Mož­ná už jste pár zou­fa­lých his­to­rek sly­še­li, mož­ná ne. Nepla­tí­cí nájem­ník je noč­ní můra všech pronajímatelů.

Vydo­bít si svá prá­va totiž může být díky Občan­ské­mu záko­ní­ku mno­hem těž­ší, než se zdá.
Jak tomu pře­de­jít a co s tím, když už se nám ten­to pro­blém děje?

Problém, který má tendence růst

 

Asi vám nemu­sím říkat, jaké pro­blémy nepla­tí­cí nájem­ník způ­so­bu­je. Co více, nemu­sí jít jen o chy­bě­jí­cí pení­ze za nájem.

  • Kvů­li  nepla­ti­či při­chá­zí­te o zisk,
  • pokud máte byt kou­pe­ný na hypo­té­ku, může­te se kvů­li němu sami dostat do pro­blé­mů se splátkami,
  • řeše­ní těch­to pro­blé­mů je čas­to vel­mi nároč­né na váš čas i nervy.

Zákla­dem je zachy­tit potí­že včas, než se z nich sta­ne jeden vel­ký zapekli­tý problém.

Řešte problém efektivně

Stát se to může kaž­dé­mu pro­na­jí­ma­te­li. Zjis­tí­te, že nájem­né neby­lo uhra­ze­no včas. 

Důvo­dů může být hned něko­lik. Ty nejčastější?

  • Pár se roz­vá­dí a samot­ný nájem­ník nebyl scho­pen nájem uhradit,
  • nájem­ník spa­dl do dluhů,
  • nájem­ník při­šel o prá­ci a neměl rezervy.

neplatící nájemník

 

Co dál?

  • Kon­tak­tuj­te nájem­ce s písem­nou upomínkou,
  • spo­leč­ně si ujas­ně­te, proč není nájem­né uhra­ze­no včas,
  • dopo­ruč­te jim mož­nost zažá­dat o pří­spě­vek na byd­le­ní nebo pod­po­ru v nezaměstnanosti,
    pod­le situ­a­ce navrh­ně­te splát­ko­vý kalen­dář nebo odklad nájemného,
  • upo­zor­ně­te je také na pří­pad­né sank­ce, pokud doho­da fun­go­vat nebude.

Osob­ně dopo­ru­ču­ji spo­lu­prá­ci s práv­ní­kem, kte­rý se o vše důle­ži­té posta­rá také písem­nou formou.

 

Kdy poslat neplatícímu nájemníkovi výpověď

 

Někdy nemá pro­blém jiné řeše­ní, než zaslá­ní výpo­vě­di. Toto pla­tí u smlou­vy na dobu urči­tou i neu­r­či­tou. Jed­ná se totiž o:

 

  • Hrubé poru­še­ní povin­nos­ti nájemce:
    zde půjde o tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní dobu.

  • Zvlášť závaž­né poru­še­ní povin­nos­ti nájemce:
    Pokud dluh pře­sáh­ne výši tří měsíč­ních nájmů, může­te při­stou­pit k oka­mži­té výpo­vě­di. V tom­to pří­pa­dě nájem kon­čí datem doru­če­ní výpo­vě­di. Nájem­ce pak musí byt ode­vzdat nej­poz­dě­ji do jed­no­ho měsí­ce od data doručení.
  • Nájem­ní smlou­va na dobu určitou
    Pokud je smlou­va téměř u kon­ce, nemu­sí­te smlou­vu bez udá­ní důvo­du pro­dlu­žo­vat. Nájem pak kon­čí s datem plat­nos­ti smlouvy.

Jak dát neplatiči výpověď

V pří­pa­dě, že s nájem­cem není řeč, dopo­ru­ču­ji ten­to postup:

 

  • Jakmi­le zjis­tí­te dluh na nájmu (a nepo­ve­de se vám tato zále­ži­tost vyko­mu­ni­ko­vat jako pocho­pi­tel­ný omyl, např. u jinak vzor­né­ho nájem­ce), písem­ně nájem­ce vyzvě­te k úhra­dě v náhrad­ní lhů­tě (vět­ši­nou se jed­ná o 7 – 10 dní).

  • Ve stej­ném dopi­se ho upo­zor­ně­te také na mož­né násled­ky, pokud situ­a­ci nena­pra­ví (výpo­věď z nájmu).

