Pronájem nemovitostí a daň z příjmu

Jste fyzická osoba a část vašeho příjmu jde z pronájmu nemovitostí? Co můžete dát do nákladů? A jak vše zdaňovat? To vám povím dnes.

Daň z příjmu fyzických osob

Pokud jste fyzic­ká oso­ba a pro­na­jí­má­te nemo­vi­tos­ti, týká se vás daň z pří­jmu z pro­nájmu — po ode­čte­ní výda­jů se jed­ná o daň ve výši 15 % nebo 23 %.

V roce 2021 byla zru­še­na soli­dár­ní daň, kte­rá byla nahra­ze­na prá­vě 23% saz­bou. Tato soli­dár­ní daň se pří­jmů z pro­de­je netý­ka­la, 23% saz­ba se už na pří­jmy z pro­de­je vztahuje.

Pokud vaše pří­jmy v loň­ském roce pře­kro­či­ly 48 náso­bek prů­měr­né hrubé mzdy (jsou vyš­ší než 1.867.728 Kč), je vaší povin­nos­tí zda­nit pří­jmy, kte­ré tuto hra­ni­ci pře­kro­či­ly 23% sazbou.

Příjmy a výdaje

• Pří­jmy

Do pří­jmu se počí­tá pou­ze pří­jem z pro­nájmu. Nepo­čí­tá­me do něj zálo­hy za služby.

• Výda­je

Pokud pro­na­jí­má­te, může­te uplat­nit ode­čet výda­jů pau­šál­ně, nebo pod­le sku­teč­ných (pro­ka­za­tel­ných) výda­jů, kte­ré k dosa­že­ní a udr­že­ní vaše­ho pří­jmu z pro­nájmu potřebujete.

Pau­šál­ní výda­je odpo­ví­da­jí 30 % vaše­ho pří­jmu z pro­nájmu (maxi­mál­ně ale do výše 600.000 Kč).

Výda­je sku­teč­né jsou pak růz­no­ro­dé, mezi ty nej­čas­těj­ší a běž­né pat­ří napří­klad toto:

• nákla­dy spo­je­né s hypotékou
• odpi­sy nemovitosti
• daně a pojiš­tě­ní z nemovitosti
• údrž­ba a opravy
• vyba­ve­ní pro­na­jí­ma­né nemovitosti
• odmě­na rea­lit­ní kanceláři
• pokud vlast­ní­te vozi­dlo, může­te si dát do nákla­dů i výda­je na dopra­vu, kte­rá s pro­ná­jmem souvisí
• dal­ší nákla­dy spo­je­né s pronájmem…

Výdaje — jaké vybrat?

Jak už jsem psa­la, je na vás, jaký způ­sob ode­čtu výda­jů si vybe­re­te. Jaký je mezi nimi rozdíl?

Paušální výdaje

Zde vyhrá­vá jed­no­du­chost. Není tře­ba nic evi­do­vat. Není ale vždy tou nej­vý­hod­něj­ší vol­bou. Pau­šál­ní výdaj tvo­ří 30 % z vaše­ho pří­jmu (maxi­mál­ně však již zmí­ně­ných 600.000 Kč).

Pří­klad

• Paní Kopec­ká pro­na­jí­má byt za 15.000 Kč měsíč­ně (plus plat­by za služ­by). Její roč­ní pří­jem z toho­to pro­nájmu tak dělá 180.000 Kč. Uplat­ňu­je 30% pau­šál­ní výda­je a byt zda­ňu­je pod­le § 9 ZDP.

Její daňo­vá povin­nost pak vypa­dá násle­dov­ně (pro jed­no­du­chost jsem do výpo­čtu neza­hr­nu­la dal­ší para­me­t­ry, jako sle­vu na poplat­ní­ka, zvý­hod­ně­ní na děti atd):

Skutečné výdaje

V tom­to pří­pa­dě už je nut­né vede­ní evi­den­ce. Vyna­lo­že­né úsi­lí se vám ale může vrátit.

