Jste součástí dědického řízení? Bude součástí dědického řízení nemovitost a zajímá vás, jak se dále postupuje v případě plánování prodeje? 

Dědic­ká říze­ní vět­ši­nou nebý­va­jí pří­jem­nou udá­los­tí. Někdy býva­jí spo­je­na s úmr­tím milo­va­né­ho čle­na rodi­ny, jin­dy jsou sou­čás­tí sou­ro­ze­nec­ké hád­ky, nezříd­ka pak býva­jí před­mě­tem dal­ších spo­rů. Tak jak tak, pro­ces to bývá emo­tiv­ně nároč­ný. Jaká jsou tedy fak­ta a co vás prav­dě­po­dob­ně čeká?

Co rozhoduje o tom, kdo bude dědit?

• Závěť
  Pro­hlá­še­ní zůsta­vi­te­le o tom, kdo bude dědicem.
• Dědic­ká smlouva
  Smlou­va, ve kte­ré se zůsta­vi­tel a dědic ohled­ně před­mě­tu dědic­tví domluví.
• Zákon
  Pokud zůsta­vi­tel nena­psal závěť ani smlou­vu, roz­ho­du­je zákon. V tom­to pří­pa­dě mají vždy před­nost nej­bliž­ší — tedy manžel/ka, rodi­če nebo děti. Pokud nikdo tako­vý není, je dal­ším na řadě tzn. “blíz­ký spo­lubyd­lí­cí”. Jed­ná se o oso­bu, kte­rá se zůsta­vi­te­lem mini­mál­ně jeden rok před smr­tí žila (byla na něm exis­tenč­ně závis­lá a sta­ra­la se o domác­nost). Pokud ani v tom­to pří­pa­dě nikdo tako­vý není, mohou dědit sou­ro­zen­ci nebo vzdá­le­ní příbuzní.

Dědické řízení — jak probíhá?

1. Dědic­ké říze­ní začí­ná po smr­ti zůsta­vi­te­le a vede­ním říze­ní je sou­dem urče­ný notář. Dědic pak kon­krét­ní dědic­tví zís­ká­vá až na zákla­dě výsled­ku dědic­ké­ho řízení. 

2. Jako prv­ní je vždy nut­né pro­vě­řit, zda exis­tu­je sepsa­ná závěť nebo dědic­ká smlou­va. Čas­to se stá­vá, že v se v samot­ném říze­ní dědi­co­vé ohled­ně roz­dě­le­ní dědě­né­ho majet­ku dohod­nou. Aby nedo­šlo k poz­děj­ším kon­flik­tům, je tře­ba uzavřít doho­du dědi­ců. Opač­ným pří­pa­dem je pak situ­a­ce, kdy měl zůsta­vi­tel dlu­hy (a dědic­tví je tedy mož­né se vzdát). 

3. V rám­ci nemo­vi­tos­tí je nezbyt­né maje­tek oce­nit — zaří­dit odhad nemo­vi­tos­ti pro dědic­ké říze­ní, kte­ré násled­ně před­lo­ží­te notáři. 

4. Pro­ti roz­hod­nu­tí, kte­ré notář na zákla­dě dědic­ké­ho říze­ní vydá, je mož­né se odvo­lat. Pokud této mož­nos­ti žád­ný z účast­ní­ků v dané lhů­tě (15 dní) nevy­u­ži­je, nabý­vá roz­hod­nu­tí práv­ní moci. Prá­va na odvo­lá­ní se může­te vzdát už v prů­bě­hu říze­ní - pokud všich­ni účast­ní­ci sou­hla­sí, je dal­ší postup vel­mi hlad­ký a dědic­ké roz­hod­nu­tí nabý­vá práv­ní moci bez odkladů. 

5. Práv­ní mocí dědic­ké­ho říze­ní je celý pro­ces ukon­čen a dědi­co­vé se tím­to stá­va­jí vlast­ní­ky, niko­liv až zápi­sem vlast­nic­ké­ho prá­va do katastru. 

Co se děje s nemovitostí?

Notář se posta­rá také o zápis nové­ho vlast­ní­ka (dědi­ce) do katastru nemo­vi­tos­tí. Práv­ně je ale dědic vlast­ní­kem už ve chví­li naby­tí práv­ní moci dědic­ké­ho říze­ní. I přes­to dopo­ru­ču­ji s dal­ší­mi kro­ky (ohled­ně pro­de­je) počkat prá­vě do chví­le zápi­su vlast­ní­ka do katastru nemovitostí.

A co prodej zděděné nemovitosti?

