Prodej nemovitosti je velký proces. Může být snadný, když víte, jak na to. Může být stresující, když necháte vše náhodě. Takže jak na prodej bytu? Na co si dát pozor a na co v žádném případě nezapomenout? 

Prodej svépomocí či s realitkou?

Otáz­ka čís­lo jed­na. Bez odpo­vě­di na tuto otáz­ku nemů­že­te pokra­čo­vat. Obě mož­nos­ti mají své výho­dy i nevý­ho­dy. Jaká vari­an­ta je pro vás lepší?

• Pro­dej za pomo­cí rea­lit­ní­ho makléře

Pro­dej s rea­lit­ní kan­ce­lá­ří má své nespor­né výho­dy. Vždy ale vel­mi zále­ží na správ­né vol­bě mak­lé­ře (i rea­lit­ky). Skvě­lý mak­léř = rych­lý pro­dej a per­fekt­ní výsled­ky. Vždy dej­te na refe­ren­ce či osob­ní dopo­ru­če­ní, zaměř­te se na výsled­ky. Zají­má vás více tato vol­ba? Klid­ně se mi ozvě­te, ráda s vámi vaši situ­a­ci proberu.

• Pro­dej bez realitky

Chce­te jít na pro­dej své­po­mo­cí? Člá­nek k tomu­to typu pro­de­je už jsem psa­la tady. Nicmé­ně i tak vás budou zají­mat násle­du­jí­cí informace!

Mluvte jasně

• Co vše vaše nemo­vi­tost zahrnuje?
• Jde o byt s podí­lo­vým vlast­nic­tvím na spo­leč­ných prostorách? 
• Jde o nemo­vi­tost s pozemky?
• Co je sou­čás­tí vybavení?

To vše jsou důle­ži­té otáz­ky, na kte­ré je dob­ré odpo­vě­dět pře­dem. Dohod­li jste se s kupu­jí­cím, jaký inven­tář zůsta­ne? Nebo jste mu nao­pak pře­dem řek­li, co sou­čás­tí nemo­vi­tos­ti není? Vždy měj­te vše písem­ně. Zame­zí­te tím poten­ci­ál­ním konfliktům.

Zákonné povinnosti

Víte o všech povin­nos­tech, kte­ré jako pro­dá­va­jí­cí máte? Pat­ří k nim tře­ba povin­nost před­lo­žit prů­kaz ener­ge­tic­ké nároč­nos­ti budo­vy (PENB) či reviz­ní zprá­vy (ply­no­vé­ho zaří­ze­ní, spa­li­no­vé ces­ty ke komí­nům,..). Více o povin­nos­tech pro­dá­va­jí­cí­ho najde­te zde.

Daňová povinnost

Vždy si včas zjis­tě­te, zda nejste povin­ni zapla­tit při pro­de­ji daň z pří­jmu. Pokud pro­dá­vá­te nemo­vi­tost, kte­rou jste zís­ka­li v dědic­kém říze­ní, budou vaše povin­nos­ti opět jiné. Více najde­te zde, tady nebo tady.

Technická zpráva k nemovitosti

Pro­věř­te reál­ný stav bytu a poten­ci­ál­ní skry­té vady dřív, než na ně při­jde kupu­jí­cí a vy bude­te muset platit. 

• Za skry­té vady jste totiž po dobu pěti let od pro­de­je zod­po­věd­ní vy.
  • Kupu­jí­cí tak od vás může poža­do­vat sle­vu, odstra­ně­ní záva­dy nebo dokon­ce odstou­pit od smlouvy.
• V pří­pa­dě, že jde o chy­by, o kte­rých pro­dá­va­jí­cí zjev­ně vědět musel, je pak mož­né pod­le toho­to záko­ní­ku uplat­nit prá­vo i po této lhůtě.

Spo­ry o skry­tých vadách jsou vel­mi čas­tým jevem a vře­le dopo­ru­ču­ji jim pře­de­jít. V ide­ál­ním pří­pa­dě si tech­nic­kou zprá­vu nech­te vypra­co­vat a při­lož­te ji ke kup­ní smlouvě.

