Zákon č. 163/2020 Sb nabyl účinnosti 1. 7. 2020. Jedna z hlavních změn se týkala výrazného omezení předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti.

Co je vlast­ně před­kup­ní prá­vo, kdy se vás týká a kdy ho může­te hodit vese­le za hlavu? 

Předkupní právo – co to je?

Před­kup­ní prá­vo je spja­to se spo­lu­vlast­nic­tvím. V pod­sta­tě vyža­du­je, aby spo­lu­vlast­ník nemo­vi­tos­ti před zamýš­le­ným pro­de­jem v prvé řadě nabí­dl podíl spo­lu­vlast­ní­kům (před­kup­ní­kům), a to za stej­ných pod­mí­nek, za kte­rých chce pro­dá­va­jí­cí nemovitost/podíl pro­dat. Pokud spo­lu­vlast­ní­ci tuto mož­nost nevy­u­ži­jí, je mož­né ten­to podíl pro­dat tře­tí osobě.

Zákon­né před­kup­ní prá­vo je v pod­sta­tě ochra­na spo­lu­vlast­ní­ků (mohou díky němu čás­teč­ně ovliv­nit, kdo bude novým spo­lu­vlast­ní­kem). Smys­lem je sna­ha o sjed­no­ce­ní vlast­nic­tví (méně osob totiž obvykle zna­me­ná snaž­ší sprá­vu). Záro­veň ale před­sta­vu­je ome­ze­ní dis­po­zi­ce se spo­lu­vlast­nic­kým podílem.

Kdy předkupní právo platí?

• V sou­čas­né době se před­kup­ní prá­vo uplat­ňu­je pou­ze u spo­lu­vlast­nic­tví, kte­ré vznik­lo v pří­pa­dě smr­ti (závěť), nebo jinou práv­ní sku­teč­nos­tí, při kte­ré spo­lu­vlast­ní­kům už od počát­ku neby­lo umož­ně­no ovliv­nit svá prá­va a povin­nos­ti (tedy v situ­a­ci, kdy spo­lu­vlast­nic­tví nevznik­lo na zákla­dě doho­dy mezi účastníky).
• Na roz­díl od dří­věj­ší­ho záko­na byl také roz­ší­řen okruh věcí, na kte­ré lze zákon­né před­kup­ní prá­vo vyu­žít – aktu­ál­ně ho lze apli­ko­vat i na věci movité.
• Pokud kupu­je­te nemo­vi­tost, dopo­ru­ču­ji vždy ově­řit, zda se k nemo­vi­tos­ti toto před­kup­ní prá­vo nevá­že. Pokud zjis­tí­te, že ano, je čas­to roz­ho­du­jí­cí komu­ni­ka­ce s aktu­ál­ním vlast­ní­kem a oso­bou, kte­rá může toto před­kup­ní prá­vo uplatnit.

Časové omezení

Před­kup­ní prá­vo je aktu­ál­ně také časo­vě ome­ze­no – jed­ná se o lhů­tu v dél­ce šes­ti měsí­ců od vzni­ku spo­lu­vlast­nic­tví. Pokud se v této lhů­tě spo­lu­vlast­ník roz­hod­ne svůj podíl pro­dat, má povin­nost nabíd­nout ho prv­ní ostat­ním spo­lu­vlast­ní­kům. Po ukon­če­ní této lhů­ty už mohou spo­lu­vlast­ní­ci svůj podíl pře­vá­dět bez omezení.

Co zůstává

V nové úpra­vě záko­na zůstá­vá zákon­né před­kup­ní prá­vo ve pro­spěch vlast­ní­ka pozem­ku k cizí stav­bě, kte­rá na tom­to pozem­ku sto­jí. Sou­čas­ně také před­kup­ní prá­vo vlast­ní­ka stav­by na cizí poze­mek, na kte­rém je jeho stav­ba posta­ve­na. Cílem by mělo být vlast­nic­tví pozem­ku i nemo­vi­tos­ti jed­nou osobou.

Výhody a nevýhody zrušení předkupního práva

• Výho­dy
  Základ­ním smys­lem před­kup­ní­ho prá­va je vždy zame­ze­ní tříš­tě­ní vlast­nic­tví. Nej­ví­ce nove­la záko­na pozi­tiv­ně ovliv­ni­la pře­vo­dy byto­vých jed­no­tek, se kte­rý­mi sou­vi­sí i spo­lu­vlast­nic­ký podíl na dal­ší neby­to­vé jed­not­ce (např. garáž nebo sklep), kte­rá nále­ží for­mou spo­lu­vlast­nic­tví vlast­ní­kům všech bytů. K tomu­to spo­lu­vlast­nic­ké­mu podí­lu obvykle pat­ří prá­vo uží­vat kon­krét­ní pro­stor výlučně. 

• Nevý­ho­dy
  Spo­lu­vlast­ník může svůj podíl nemo­vi­tos­ti pře­vést na koho­ko­liv i bez vědo­mí ostat­ních spo­lu­vlast­ní­ků. Díky tomu může dojít k situ­a­ci, kdy podíl zís­ká oso­ba ohro­že­ná exe­ku­cí, oso­ba, kte­rá má s podí­lem dal­ší obchod­ní plá­ny nebo člo­věk, kte­rý bude svým život­ním sty­lem naru­šo­vat sym­bi­ó­zu v nemovitosti.

Tato úpra­va záko­na nahrá­vá zájem­cům o naby­tí spo­lu­vlast­nic­tví. Řada lidí také inves­to­va­la do nemo­vi­tos­ti a spo­lu­vlast­nic­tví s vidi­nou práv­ní jis­to­ty (např. part­ner nebu­de moci svůj podíl bez jejich vědo­mí pro­dat). Tato jis­to­ta však po úpra­vě záko­na bohu­žel zmizela.

Co říct na závěr? Vždy je lepší být připraven na všechno. 

V pří­pa­dě spo­lu­vlast­nic­tví dopo­ru­ču­ji zajis­tit si před­kup­ní prá­vo smluv­ně. Toto ošet­ře­ní lze pak zapsat do katastru nemo­vi­tos­tí a chrá­nit se tak pro­ti pří­pad­ným kon­flik­tům v budoucnu.

Řeší­te pro­blémy se spo­lu­vlast­nic­tvím? Ráda vám pomůžu pro­jít tou­to situ­a­cí s co nejmen­ším zatí­že­ním. Ozvě­te se mi a domlu­ví­me si ter­mín schůzky!