Možná už jste pár zoufalých historek slyšeli, možná ne. Neplatící nájemník je noční můra všech pronajímatelů.
Vydobít si svá práva totiž může být díky Občanskému zákoníku mnohem těžší, než se zdá.
Jak tomu předejít a co s tím, když už se nám tento problém děje?
Problém, který má tendence růst
Asi vám nemusím říkat, jaké problémy neplatící nájemník způsobuje. Co více, nemusí jít jen o chybějící peníze za nájem.
- Kvůli neplatiči přicházíte o zisk,
- pokud máte byt koupený na hypotéku, můžete se kvůli němu sami dostat do problémů se splátkami,
- řešení těchto problémů je často velmi náročné na váš čas i nervy.
Základem je zachytit potíže včas, než se z nich stane jeden velký zapeklitý problém.
Řešte problém efektivně
Stát se to může každému pronajímateli. Zjistíte, že nájemné nebylo uhrazeno včas.
Důvodů může být hned několik. Ty nejčastější?
- Pár se rozvádí a samotný nájemník nebyl schopen nájem uhradit,
- nájemník spadl do dluhů,
- nájemník přišel o práci a neměl rezervy.
Co dál?
- Kontaktujte nájemce s písemnou upomínkou,
- společně si ujasněte, proč není nájemné uhrazeno včas,
- doporučte jim možnost zažádat o příspěvek na bydlení nebo podporu v nezaměstnanosti,
podle situace navrhněte splátkový kalendář nebo odklad nájemného, - upozorněte je také na případné sankce, pokud dohoda fungovat nebude.
Osobně doporučuji spolupráci s právníkem, který se o vše důležité postará také písemnou formou.
Kdy poslat neplatícímu nájemníkovi výpověď
Někdy nemá problém jiné řešení, než zaslání výpovědi. Toto platí u smlouvy na dobu určitou i neurčitou. Jedná se totiž o:
- Hrubé porušení povinnosti nájemce:
zde půjde o tříměsíční výpovědní dobu. - Zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce:
Pokud dluh přesáhne výši tří měsíčních nájmů, můžete přistoupit k okamžité výpovědi. V tomto případě nájem končí datem doručení výpovědi. Nájemce pak musí byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od data doručení.
- Nájemní smlouva na dobu určitou
Pokud je smlouva téměř u konce, nemusíte smlouvu bez udání důvodu prodlužovat. Nájem pak končí s datem platnosti smlouvy.
Jak dát neplatiči výpověď
V případě, že s nájemcem není řeč, doporučuji tento postup:
- Jakmile zjistíte dluh na nájmu (a nepovede se vám tato záležitost vykomunikovat jako pochopitelný omyl, např. u jinak vzorného nájemce), písemně nájemce vyzvěte k úhradě v náhradní lhůtě (většinou se jedná o 7 – 10 dní).
- Ve stejném dopise ho upozorněte také na možné následky, pokud situaci nenapraví (výpověď z nájmu).
- Pokud nájemník nekomunikuje a nijak neprojevuje zájem o nápravu, zašlete mu doporučeně písemnou výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou. Ve výpovědi nezapomeňte přesně definovat:
- osobu pronajímatele (jméno a příjmení, datum narození),
- osobu nájemce (jméno a příjmení, datum narození),
- nájemní smlouvu s datem uzavření,
- nemovitost (adresu a označení bytu).
- Uveďte co nejpřesnější důvod (pro potenciální potřeby soudního přezkoumání) a poučte nájemce o jeho právech (právo vznést námitku a navrhnout přezkoumání soudem). Bez této poznámky by byla výpověď neplatná.
- Výpověď musí být vždy písemnou formou a s podpisem pronajímatele doručena nájemci.
- Pokud nájemce nájem a služby neuhradí ani po těchto třech měsících, následuje okamžitá výpověď. To platí v případě, že dlužná částka bude odpovídat výši tří nájmů. Pokud mezitím nájemce polovinu uhradí, okamžitou výpověď použít nemůžete.
Když se neplatič nechce vystěhovat
Následovat může několik scénářů.
Nájemce může podat žalobu k soudu. Má na to lhůtu dvou měsíců od data, kdy mu byla výpověď doručena. A tady znovu připomínám dát si pozor na nezbytné formality. Pokud totiž tyto náležitosti nedodržíte, může soud prohlásit výpověď neplatnou, přestože nájemník opravdu neplatí.