  • Pokud nájem­ník neko­mu­ni­ku­je a nijak nepro­je­vu­je zájem o nápra­vu, zašle­te mu dopo­ru­če­ně písem­nou výpo­věď s tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní lhů­tou. Ve výpo­vě­di neza­po­meň­te přes­ně definovat:

    1. oso­bu pro­na­jí­ma­te­le (jmé­no a pří­jme­ní, datum narození),
    2. oso­bu nájem­ce (jmé­no a pří­jme­ní, datum narození),
    3. nájem­ní smlou­vu s datem uzavření,
    4. nemo­vi­tost (adre­su a ozna­če­ní bytu).

  • Uveď­te co nej­přes­něj­ší důvod (pro poten­ci­ál­ní potře­by soud­ní­ho pře­zkou­má­ní) a pouč­te nájem­ce o jeho prá­vech (prá­vo vznést námit­ku a navrh­nout pře­zkou­má­ní sou­dem). Bez této poznám­ky by byla výpo­věď neplatná.

  • Výpo­věď musí být vždy písem­nou for­mou a s pod­pi­sem pro­na­jí­ma­te­le doru­če­na nájemci.

  • Pokud nájem­ce nájem a služ­by neu­hra­dí ani po těch­to třech měsí­cích, násle­du­je oka­mži­tá výpo­věď. To pla­tí v pří­pa­dě, že dluž­ná část­ka bude odpo­ví­dat výši tří nájmů. Pokud mezi­tím nájem­ce polo­vi­nu uhra­dí, oka­mži­tou výpo­věď pou­žít nemůžete. 

Neplatící nájemník

Když se neplatič nechce vystěhovat

Násle­do­vat může něko­lik scénářů. 

Nájem­ce může podat žalo­bu k sou­du. Má na to lhů­tu dvou měsí­ců od data, kdy mu byla výpo­věď doru­če­na. A tady zno­vu při­po­mí­nám dát si pozor na nezbyt­né for­ma­li­ty. Pokud totiž tyto nále­ži­tos­ti nedo­dr­ží­te, může soud pro­hlá­sit výpo­věď neplat­nou, přes­to­že nájem­ník oprav­du neplatí. 

Pojď­me si to pro jis­to­tu zopakovat:

  • Písem­ná for­ma výpo­vě­di (ide­ál­ně doporučeně)
  • defi­ni­ce pro­na­jí­ma­te­le a nájemce,
  • řád­ně a co nej­po­drob­ně­ji popsa­ný důvod,
  • pod­pis nájemce,
  • pou­če­ní o mož­nos­ti podat námit­ku nebo žalo­bu k soudu.

 

Pokud nájem­ce tuto mož­nost vyu­ži­je, celá situ­a­ce se opět znač­ně pro­táh­ne. Toho občas nepla­ti­či vyu­ží­va­jí a byt odmí­ta­jí opustit.

 

Co můžete dělat vy?

 

Chá­pu, že si v této situ­a­ci může­te při­pa­dat poně­kud bez­moc­ně. Co tedy může­te dělat vy?

Může­te podat pro­ti­ná­vrh – v tom­to pří­pa­dě žalo­bu na vykli­ze­ní bytu.

  • I v tom­to pří­pa­dě musí­te předža­lob­ní výzvu zaslat doporučeně.
  • Uveď­te, že pokud se nevy­stě­hu­je do dané­ho ter­mí­nu, situ­a­ci bude­te řešit soudně.

Neplatící nájemník – co s tím?


Když nájemce na lhůty nereaguje

Pokud nájem­ce nevy­kli­dí byt ani v této lhů­tě, požá­dej­te o soud­ní roz­hod­nu­tí o vykli­ze­ní. Při tako­vé situ­a­ci při­chá­zí na řadu exe­ku­tor. 

  • Pokud nájem­ce nere­a­gu­je ani na lhů­tu od něj, vykli­dí se byt prá­vě za pří­tom­nos­ti exekutora.
  • Vykli­ze­né věci jsou pak uscho­vá­ny a nájem­ce si je může vyzvednout. 
  • Nákla­dy na toto vykli­ze­ní a uscho­vá­ní pada­jí na účet pronajímatele. 

Ten je pak může vymá­hat od nájem­ců. Nemu­sím asi ani říkat, že to vel­mi čas­to zna­me­ná účast v dal­ším soud­ním říze­ní. Útě­chou může být, že pro­na­jí­ma­tel pro­hrá­vá jen výjimečně. 