Prodej s hypotékou

Spla­ce­ní úvě­rů může pro­běh­nout z vaší stra­ny, či ze stra­ny kupu­jí­cí­ho. Vždy si ale sjed­nej­te schůzku ve své ban­ce a zjis­tě­te si kon­krét­ní (ide­ál­ní) postup. K tomu­to téma­tu jsem psa­la tady a tady.

Správná cena nemovitosti

Tady si dej­te pozor. Nad­hod­no­ce­ná cena se posta­rá o vel­mi dlou­hý pro­ces, při­čemž bude vaše nemo­vi­tost ztrá­cet na důvě­ry­hod­nos­ti, pod­hod­no­ce­ná cena vás zase při­pra­ví o pení­ze. Dopo­ru­ču­ji nestří­let na sle­po a ide­ál­ní cenu určit za pomo­cí odbor­ní­ka. A zatím si k tomu může­te pře­číst ten­to článek.

Správná příprava

Vše, co do pří­pra­vy bytu k pro­de­ji inves­tu­je­te, se vám něko­li­ka­ná­sob­ně vrá­tí. Na co se tedy zamě­řit? Více na toto téma najde­te tady.

• Pro­fe­si­o­nál­ní prezentace

• • pro­fe­si­o­nál­ní foto­gra­fie (zaujme na prv­ní pohled)
  • kva­lit­ní 3D vizu­a­li­za­ce (ide­ál­ní pro prázd­né byty nebo nemo­vi­tos­ti před rekon­struk­cí, skvě­lé pro lidi se sní­že­nou schop­nos­tí vizu­ál­ní představivosti)
  • video pre­zen­ta­ce a vir­tu­ál­ní pro­hlíd­ka (per­fekt­ní pro pro­dej na dál­ku či pro pre­zen­ta­ci na soci­ál­ních sítích)

To vše doká­že nalá­kat na prv­ní pohled a na těch­to věcech není rad­no šetřit.

• Homesta­ging

Když poten­ci­ál­ní zájem­ce vejde pří­mo do své­ho domu snů, je mno­hem prav­dě­po­dob­něj­ší, že dojde k pro­de­ji, než když vejde do prázd­né nemo­vi­tos­ti. Homesta­ging se posta­rá o útul­ný dojem a pomů­že zákaz­ní­ko­vi vizu­a­li­zo­vat jeho budou­cí domov. Doplň­ky, detai­ly… to vše dělá vel­ký dojem.

Vždy mys­le­te na to, že vzhled pro­dá­vá!

Prodejní strategie

Správ­ně zvo­le­ná pro­dej­ní stra­te­gie je dal­ší důle­ži­tý bod. Jaké jsou ty nejčastější?

• Stra­te­gie odlo­že­ných nabídek
  Jak už název vypo­ví­dá, inze­rát zve­řej­ní­te s datem, od kte­ré­ho začne­te nabíd­ky kupu­jí­cích vyhodnocovat.
• Stra­te­gie odlo­že­ných prohlídek
  Stej­ný prin­cip, jako prv­ní stra­te­gie, jen jde v tom­to pří­pa­dě o zve­řej­ně­ní inze­rá­tu, kdy data pro­hlí­dek začí­na­jí poz­dě­ji. Díky tomu pak máte šan­ci zís­kat na pro­hlíd­ku více zájemců.
• Pro­dej for­mou obál­ko­vé metody
  Oblí­be­ná stra­te­gie, kte­rá může být při kva­lit­ní orga­ni­za­ci vel­mi úspěš­ná. Jed­ná se o vel­mi transpa­rent­ní stra­te­gii, kde zájem­ci podá­va­jí své nabíd­ky v obál­ce. V závě­ru sou­tě­že pro­dej­ce vybe­re tu, kte­rá mu vyho­vu­je nej­ví­ce. V sou­čas­né době tato for­ma pro­bí­há pomo­cí elek­tro­nic­ké­ho aukč­ní­ho systému.
• Postup­né sni­žo­vá­ní ceny
  Začí­ná­te na ceně, kte­rou bys­te v nej­lep­ším pří­pa­dě chtě­li zís­kat, a pak jde­te postup­ně níž. Tato stra­te­gie je čas­to vole­ná, přes­to za mě ne ide­ál­ní. Nemo­vi­tost je na trhu obvykle del­ší dobu, čímž ztrá­cí na důvě­ry­hod­nos­ti a vyvo­lá­vá otázky.
• Den ote­vře­ných dveří
  Při­jít může kaž­dý, není tře­ba se nikde regis­tro­vat nebo vypl­ňo­vat dotaz­ník. Díky tomu jde o popu­lár­ní způ­sob, jak na pro­hlíd­ku dostat co nej­ví­ce zájem­ců. To může být výho­da, stej­ně jako nevý­ho­da. Na jed­nu stra­nu chy­bí prvot­ní selek­ce, díky kte­ré může­te mít jis­to­tu, že na pro­hlíd­ku při­jdou jen rele­vant­ní zájem­ci. Na stra­nu dru­hou může­te najít spon­tán­ní­ho kup­ce, kte­rý po vaší nemo­vi­tos­ti zatou­ží, aniž by nákup pře­dem plá­no­val. Zní vám to jako sci-fi? Věř­te mi, není 🙂