Pří­klad:

• Paní Kopec­ká se roz­hod­la pro sku­teč­né výdaje.
• Byt si poři­zo­va­la na hypo­té­ku, do výda­jů si tedy moh­la zapo­čí­tat úro­ky z hypo­té­ky, odpi­sy bytu i dal­ší výda­je spo­je­né s pronajímáním.
• Byt si kou­pi­la v roce 2021, stál ji 6.000.000 Kč. Vza­la si na něj  hypo­té­ku ve výši 4.000.000 Kč a s úro­ko­vou saz­bou 3 %.
• Zvo­li­la také zrych­le­né ode­pi­so­vá­ní. Pod­le § 30 Záko­na o dani z pří­jmu spa­dá její byt do 5. odpi­so­vé sku­pi­ny — doba ode­pi­so­vá­ní je tak 30 let.
• Pro úče­ly odpi­so­vá­ní pak ode­čet­la od kup­ní ceny cenu pozem­ku — tu jí určil svým posud­kem zna­lec nemovitostí. 
• Výsled­ná cena nemo­vi­tos­ti bez pozem­ku vyšla na 5.920.000 Kč. 
• Tato cena byla výcho­zím bodem odpi­so­vé­ho plá­nu. Zrych­le­ný odpis pro prv­ní rok činí 197.334 Kč.

Jak uka­zu­je tabul­ka, evi­den­ce sku­teč­ných výda­jů byla v tom­to pří­pa­dě jed­no­znač­ně výhod­něj­ší.  I kdy­by si v tom­to pří­pa­dě kli­ent­ka neku­po­va­la byt s pomo­cí hypo­té­ky a neu­plat­ňo­val drob­né výda­je, zrych­le­ný odpis se posta­rá o to, aby v prv­ních letech pro­na­jí­má­ní žád­né daně pla­tit nemu­se­la. Co víc? O tuto ztrá­tu si kli­ent­ka může sní­žit základ daně.

Odpisy nemovitého majetku

Odpi­sy nemo­vi­té­ho majet­ku jsou dal­ší krok. Pod­le § 30 Záko­na o dani z pří­jmu pat­ří nemo­vi­tos­ti do 4., 5. nebo 6. odpi­so­vé skupiny.

Detai­ly a zatří­dě­ní všech typů nemo­vi­tos­tí najde­te ZDE.

Odpisy pozemků

V rám­ci odpi­sů nemo­vi­té­ho majet­ku je tře­ba dát pozor na poze­mek, kte­rý se do odpi­sů neza­po­čí­tá­vá. Je pro­to potře­ba hod­no­tu pozem­ku ode­číst (napří­klad podíl na pozem­ku, na kte­rém dům stojí).

Zrychlené nebo lineární odpisy

Vybrat si může­te z dvou typů odepisování:

• Rov­no­měr­né
• Zrych­le­né

Důle­ži­té je vybrat ten nej­lep­ší způ­sob hned na začát­ku, pro­to­že zvo­le­ný typ nejde měnit. Kte­rý typ odpi­sů je pro vás výhod­něj­ší může­te zjis­tit v Odpi­so­vé kalkulačce.

7 a § 9 Zákon o dani z příjmu

Výpočet daní z příjmů se liší také podle toho, jakým způsobem jste příjem z pronájmu získali:

• § 7 Zákon o dani z příjmu

Pro­na­jí­má­te for­mou krát­ko­do­bých pod­ná­jmů? Pro­na­jí­má­te poko­je v pen­zi­o­nu nebo nabí­zí­te svůj byt for­mou Airbnb? U toho­to typů pro­nájmu se jed­ná o pod­ni­ka­tel­skou čin­nost, jste povin­ni hra­dit i soci­ál­ní a zdra­vot­ní pojiš­tě­ní a danit své pří­jmy pod­le § 7 Záko­na o dani z příjmu.

• § 9 Zákon o dani z příjmu

Pod ten­to zákon pak spa­dá­te v pří­pa­dě, že máte pří­jem z nemo­vi­tos­ti, kte­rou jste neza­řa­di­li do obchod­ní­ho majet­ku. Zde nemu­sí­te hra­dit zdra­vot­ní ani soci­ál­ní pojištění.

Máte v plánu kupovat nemovitost za účelem dalšího příjmu? Ráda vám s celým procesem poradím a pomůžu vybrat, co je právě pro váš případ nejlepší. Stačí se ozvat!