Pojďme si to pro jistotu zopakovat:
- Písemná forma výpovědi (ideálně doporučeně)
- definice pronajímatele a nájemce,
- řádně a co nejpodrobněji popsaný důvod,
- podpis nájemce,
- poučení o možnosti podat námitku nebo žalobu k soudu.
Pokud nájemce tuto možnost využije, celá situace se opět značně protáhne. Toho občas neplatiči využívají a byt odmítají opustit.
Co můžete dělat vy?
Chápu, že si v této situaci můžete připadat poněkud bezmocně. Co tedy můžete dělat vy?
Můžete podat protinávrh – v tomto případě žalobu na vyklizení bytu.
- I v tomto případě musíte předžalobní výzvu zaslat doporučeně.
- Uveďte, že pokud se nevystěhuje do daného termínu, situaci budete řešit soudně.
Když nájemce na lhůty nereaguje
Pokud nájemce nevyklidí byt ani v této lhůtě, požádejte o soudní rozhodnutí o vyklizení. Při takové situaci přichází na řadu exekutor.
- Pokud nájemce nereaguje ani na lhůtu od něj, vyklidí se byt právě za přítomnosti exekutora.
- Vyklizené věci jsou pak uschovány a nájemce si je může vyzvednout.
- Náklady na toto vyklizení a uschování padají na účet pronajímatele.
Ten je pak může vymáhat od nájemců. Nemusím asi ani říkat, že to velmi často znamená účast v dalším soudním řízení. Útěchou může být, že pronajímatel prohrává jen výjimečně.
Neplatící nájemník a vymáhání dluhu
Je zcela pochopitelné, že nájemce o své peníze nechce přijít. Jaké jsou tedy vaše možnosti, abyste výše popsaným problému předešli?
- Částečně může posloužit vratná kauce. Ta je většinou ve výši jednoho nebo dvou nájmu. Kauci si samozřejmě můžete nastavit i vyšší, pravděpodobně pak ale můžete nastat problém s hledáním nájemníka.
- Do smlouvy můžete uvést také smluvní pokutu. Ta nesmí překročit tři měsíční nájmy.
- Nárok pak máte také na zákonný úrok z prodlení, jehož výši upravuje nařízení vlády.. Od 1. 1. 2024 je tento úrok 14,75 % ročně.
- Nárok máte také na nájemné za dobu mezi smluvním ukončením a vyklizením bytu. Pokud nájemci setrvali v bytě např. o čtyři měsíce po oficiálním ukončení smlouvy, máte nárok na čtyři měsíce nájemného. Žalovat je pak můžete o:
- dluh za nájem a s tím spojené služby,
- dluh za setrvání v bytě mezi ukončením smlouvy a vyklizením,
- smluvní pokutu, pokud byla součástí smlouvy,
- úrok z prodlení.
Způsoby jednání, kterým se raději vyhněte
Jak už jsem psala, tyto tahanice jsou náročné na čas a nervy. Proto mají občas lidé sklon řešit věci “po své ose”. Je to pochopitelné, tlak je velký, ale doporučuji udržet nervy na uzdě. V opačném případě by se vám celá situace mohla vymstít.
O čem mluvím?
- Osobní nebo telefonické jednání méně formálního rázu a s ním spojené vyhrožování.
- Vstup do bytu bez souhlasu nájemce, pokud ho stále fakticky užívá. A ano, toto platí i v případě, že nájemní smlouva byla už ukončena, nebo máte soudní rozhodnutí o povinnosti nájemce byt vyklidit. Jedná se totiž o trestný čin porušení domovní svobody. Jedinou legální cestou je právě exekuce.
- Bránění v přístupu do bytu či výměna zámků.
- Odpojení neplatiče od elektřiny, topení či vody. Toto může udělat legálně pouze dodavatel přímému odběrateli (proto doporučuji přepisovat energie na nájemníka).
Ano, najít skvělého nájemce není vždy snadné. Doufám ale, že jsem vám dnešním článkem od vašich pronajímacích plánů příliš neodradila. Řešení problémů s neplatiči opravdu snadné není a zákon zde hodně funguje ve prospěch nájemců. Pro mě je proto naprostým základem dobře prověřený zájemce o nájem a samozřejmě také důkladně sepsaná smlouva. Pravdou také zůstává, že přesně z těchto důvodů se chorobní neplatiči realitním kancelářím z pravidla vyhýbají.
Chcete pronajímat v klidu a v pohodě? Ráda vám pomůžu najít toho nejlepšího nájemce. Vím totiž, jak na to. Stačí se ozvat!