Pronájem bytu — jak na to?

Dokonalý pronájem bytu. Co to z pohledu majitele je? Spolehlivý, zodpovědný a včas platící nájemce, který se o byt bude pěkně starat.

Jak na tako­vý pro­ná­jem bytu, pokud plá­nu­je­te pro­na­jí­mat na vlast­ní pěst? Pojď­me si pro­jít všech­ny důle­ži­té kroky.

 

Určete si kritéria pro výběr

 

Je dob­ré vědět, co chce­te, a jaké jsou vaše budou­cí plány.

• Je ide­ál­ním nájem­ní­kem stu­dent nebo sku­pi­na studentů?
• Chce­te radě­ji mla­dý bezdět­ný pár?
• Je vám milej­ší rodi­na s dětmi?

Zkus­te se vždy prv­ní zamýš­let v šir­ším spektru.

• Chce­te byt pro­na­jí­mat na dlou­hou dobu?
• Chce­te byt před nabíd­kou pro­nájmu zre­kon­stru­o­vat a navý­šit tím jeho cenu?
• Je váš byt už tro­chu vybyd­le­ný a vy s ním nechce­te mít žád­né sta­ros­ti navíc? 

Tyto a dal­ší otáz­ky vám pomo­hou lépe odhad­nout, kdo bude váš ide­ál­ní nájemník.

 

Základní příprava

 

Pří­pra­va bytu na samot­ný pro­ná­jem je dal­ší důle­ži­tý krok.

• Zkon­t­ro­luj­te tech­nic­ký stav vaše­ho bytu.
  • Fun­gu­jí všech­ny spotřebiče?
  • Není potře­ba vymě­nit vypínače?
  • Co kli­ky – dají se dve­ře bez pro­blé­mu zavřít?
  • Není tře­ba seří­dit okna? 
• Ověř­te si práv­ní stav vaší byto­vé jed­not­ky. 
• Pokud bys­te rádi byt pro­na­jí­ma­li za více peněz, je vhod­ná rekon­struk­ce. Pokud rekon­struk­ce na pořa­du dne není, inves­tuj­te ale­spoň do drob­ných oprav. 
• Pokud je potře­ba, inves­tuj­te do výmal­by bytu (pou­žij­te neut­rál­ní bar­vy, ide­ál­ně bílou). 
• Pro­veď­te důklad­ný úklid. 

 

Určete si cenu nájemného

 

Udě­le­je si prů­zkum běž­né ceny nájem­né­ho ve vaší loka­li­tě. Pou­žít může­te ceno­vé mapy.

Neza­po­mí­nej­te ale brát v potaz důle­ži­té kon­krét­ní fak­to­ry jako třeba:

 

• m2 a pod­la­ho­vou plo­chu bytu,
• stá­ří a tech­nic­ký stav nemovitosti,
• vyba­ve­ní bytu a jeho kvalitu,
• stav před vs po rekonstrukci,
• doprav­ní dostup­nost a občan­skou vybavenost,
• hlu­ko­vou zátěž a ori­en­ta­ci oken,
• PENB.

 

TIP: Více infor­ma­cí k urče­ní ceny si pře­čtě­te v mém článku.

 

Nezbytné dokumenty

Bez kte­rých doku­men­tů se u pro­nájmu bytu neo­be­jde­te? Mys­le­te na tyto:

• List vlast­nic­tví,
• pro­hlá­še­ní vlastníka,
• půdo­rys,
• evi­denč­ní list
• prů­kaz ener­ge­tic­ké nároč­nos­ti budo­vy (PENB)
• roz­pis nákla­dů na uží­vá­ní bytu (ener­gie, voda, …)
• domov­ní řád (u bytu druž­stev­ní­ho také sta­no­vy druž­stva a jeho sou­hlas s pro­ná­jmem jednotky),
• návo­dy a záruč­ní lis­ty spo­tře­bi­čů, kte­ré plá­nu­je­te v bytě ponechat.

 

Prezentace nemovitosti

 

Pokud vaše nemo­vi­tost není něčím oje­di­ně­lá, může být kon­ku­ren­ce veli­ká. Je ale něko­lik věcí, kte­ré mohou vaše­mu inze­rá­tu pomo­ci uspět.