Špičková propagace

Dal­ší zásad­ní krok na ces­tě k úspěš­né­mu prodeji.

Zále­ží na mís­tech pro­pa­ga­ce, stej­ně jako na její úrov­ni. Kva­lit­ní pro­pa­ga­ce sto­jí čas i pení­ze, ale opět pla­tí, že tato inves­ti­ce se roz­hod­ně vypla­tí. V této čás­ti se vám zku­še­nos­ti kva­lit­ní­ho mak­lé­ře budou vel­mi hodit. Díky nim totiž doká­že mak­léř oslo­vit mno­hem šir­ší % zájem­ců, než vy sami. Ví, kte­ré pro­dej­ní kaná­ly pou­žít a jak. Vel­mi důle­ži­tá je pak samot­ná proaktivita.

Kde vaši nemo­vi­tost může­te pro­pa­go­vat? Tře­ba zde:

• Soci­ál­ní sítě
• Lokál­ní propagace
  • Oslov­te lidi, kte­ří mají k dané­mu mís­tu vztah. Umís­tě­te plach­tu na bal­kon nebo na plot. Pozvě­te je na pro­hlíd­ku, inze­ruj­te lokálně.
• Rea­lit­ní pro­dej­ní servery
  • Vybí­rej­te ser­ve­ry, kte­ré mají úro­veň. Neza­po­meň­te při­pla­tit za zvý­raz­ně­ní vaší nemovitosti.
• Onli­ne reklama
  • Tady bude­te sice opět potře­bo­vat odbor­ní­ka, ale tato rekla­ma může být vel­mi účin­ná. Správ­ně nasta­ve­ná kam­paň na Goo­gle nebo Sezna­mu přes­ně oslo­ví cílo­vé zájem­ce a vaše šan­ce na úspěš­ný pro­dej je opět vyšší.
• MLS sys­tém
  • MLS sys­témy vlast­ní vel­ké rea­lit­ní kan­ce­lá­ře. Díky tomu­to sys­té­mu doká­ží páro­vat poptáv­ku s nabíd­kou a najít tak pro vás  ide­ál­ní­ho kup­ce v co nej­krat­ším časo­vém horizontu.
• Offli­ne propagace
  • Může­te vyu­žít veš­ke­ré tis­ko­vé mate­ri­á­ly, inzer­ci v časo­pi­sech či novi­nách, letá­ky a pod.

Chcete kvalitního kupce? Buďte kvalitní prodejci!

Občas totiž neroz­ho­du­je jen prv­ní dojem z nemo­vi­tos­ti. Roz­ho­du­je taky prv­ní dojem z vás. Pře­čtě­te si i ten­to článek.

• Buď­te důvěryhodní

Nákup nemo­vi­tos­ti je nároč­ný pro­ces. Pokud nebu­de­te půso­bit věro­hod­ně, kupu­jí­cí do něj jen tak neskočí.