Neplatící nájemník a vymáhání dluhu

 

Je zce­la pocho­pi­tel­né, že nájem­ce o své pení­ze nechce při­jít. Jaké jsou tedy vaše mož­nos­ti, abys­te výše popsa­ným pro­blé­mu předešli?

  • Čás­teč­ně může poslou­žit vrat­ná kau­ce. Ta je vět­ši­nou ve výši jed­no­ho nebo dvou nájmu. Kau­ci si samo­zřej­mě může­te nasta­vit i vyš­ší, prav­dě­po­dob­ně pak ale může­te nastat pro­blém s hle­dá­ním nájemníka.

  • Do smlou­vy může­te uvést také smluv­ní poku­tu. Ta nesmí pře­kro­čit tři měsíč­ní nájmy. 

  • Nárok pak máte také na zákon­ný úrok z pro­dle­ní, jehož výši upra­vu­je naří­ze­ní vlá­dy.. Od 1. 1. 2024 je ten­to úrok 14,75 % ročně.

  • Nárok máte také na nájem­né za dobu mezi smluv­ním ukon­če­ním a vykli­ze­ním bytu. Pokud nájem­ci setr­va­li v bytě např. o čty­ři měsí­ce po ofi­ci­ál­ním ukon­če­ní smlou­vy, máte nárok na čty­ři měsí­ce nájem­né­ho. Žalo­vat je pak může­te o:

    • dluh za nájem a s tím spo­je­né služby,
    • dluh za setr­vá­ní v bytě mezi ukon­če­ním smlou­vy a vyklizením,
    • smluv­ní poku­tu, pokud byla sou­čás­tí smlouvy,
    • úrok z prodlení.

Neplatící nájemník – co s tím?


Způsoby jednání, kterým se raději vyhněte

 

Jak už jsem psa­la, tyto taha­ni­ce jsou nároč­né na čas a ner­vy. Pro­to mají občas lidé sklon řešit věci “po své ose”. Je to pocho­pi­tel­né, tlak je vel­ký, ale dopo­ru­ču­ji udr­žet ner­vy na uzdě. V opač­ném pří­pa­dě by se vám celá situ­a­ce moh­la vymstít.

O čem mluvím?

  • Osob­ní nebo tele­fo­nic­ké jed­ná­ní méně for­mál­ní­ho rázu a s ním spo­je­né vyhrožování.

  • Vstup do bytu bez sou­hla­su nájem­ce, pokud ho stá­le fak­tic­ky uží­vá. A ano, toto pla­tí i v pří­pa­dě, že nájem­ní smlou­va byla už ukon­če­na, nebo máte soud­ní roz­hod­nu­tí o povin­nos­ti nájem­ce byt vykli­dit. Jed­ná se totiž o trest­ný čin poru­še­ní domov­ní svo­bo­dy. Jedi­nou legál­ní ces­tou je prá­vě exekuce.

  • Brá­ně­ní v pří­stu­pu do bytu či výmě­na zámků.

  • Odpo­je­ní nepla­ti­če od elektři­ny, tope­ní či vody. Toto může udě­lat legál­ně pou­ze doda­va­tel pří­mé­mu odbě­ra­te­li (pro­to dopo­ru­ču­ji pře­pi­so­vat ener­gie na nájemníka). 



Ano, najít
skvě­lé­ho nájem­ce není vždy snad­né. Dou­fám ale, že jsem vám dneš­ním člán­kem od vašich pro­na­jí­ma­cích plá­nů pří­liš neod­ra­di­la. Řeše­ní pro­blé­mů s nepla­ti­či oprav­du snad­né není a zákon zde hod­ně fun­gu­je ve pro­spěch nájem­ců. Pro mě je pro­to napros­tým zákla­dem dob­ře pro­vě­ře­ný zájem­ce o nájem a samo­zřej­mě také důklad­ně sepsa­ná smlou­va. Prav­dou také zůstá­vá, že přes­ně z těch­to důvo­dů se cho­rob­ní nepla­ti­či rea­lit­ním kan­ce­lá­řím z pra­vi­dla vyhýbají.

Chce­te pro­na­jí­mat v kli­du a v poho­dě? Ráda vám pomůžu najít toho nej­lep­ší­ho nájem­ce. Vím totiž, jak na to. Sta­čí se ozvat!

neplatící nájemník šárka sabová realitní makléř