 

• Poten­ci­ál­ní zájem­ci potře­bu­jí vidět vaši nemo­vi­tost jako celek (včet­ně roz­lo­hy jed­not­li­vých míst­nos­tí). Inves­tuj­te pro­to do zpra­co­vá­ní půdorysu.

 

• Pro­fe­si­o­nál­ní foto­gra­fie při­lá­ka­jí pozor­nost a uká­ží váš byt v tom nej­lep­ším svět­le. Foto­gra­fie pak může­te pou­žít jako doklad sta­vu bytu a při­lo­žit je k pře­dá­va­cí­mu protokolu.

 

• Dej­te si zále­žet na inze­rá­tu. Je vel­mi důle­ži­té, aby obsa­ho­val všech­ny nezbyt­né infor­ma­ce a klí­čo­vá slo­va, byl pře­hled­ný, dob­ře mlu­vil k poten­ci­ál­ní­mu zájem­ci a záro­veň nebyl pří­liš “roz­ta­ha­ný”.

 

TIP: Jak dob­ře napsat rea­lit­ní inze­rát? Čtě­te tady.

 

Postarejte se o viditelnost vaší nabídky

 

Pokud poten­ci­ál­ní zájem­ci váš inze­rát neu­vi­dí, bude celá vaše sna­ha k niče­mu. Pro­to dopo­ru­ču­ji mar­ke­tingo­vou část pří­pra­vy nepod­ce­nit. Vlo­že­ná ener­gie (i pení­ze) se vám vrátí.

 

• Vyber­te rele­vant­ní inzert­ní por­tá­ly, kde bude­te svou nabíd­ku pre­zen­to­vat. Není potře­ba inze­ro­vat na desít­kách ser­ve­rů. Méně je někdy více. Dopo­ru­ču­ji vybí­rat pod­le kva­li­ty, ne pod­le nej­lev­něj­ší ceny.

 

• Vyu­žij­te sílu soci­ál­ních sítí. Může­te pro­pa­go­vat svou nabíd­ku for­mou rekla­my, inze­ro­vat ji v růz­ných sku­pi­nách nebo nabíd­ku pro­pa­guj­te na svých vlast­ních strán­kách a požá­dej­te své přá­te­le o sdí­le­ní.
   
• Pou­žij­te i dal­ší (offli­ne) kaná­ly. Rozvěs­te svou nabíd­ku v domě, vyu­žij­te inzert­ní nástěn­ky, roz­nes­te letáky. 

 

Prohlídka nemovitosti

 

Komu­ni­ka­ce se zájem­ci a pro­hlíd­ky nemo­vi­tos­ti býva­jí časo­vě dost nároč­né. Efek­ti­vi­ty může­te opět dosáh­nout jedi­ně dobrou přípravou.

 

• Při­prav­te si otáz­ky, kte­ré poten­ci­ál­ním zájem­cům polo­ží­te už při prv­ním tele­fo­nic­kém kon­tak­tu a odpo­vě­di si zapi­suj­te. Zjis­tí­te tak, jest­li si zájem­ce inze­rát pře­če­tl oprav­du dob­ře, a zda pro­hlíd­ka nebu­de zbytečná.

 

• Nača­so­vá­ní pro­hlí­dek si peč­li­vě plá­nuj­te v diá­ři. Není nic hor­ší­ho, než při­jít na pro­hlíd­ku poz­dě (nebo nepři­jít vůbec).

 

• Ujas­ně­te si, jak bude pro­hlíd­ka pro­bí­hat, a jaké doku­men­ty bude­te poža­do­vat (osob­ní úda­je pro ově­ře­ní bez­dluž­nos­ti, refe­ren­ce, pra­cov­ní smlouva, …).

 

• Při­prav­te si také dal­ší otáz­ky, kte­rý­mi si bude­te moci ově­řit, zda je zájem­ce “ten pra­vý” (proč se stě­hu­jí z před­cho­zí­ho bytu, jaké jsou jejich závaz­ky a plány, …).

 

• Při­prav­te si veš­ke­ré infor­ma­ce o vaší nemo­vi­tos­ti i loka­li­tě. Buď­te při­pra­ve­ni na kaž­dou poten­ci­ál­ní otáz­ku, zjis­tě­te si kom­plet­ní bene­fi­ty dané loka­li­ty. Buď­te vstříc­ní a milí. Nepro­na­jí­má­te jen byt, ale také sebe, jakož­to pronajímatele.

