Bydlíte v nájmu, nebo nemovitost pronajímáte? Tak či tak, vždy je dobré znát svá práva.
Jaké jsou možnosti a kdy je na místě nájemní smlouvu ukončit? To vám povím dnes.
Nájemní smlouva a výpověď
Výpověď nájemní smlouvy má obecně několik náležitostí:
- musí být vždy podána písemně, přičemž musí být druhé straně doručena,
- výpovědní doba trvá tři měsíce,
- tato doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce, následujícího po tom měsíci, kdy byla výpověď druhé straně doručena.
Tady je příklad důvodů, které mohou nájemní smlouvu ukončit. Jedná se o:
- dohodu obou stran,
- uplynutí doby, na kterou byla smlouva sjednána,
- výpovědí z důvodu porušení zákona či smlouvy.
Vše upravuje Občanský zákoník.
Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce
Podívejme se, jak výpověď funguje u nájmu na dobu určitou a neurčitou.
Nájem na dobu určitou
Pokud má nájemce nájem na dobu určitou, může ho vypovědět v tříměsíční výpovědní lhůtě, ale jen v případech, kdy se okolnosti od doby uzavření smlouvy výrazně změnily.
Jedná se například o tyto případy:
- ztráta pravidelného příjmu,
- vážné zdravotní důvody,
- sociální destabilizace po rozchodu (kdy partner na nájem přispíval),
- stěhování do jiného města atd.
Nájem na dobu neurčitou
V tomto případě může nájemce vypovědět nájem kdykoliv a bez udání důvodu. Opět ale s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Výpověď nájmu bez výpovědní lhůty
Občas nastanou situace, kdy v nájmu nelze pokračovat. Nájemce pak může podat výpověď i bez výpovědní lhůty. Jedná se o situace, kdy:
- byt vyžaduje opravy, které se neslučují s využíváním bytu,
- byt (nebo jeho části) zaniknou (např. při požáru),
- pronajímatel neodstraní vadu (která není v kompetenci nájemce) v dodatečné lhůtě a daná vada hrubě porušuje povinnosti pronajímatele,
- byt se stane nepoužitelným z důvodů, které nejsou na straně nájemce (špatná statika, střecha narušená pádem stromu atd),
- pronajímatel neposkytuje nájemci ochranu v případech, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické právo k bytu nebo žádá jeho vyklizení, ačkoliv o ni nájemce požádal,
- majitel jinak porušuje své povinnosti a způsobuje tak nájemci újmu či škody.
TIP: Jaké jsou povinnosti a práva pronajímatele? Čtěte ZDE.
Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele
Co zde platí pro smlouvy na dobu určitou i neurčitou?
- Pronajímatel musí vždy uvést důvod výpovědi včetně popisu případného skutku, a také vysvětlení, jak daný důvod nájemce naplnil,
- musí také nájemce poučit o jeho právu vznést proti dané výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání soudem,
- v případě absence tohoto poučení je výpověď neplatná,
- návrh na přezkoumání může nájemce podat k soudu do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.
Vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou může pronajímatel opět ve tříměsíční výpovědní době v případě, že:
- je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin, který spáchal na pronajímateli, jeho majetku, cizím majetku, který se nachází ve stejném domě nebo na osobě, která ve stejném domě bydlí,
- nájemce hrubě poruší své povinnosti (sem patří i podnajmutí bytu bez souhlasu majitele),
- byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu a nebude možné jej dál obývat (např. v případě demolice celé stavby za účelem stavby silnice),
- z jiného stejně závažného důvodu.
TIP: Jak správně nastavit zálohy a poplatky u pronájmu? Čtěte ZDE.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou
Často se jedná například o tento případ:
- pronajímatel potřebuje byt pro své příbuzné či příbuzné svého manžela/manželky v přímé linii (rodiče, děti, vnuci…) nebo ve vedlejší linii do 2. stupně (např. děti sourozence),
Pokud pronajímatel do jednoho měsíce od vyklizení nevyužije byt k účelu, který ve výpovědní uvedl, musí jej znovu nájemci pronajmout (nebo mu nahradit škodu).
Do této lhůty se nezapočítává doba, kterou pronajímatel potřebuje k úpravě bytu (pokud úpravy začaly nejpozději do dvou týdnů od vyklizení a pokračují).
Vždy proto doporučuji vyvarovat se prázdných a účelových výpovědí.
TIP: Je lepší pronajímat byt zařízený nebo nezařízený? Čtěte ZDE.
Výpověď z nájmu bez výpovědní doby
Právo je samozřejmě v určitých případech i na straně pronajímatele. Vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní lhůty má pronajímatel v případech, kdy se jedná o závažné prohřešky proti povinnostem nebo jinak extrémního chování. Patří k němu:
- neplacení nájemného a nákladů na využívané služby (musí jít o minimálně tři měsíce, které ale nemusí jít po sobě),
- poškozování domu nebo bytu,
- neoprávněné užívání bytu nebo využívání bytu jiným způsobem, než jakým stanovuje smlouva,
- soustavné rušení nočního klidu nebo jiné závažné potíže, které nájemce způsobuje osobám, které s ním v domě bydlí.
V tomto případě má pronajímatel nárok na odevzdání bytu bez zbytečného odkladu.
Musí ve výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době své problematické chování zastavil / aby napravil protiprávní stav věci, a vysvětlit, v čem přesně tkví porušení povinností nájemce.
Smluvní pokuta a důvody výpovědi
Pronajímatel s nájemcem si mohou v nájemní smlouvě důvody i lhůtu upravovat.
Na co je přesto nutné myslet?
- Není možné zkracovat nájemcova práva (např. zkracovat jeho výpovědní dobu),
- smluvní pokuta (za porušení povinností nebo předčasné ukončení nájmu) spolu s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Vždy si dejte pozor, zda vaše smlouva obsahuje to, co opravdu má.
TIP: Jak najít nájemníka snů? Čtěte ZDE.
Podnájem
Pokud končí nájem, končí také podnájem.
Nájemce musí podnájemci vždy včas sdělit informace ohledně:
- termínu konce nájmu,
- délce výpovědní doby
- data, kdy začíná výpovědní doba plynout.
Datum ukončení nájmu a podnájmu je pak shodné.
U podnájmu je vždy důležitá podnájemní smlouva a její formulace. Podnájemce totiž není zákonem chráněn tak, jako nájemce, a nemá tak svá garantovaná práva (tříměsíční výpověď, výpovědní důvody atd).
A závěr?
Ať už jste pronajímatel, nájemce nebo podnájemce, vždy doporučuji zakládat vše na opravdu kvalitní smlouvě. A tu bohužel volně ke stažení na internetu nenajdete. Tam najdete univerzální smlouvy pochybných kvalit, na které bych osobně nespoléhala. Každý případ je totiž jiný. A kvalitní smlouva je investice, která se vám může v budoucnu stokrát vrátit.
Chcete pronajímat váš byt nebo dům ? Na tuto situaci nemusíte být sami. Svým klientům pomáhám nejen najít ideální nájemníky ale ochránit je i kvalitně postavenou nájemní smlouvou. Stačí se mi ozvat!
