
- Pokud prodáváte nemovitost jako fyzická osoba, hrozí vám sankce ve výši 100.000 Kč.
- Pokud prodáváte nemovitost jako osoba právnická, sankce se může skočit rovnou na 200.000 Kč.
Vydírání ze strany prodávajícího
- Pokud průkaz nedodáte a kupujícímu budou chybět informace, nemusí se stát vůbec nic.
- Pokud ale kupující vaše povinnosti znát bude, může vás vydírat s touhou dodatečné slevy.
Osobně doporučuji vyhnout se potenciálním problémům předem. Nikdy nevíte, co se může stát (a na koho narazíte).
Projektová dokumentace
Další z vašich zákonných povinností je ponechat k dané stavbě také ověřenou projektovou dokumentaci.
Pokud bychom chtěli tento zákon citovat, pak je to:
Vlastník stavby a zařízení je povinen:
- c) uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje,
- d) uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě.
Pokud nemovitost předáváte, jste povinni spolu s ní předat kupujícímu i veškerou dokumentaci.
Co když projektovou dokumentaci nepředáte?
Pokud bude projektová dokumentace chybět, hrozí vám ze zákona pokuta až ve výši 400.000 Kč.
- Toto je rizikové především v případech, že by se nový majitel rozhodl nemovitost rekonstruovat.
- Druhým rizikovým případem je spor ohledně skrytých vad nemovitosti. Pak se může kupující domáhat plnění soudně nebo dát podnět stavebnímu úřadu.
Předání této dokumentace si nechte vždy potvrdit písemně.
Bezdlužnost
Pokud převádíte na nového majitele bytovou jednotku, musíte jakožto majitel doručit potvrzení bezdlužnost, případně potvrzení o výši dluhu. Tyto dluhy mohou:
- být vůči osobě, která je odpovědná za správu domu
- souviset se zálohami (a užíváním bytu)
- být spojeny s příspěvky na správu nemovitosti nebo pozemku
Co když potvrzení o bezdlužnosti nedoručíte?
V tomto případě riskuje kupující, jelikož dluhy prodávajícího se prodejem přenášejí na kupujícího.
Oznamovací povinnost a finanční úřad
Pokud prodáváte byt v hodnotě vyšší než 5 milionů korun, je vaší povinností oznámit prodej finančnímu úřadu. Platí to i v případě, že pro vás platí osvobození od daně.
Co když prodej FU nenahlásíte?
- Pokud tuto povinnost splníte až po dané lhůtě (ale nemuseli jste být k podání oznámení vyzváni), hrozí vám pokuta ve výši 0,1 % z neoznámeného příjmu.
- Pokud jste tuto povinnost splnili až na vyzvání, pokuta už může být ve výši 10 % neoznámeného příjmu.
- Pokud se rozhodnete výzvy finančního úřadu ignorovat, pak můžete zaplatit až 15 % z této částky.
Spoluvlastníci a předkupní právo
Spoluvlastnické podíly mohou s prodejem také zamávat. Pokud nejste jediným majitelem nemovitosti, může se vás týkat povinnost nabídnout nemovitost ke koupi první právě spoluvlastníkům.
- Pokud předkupní právo spoluvlastníků “přehlédnete” mohou se domáhat zneplatnění celého prodeje.
- Více přečtěte v mém článku o předkupním právu.
Včasné odhlášení od daně z nemovitosti
Odhlásit se od daně z nemovitosti máte do 31. 1. následujícího roku po prodeji.
Revizní a technické zprávy
Vše, co se týká:
- technického stavu nemovitosti,
- elektroinstalace,
- plynových zařízení,
- elektrických spotřebičů,
- hromosvodu,
- …
Dokumenty, které nejsou ze zákona povinné, ale já přesto vřele doporučuji nepřehlížet, Proč? Čtěte v mém dalším článku!
Pokud chcete prodat nemovitost bez starostí, jsem tu pro vás. Svým klientům se starám o prodej nemovitostí od A do Z. Ráda pomohu i vám!
