Chys­tá­te se pro­na­jí­mat nemo­vi­tost? Pak vás mimo jiné čeká důle­ži­tý krok — nasta­vit si výši nájmu a také záloh za služby. 

Výše nájem­né­ho je v pod­sta­tě na vaší úva­ze (a sta­vu rea­lit­ní­ho trhu), nasta­ve­ní záloh má svá pra­vi­dla. Jak tedy na to?


Nájemné

Co se výše nájem­né­ho týče, žád­ná pra­vi­dla nejsou. Nemo­vi­tost je vaše a je jen na vás, na kolik měsíč­ně si jí cení­te. Vždy je ale nut­né zohled­nit tyto fak­to­ry:

  • loka­li­tu (popu­la­ri­tu lokality)
  • dis­po­zi­ce nemovitosti
  • stav
  • občan­skou vyba­ve­nost dané lokality
  • plá­no­va­nou výstavbu
  • hluč­nost
  • atd…

Pokud požá­dá­te o pomoc rea­lit­ní­ho mak­lé­ře, ide­ál­ní cenu vám pomů­že nasta­vit on. Pokud se chys­tá­te na pro­ná­jem své­po­mo­cí, může­te se inspi­ro­vat na rea­lit­ní inzer­ci. Vždy je ale tře­ba mys­let na to, že prav­dě­po­dob­ně nezná­te všech­ny detai­ly, kte­ré je u ceny tře­ba vyhod­no­tit. Nemá­te také infor­ma­ce, jak dlou­ho je daná nemo­vi­tost v nabíd­ce (pří­liš vyso­ká cena) nebo zda není cena nao­pak podhodnocená.

Co pro­ná­jem a daň z pří­jmů? Čtě­te tady!

jak stanovit výši záloh šárka sabová realitní makléř

Co zohlednit do energií a služeb

Sem pat­ří polož­ky, kte­ré sou­vi­sí s uží­vá­ním nemo­vi­tos­ti (nájem­ce z nich má oka­mži­tý uži­tek). Sem patří:

  • elektři­na
  • plyn
  • vod­né a stoč­né (tep­lá a stu­de­ná voda)
  • tep­lo (např. ústřed­ní topení)
  • osvět­le­ní a úklid sdí­le­ných prostor
  • roz­hla­so­vý a tele­viz­ní signál
  • údrž­ba a pro­voz komínů
  • odpad­ní vody a čiš­tě­ní jímek
  • odvoz komu­nál­ních odpadů

Elektři­nu a plyn dopo­ru­ču­je­me nechat nájem­ce pře­psat na sebe (nicmé­ně povin­né to není, i za tyto služ­by může­te vybí­rat zálohy).

Roz­sah slu­žeb vyme­zu­je ten­to zákon.

Jak nastavit zálohy

Mož­nos­tí je více.

  • His­to­rie

Pokud máte k dis­po­zi­ci dří­věj­ší výpi­sy za služ­by, zvlád­ne­te je (s při­hléd­nu­tím k aktu­ál­ní situ­a­ci) nasta­vit i pro aktu­ál­ní potřeby.

  • Evi­denč­ní list

U bytů vychá­zí­te z tzv. evi­denč­ní­ho lis­tu (jinak také před­pis záloh/výpočtový list). Ten, jakož­to vlast­ník dané byto­vé jed­not­ky, obdr­ží­te od správ­ce budovy. 

Ten­to list dosta­ne­te pokaž­dé, když se bude měnit výše pře­de­psa­ných záloh (ty se rov­no­měr­ně roz­po­čí­tá­va­jí mezi všech­ny nájem­ce) i počet osob v bytě. Nájem­ní­ko­vi nasta­ví­te zálo­hy jen z těch polo­žek, kte­ré může­te ze záko­na na nájem­ní­ka přenést. 

V něm najde­te roz­pis záloh, kte­ré se účtu­jí podle:

  • pod­la­ho­vé plo­chy (nezá­vis­le na počtu osob v domácnosti)
  • na zákla­dě počtu osob, kte­ré v domác­nos­ti budou

Chce­te pro­na­jí­mat byt cizin­cům? Pře­čtě­te si, jak na to!

jak stanovit výši záloh šárka sabová realitní makléř

Kdo udává v ČR výši záloh

Výši záloh sta­no­vu­je vždy kon­krét­ní doda­va­tel a to na zákla­dě prů­měr­né spo­tře­by domác­nos­tí. Vždy je jen na vás, zda se roz­hod­ne­te pla­tit zálo­hy vyš­ší (pro klid duše na kon­ci roku) — pokud máte komo­di­ty psá­ny na vás, sta­čí si dohod­nout úpra­vu s dodavatelem.

  • Pokud jste v nájmu, maji­tel bytu vám musí 1x roč­ně dolo­žit vyúčto­vá­ní. Na zákla­dě toho pak bude­te spo­lu řešit doplatky/nedoplatky.

Ke změ­nám výše těch­to záloh dochá­zet může i nemu­sí. Pro­to­že má zpra­vi­dla kaž­dý nájem­ce jiné potře­by a vyža­du­je jinou míru kom­for­tu, vět­ši­nou se zálo­hy upra­vu­jí po prv­ním roce byd­le­ní nové­ho nájem­ce. Pokud vám nájem­ce na kon­ci roku opa­ko­va­ně vra­cí vět­ší sumu, může­te si zažá­dat o změ­nu sami. Pokud nao­pak čas­to doplá­cí­te, není od věci zálo­hy zvý­šit a “při­plá­cet” tak průběžně.

  • Spe­ci­ál­ní situ­a­cí jsou pak neo­če­ká­va­tel­né změ­ny na ener­ge­tic­kém trhu, jako napří­klad ener­ge­tic­ká kri­ze, kte­rá nás potka­la v roce 2022.

jak stanovit výši záloh šárka sabová realitní makléř

Co do služeb započítat nelze

Mimo zálo­hy na služ­by jdou zásad­ně nákla­dy, kte­ré jsou spo­je­ny s vlast­nic­tvím nemo­vi­tos­ti. Je pocho­pi­tel­né, že pro­na­jí­ma­te­le napad­ne zapo­čí­tat tyto věci do nájmu. Čas­to se pak ale stá­vá, že je urče­ný nájem pří­liš vyso­ký a o byt není zájem. 

  • Pokud jste v nájmu a tyto polož­ky máte roze­psá­ny ve smlou­vě, může­te se doža­do­vat jejich vrácení.

Jed­ná se o:

  • správ­cov­ský poplatek
  • fond oprav (kte­rý je určen na rekon­struk­ce a opra­vy nemovitosti)
  • pojiš­tě­ní (nemo­vi­tos­ti)
  • odmě­ny čle­nům družstva 

Zají­má vás, jaká jsou prá­va a povin­nos­ti pro­na­jí­ma­te­le? Čtě­te tady!


Chce­te pro­na­jí­mat ale nechce­te se o hle­dá­ní nájem­ce a sepi­so­vá­ní smluv sta­rat? I s tím si pora­dím. Sta­čí se ozvat!