Pokud bys­te rádi nemo­vi­tost, kte­rou jste zís­ka­li v dědic­tví, pro­da­li, pak vás čeká toto:

• Pokud už máte zájem­ce, potře­bu­je­te sepsat kup­ní smlou­vu. Pokud bys­te toto chtě­li řešit s před­sti­hem (tzn. před naby­tím práv­ní moci dědic­ké­ho roz­hod­nu­tí), dopo­ru­ču­ji pode­psat prv­ní smlou­vu o smlou­vě budou­cí kup­ní. V té najde­te usta­no­ven záva­zek pře­ve­de­ní nemo­vi­tos­ti na zájem­ce ve chví­li, kdy se oče­ká­va­ný dědic sta­ne dědi­cem právoplatným. 

• Pokud bylo dědi­ců jed­né nemo­vi­tos­ti více, je tře­ba se spo­leč­ně shod­nout na pod­mín­kách a s pro­de­jem musí sou­hla­sit všich­ni (stej­ně jako všich­ni musí pode­psat kup­ní smlou­vu). Jiná situ­a­ce je v pří­pa­dě, že pro­dá­vá­te jen svou zdě­dě­nou část nemo­vi­tos­ti (např. jed­na byto­vá jednotka).
  Pokud by k doho­dě nedo­šlo, je mož­né řešit vypo­řá­dá­ní spo­lu­vlast­nic­tví soud­ní ces­tou. Tato ces­ta ale obvykle nebý­vá pří­jem­ná, pro­to dopo­ru­ču­ji tuto vari­an­tu jako poslední.
  Dob­ré je také vědět, že maje­tek naby­tý v dědic­tví není sou­čás­tí spo­leč­né­ho jmě­ní man­že­lů. Díky tomu dědic nepo­tře­bu­je k pro­de­ji  sou­hlas manžela/manželky.

• Kup­ní smlou­va je vel­mi důle­ži­tá, pro­to vždy dopo­ru­ču­ji nechat si ten­to doku­ment sepsat od kom­pe­tent­ní oso­by (advo­kát, notář nebo kom­plet­ní a poho­dl­ný ser­vis od vaše­ho  rea­lit­ní­ho mak­lé­ře). Poté, co se obě stra­ny shod­nou na pod­mín­kách a způ­so­bu úscho­vy, může­me při­stou­pit k podpisu. 

• Úscho­va je dal­ším důle­ži­tým kro­kem. Advo­kát­ní nebo notář­ská úscho­va je totiž ochra­na kupu­jí­cí­ho i pro­dá­va­jí­cí­ho. Kup­ní cena je kupu­jí­cím zapla­ce­na a vlo­že­na do úscho­vy bez­pro­střed­ně po pod­pi­su smlou­vy. Pro­dá­va­jí­cí tyto pení­ze obdr­ží až poté, co se kupu­jí­cí sta­ne ofi­ci­ál­ním novým vlast­ní­kem, zapsa­ným v katastru nemovitostí. 

• Po pode­psá­ní (pod­pi­sy musí být úřed­ně ově­ře­ny) a pře­vo­du kup­ní ceny do vybra­né­ho způ­so­bu úscho­vy se kup­ní smlou­va podá­vá na kata­strál­ní úřad. Celý pro­ces schva­lo­vá­ní trvá při­bliž­ně měsíc. Poté si obě stra­ny mohou nemo­vi­tost pře­dat a vypla­tit pení­ze z úschovy.

Více infor­ma­cí o pro­de­ji nemo­vi­tos­ti může­te pře­číst v mém článku.

A co daně?

Pří­jmy z dědic­tví jsou aktu­ál­ně osvo­bo­ze­ny od daně z pří­jmů.
Pokud ale hod­no­ta zdě­dě­né nemo­vi­tos­ti pře­vy­šu­je část­ku 5 mili­o­nů Kč (hod­no­tu zjis­tí­te na zákla­dě odha­du nemo­vi­tos­ti pro dědic­ké říze­ní), musí­te ten­to fakt nahlá­sit finanč­ní­mu úřadu.

Pokud bude­te nemo­vi­tost pro­dá­vat za cenu vyš­ší (a nemů­že­te uplat­nit osvo­bo­ze­ní od daně z pří­jmu při pro­de­ji),  bude­te muset uhra­dit roz­díl daně z pří­jmů (15 nebo 23 %).

Osvo­bo­ze­ní se pak čas­to týká vlast­nic­tví nemo­vi­tos­ti po dobu pěti let před pro­de­jem. Pokud byl zůsta­vi­tel pří­buz­ným v pří­mé řadě nebo manžel/ka, lze do této lhů­ty zapo­čí­tat i dobu, kdy nemo­vi­tost vlast­nil on/ona.

Dědic­ký pro­ces, stej­ně jako násled­ný pro­dej nemo­vi­tos­ti, může být nároč­ný. Je pro vás toto téma aktu­ál­ní a nechce­te na něj být sami? Ozvě­te se mi a domluv­me si schůzku. Ráda budu vaše pra­vá ruka.