• Buď­te vstřícní

Vychá­zej­te v rám­ci sluš­ných mezí kupu­jí­cí­mu napřed. Buď­te milí a trpě­li­vě odpo­ví­dej­te na všech­ny otáz­ky. Nejde o pro­dej šat­ní skří­ně, jde o inves­ti­ci na celý život.

Buď­te pře­de­vším trpě­li­ví. Pro­ces pro­de­je nemo­vi­tos­ti nebý­vá zále­ži­tos­tí na týden. Je dost prav­dě­po­dob­né, že se bude­te muset zúčast­nit mno­ha pro­hlí­dek, zažít si pár zkla­má­ní (pro­to­že prvot­ní nad­še­ní kupu­jí­cí­ho nezna­me­ná uza­vře­ný obchod) a taky úna­vu a demo­ti­va­ci. To je čas­to důvod, proč si lidé, kte­ří se do pro­de­je své­po­mo­cí vrh­li bez­hla­vě, nako­nec pře­ce jen berou na pomoc rea­lit­ní makléře. 

Důsledná organizace

V dob­rém pří­pa­dě bude zájem­ců dosta­tek. To je samo­zřej­mě skvě­lé. Od vás ale bude pak celý pro­ces vyža­do­vat vel­mi kva­lit­ní organizaci.

Měj­te pře­hled v e‑mailech i v zájem­cích. Kdo je kdo, kdy má čas, jak na vás komu­ni­ka­ce půso­bi­la. To stej­né si pak zapi­suj­te v rám­ci pro­hlí­dek. Kdy, kdo, jaký máte z pro­hlíd­ky dojem, kdo byl nad­še­ný, kdo měl při­po­mín­ky a z koho máte roz­pa­či­té pocity.

Prohlídky

Samot­ná pro­hlíd­ka jako rake­to­vá věda nepů­so­bí, že? Pozor na to. Nejde jen o to, uká­zat zájem­cům všech­ny míst­nos­ti. Jde o to vyzdvih­nout všech­ny sil­né strán­ky vaší nemo­vi­tos­ti, odhad­nout zájem­ce, vyti­po­vat, co by zrov­na ho moh­lo pře­svěd­čit, na co ho nalá­kat a co by moh­lo být z jeho pohle­du nedo­stat­kem. Po pro­hlíd­ce pak zájem­cům zavo­lej­te a popros­te o zpět­nou vazbu. Buď­te vždy zdra­vě pro­ak­tiv­ní a ukaž­te jim zájem. Pokud měli s něčím pro­blém, zkus­te nabíd­nout řeše­ní. O pro­hlíd­kách jsem psa­la také v tom­to článku.

Jednejte pečlivě

Tady se vra­cí­me na začá­tek. Buď­te přímí. Mezi obě­ma stra­na­mi by mělo být napros­to jas­no. Nenech­te se ovlád­nout emo­ce­mi. Pokud se na vzá­jem­ném obcho­du domlu­ví­te, začně­te jed­nat. Opět buď­te pozor­ní a neza­po­meň­te, na co vše se při pro­de­ji zaměřit:

• Jaká je cena nemovitosti
• Jaký inven­tář je sou­čás­tí nemovitosti
• Rezer­vač­ní zálo­ha a způ­sob platby
• Ter­mín uza­vře­ní kup­ní smlouvy
• Zda má nemo­vi­tost věc­ná bře­me­na či zástav­ní smlouvy
• Ter­mín pře­dá­ní nemovitosti
• Způ­sob financování
• Způ­sob úschovy
• Způ­sob výpla­ty kup­ní ceny
• Smluv­ní poku­ty při poru­še­ní sjed­na­ných a odsou­hla­se­ných podmínek

Poté, co si vše vzá­jem­ně odsou­hla­sí­te, domluv­te se na ter­mí­nu pod­pi­su rezer­vač­ní smlou­vy a slo­že­ní rezer­vač­ní zálohy.