 

• Sta­nov­te čas pro sdě­le­ní roz­hod­nu­tí a neboj­te se být pro­ak­tiv­ní. Zájem­ce může mít vyhlíd­nu­to více bytů, pro­to se ho neboj­te po pro­hlíd­ce oslo­vit. Pama­tuj­te ale na jed­no – pro­ak­tiv­ní nerov­ná se nátlakový.

 

TIP: Jak se při­pra­vit a jak pro­vě­řo­vat? To jsem pro vás sepsa­la v mém dal­ším článku.

 

Vybírejte dobře

 

Vybrat oprav­du dob­ře může být někdy kumšt. Pokud totiž nejste pro­fe­si­o­nál­ní rea­lit­ní mak­léř, mohou osob­ní sym­pa­tie s vaši­mi emo­ce­mi zamá­vat. I tady je ale něko­lik věcí, kte­ré vám mohou hod­ně napovědět.

• Už při pro­hlíd­ce si vší­mej­te, zda se sho­du­jí infor­ma­ce, kte­ré vám zájem­ce řekl do tele­fo­nu, a kte­ré vám říká osob­ně, 
• pro­věř­te regis­t­ry dluž­ní­ků a boni­tu poten­ci­ál­ní­ho zájem­ce,  
• ověř­te si doda­né refe­ren­ce, 
• vyber­te ty zájem­ce, kte­ří vám při­pa­da­jí nej­vhod­něj­ší (může jich být více), 
• postup­ně je oslov­te (začně­te u těch, kte­ré bys­te si přá­li nej­ví­ce) a vní­mej­te reak­ce, 
• trvej­te na reakč­ním čase, kte­rý by neměl pře­sáh­nout pár hodin (v opač­ném pří­pa­dě může­te kvů­li dlou­ze se roz­ho­du­jí­cí­mu zájem­ci při­jít o jiné­ho váž­né­ho zájemce).

 

TIP: Jak je to s výpo­vě­dí z nájmu? To se dočte­te v mém článku.

Smlouva

 

Vybra­li jste? Gra­tu­lu­ji! Při­chá­zí na řadu smlou­va (nájem­ní nebo rezer­vač­ní). Co bude­te kro­mě ní potřebovat?

 

• Pře­dá­va­cí pro­to­kol (ten musí obsa­ho­vat kro­mě sta­vu bytu a vyba­ve­ní také sta­vy ply­no­mě­ru, vodo­mě­ru a elek­tro­mě­ru), 
• doklad o poplat­cích za služ­by a ener­gie (pokud máte novostav­bu, sta­čí evi­denč­ní list), 
• PENB (dodat nej­poz­dě­ji před pod­pi­sem nájem­ní smlou­vy), 
• plná moc pro pře­pis médií (pokud se vás toto týká), 
• domov­ní řád a návo­dy ke spo­tře­bi­čům, kte­ré v bytě zůstá­va­jí, 
• instruk­ce k běž­né údrž­bě a drob­ným opravám.

 

K dokončení

 

Smlou­vu jste spo­leč­ně pode­psa­li. Co dál?

• Pře­pis ener­gií (pokud pře­pi­su­je­te na nájem­ce, ide­ál­ní je zaří­dit pře­pis společně),
• pojiš­tě­ní domác­nos­ti a odpo­věd­nos­ti nájem­ce (může a nemu­sí být),
• infor­muj­te druž­stvo nebo SVJ.

 

---

 

Ano. Hle­dá­ní skvě­lé­ho nájem­ní­ka může být občas jako hle­dá­ní jeh­ly v kup­ce sena a sto­jí čas i ener­gii. Sta­rost s vystě­ho­vá­ním nepla­ti­če za váš ušet­ře­ný čas ale oprav­du nesto­jí. Dopo­ru­ču­ji pro­to dát si radě­ji s hle­dá­ním poten­ci­ál­ní­ho nájem­ce prá­ci a věno­vat mu dosta­tek pozornosti.

Chce­te pro­na­jí­mat byt v Pra­ze a pre­fe­ru­je­te poho­dl­ný pro­ces se zaru­če­ným výsled­kem? Jsem tu pro vás. Nevá­hej­te se ozvat!