Rezervační smlouva

Prv­ní důle­ži­tý práv­ní doku­ment celé­ho pro­ce­su. Smlou­va musí obsa­ho­vat všech­ny nále­ži­tos­ti uve­de­né v před­cho­zím bodě. Pokud z pro­de­je máte v plá­nu finan­co­vat dal­ší nákup nemo­vi­tos­ti, buď­te ale na pozo­ru. Uza­vře­ní rezer­vač­ní smlou­vy ješ­tě nezna­me­ná uza­vře­ní obcho­du. Více čtě­te zde.

• Rezer­vač­ní záloha
  Sou­čás­tí smlou­vy musí být také výše rezer­vač­ní zálo­hy, stej­ně jako sank­ce za nedo­dr­že­ní doho­dy. Díky tomu bude­te ale­spoň čás­teč­ně chrá­ně­ni pro pří­pad, že si kupu­jí­cí doho­du roz­mys­lí. Defi­no­vá­na by měla být také úscho­va rezer­vač­ní zálo­hy. Tuto roli pak čas­to plní rea­lit­ní kan­ce­lá­ře, kte­ré jsou schop­ny nabíd­nout i dal­ší práv­ní ser­vis (při­pra­ví rezer­vač­ní smlou­vu, pro­vě­ří finanč­ní kom­pe­ten­ci kupu­jí­cí­ho, posta­ra­jí se o veš­ke­ré doku­men­ty atd.)

Kupní smlouva

Ani v tom­to pří­pa­dě nedo­po­ru­ču­ji tvo­řit smlou­vu doma “na kole­ni”, ale za jakých­ko­liv okol­nos­tí ji svě­řit odbor­ní­ko­vi. V kup­ní smlou­vě může­te bez zna­los­ti záko­na udě­lat spous­tu chyb. Ty mohou v lep­ším pří­pa­dě vést k odmít­nu­tí na kata­strál­ním úřa­du, v hor­ším vás při­pra­ví o spous­tu peněz. Pokud smlou­vu při­pra­vu­je práv­ník kupu­jí­cí­ho, nech­te si ji zkon­t­ro­lo­vat svým práv­ní­kem. Záro­veň vel­mi dopo­ru­ču­ji najmout si práv­ní­ka zamě­ře­né­ho na rea­lit­ní prá­vo. Opět je to inves­ti­ce, kte­rá se vždy vyplatí.

Úschova kupní ceny

I tady vybí­rej­te vel­mi peč­li­vě. Více o mož­nos­tech, výho­dách i nevý­ho­dách daných typů úscho­vy kup­ní ceny jsem psa­la v tom­to článku.

Předání nemovitosti

O pře­dá­ní nemo­vi­tos­ti měj­te vždy písem­ný záznam. Sepiš­te stav nemo­vi­tos­ti, elektři­ny, ply­nu i vody. Na pře­vo­du doda­va­te­lů těch­to slu­žeb se dohod­ně­te pře­dem, ide­ál­ně pře­vod pro­veď­te spo­leč­ně. Jen tak máte jis­to­tu, že pře­vod oprav­du pro­běh­nul. Pře­dej­te jeden ori­gi­nál tech­nic­ké doku­men­ta­ce a pře­dá­ní si nech­te potvr­dit. To stej­né udě­lej­te s prů­ka­zem ener­ge­tic­ké nároč­nos­ti budov (PENB). Pokud se jed­ná o byt, seznam­te nové maji­te­le s odpo­věd­ný­mi pra­cov­ní­ky byto­vé­ho druž­stva či s jiný­mi důle­ži­tý­mi oso­ba­mi. Pře­dej­te klíče.

Odhlášení z daně z nemovitosti

Vždy dopo­ru­ču­ji infor­mo­vat Finanč­ní úřad ze své vlast­ní iniciativy.

Dočetli jste až sem? Gratuluju! Co na to říkáte? Pokud jsem vás neodradila, směle do toho. Jen vždy všechno třikrát zkontrolujte a opravdu si hlídejte záda. Máte naopak pocit, že vám jde ze všeho hlava kolem? Nic se neděje, od toho jsem tu. Pokud je pro vás prodej nemovitosti aktuální téma, klidně se mi ozvěte a můžeme spolu vaši situaci probrat. Ráda využiji své zkušenosti ve váš prospěch a pomůžu vám dotáhnout tuto velkou událost až do šťastného konce!