Lámete si hlavu s tím, jak správně určit cenu nemovitosti? Jak nastavit cenu bytu, domu nebo komerčního prostoru tak, aby nemovitost nezůstala ležet v nabídce dlouho a prodala se za cenu, která hraje pro vaše dobro?
Je to trochu alchymie. Co může být vaším vodítkem? Podívejme se na několik možností.
1. Ocenění znalcem
Potřebujete znalecký posudek? Ten je někdy nezbytný pro finanční úřad, soud nebo pro účely účetnictví. O ten se vám postará právě certifikovaný znalec. Kde ho najdete?
- na stránkách, které provozuje Ministerstvo spravedlnosti
- vyfiltrujte si obor Stavebnictví a následně to, co konkrétně potřebujete (např. pozemní stavby, stavby obytné…)
Rizika
Znalec nerovná se prodejce nemovitostí.
- Často vychází z obvyklé tržní ceny, nikoliv z maximální tržní ceny.
- Pokud vychází z cenových map, nejsou ceny korektní, protože data mají i několik měsíců zpoždění.
- Informace z Katastru nemovitostí také nejsou “nejčerstvější”.
To vše může mít za následek nepřesnosti při zjišťování tržní ceny.
2. Srovnávací analýza
Srovnávací analýza (tedy ta, která porovnává aktuální nabídku nemovitostí na trhu) je nejčastější. Může fungovat? Pokud se cenám budete věnovat alespoň několik měsíců v kuse, pak ano. Je potřeba totiž vědět, jak se ceny porovnávaných nemovitostí vyvíjely v čase.
Rizika
Pokud nejste zkušení, jednorázová analýza příliš nefunguje. Proč?
- Na realitním trhu totiž běžně najdeme spoustu ležáků, tedy nemovitostí, které jsou v nabídce i dlouhé měsíce (což z inzerátu nemusíte poznat).
- To, že se nemovitost za nějakou cenu nabízí neznamená, že se za tutéž cenu prodá. Nabídková a prodejní cena není to stejné.
- Nevíte o možných slevách, které si kupující a prodávající dohodli mimo inzerci.
- Nevíte ani o možném přeplácení, které mohlo proběhnout.
3. Nákladová metoda
Tato metoda vychází z reálných nákladů. Tedy náklady na nákup pozemku, vaši práci, stavební náklady (případně náklady na pořízení nemovitosti) a také zisk. Toto může dobře fungovat, ale pouze v případě, že prodáváte nemovitost čerstvě postavenou.
Rizika
Pokud je vaše nemovitost staršího data, je tato metoda bohužel nepoužitelná.
Pokud jste např. dům stavěli před deseti lety, náklady byli zcela jiné, než dnes. Pak je tady také toto:
- Náklady, které jste do nemovitosti investovali “vašeho” kupce většinou nezajímají (proto se jim říká tzv. utopené).
- Kupce vždy zajímá užitná hodnota a poměr s cenami dalších nemovitostí na realitním trhu.
4. Výnosová metoda
Ta je použitelná v podstatě u všech nemovitostí a často je vodítkem pro investory.
Typy výnosů
- Výnos z nárůstu hodnoty v čase
- Výnos z pronájmu
- Výnos z finanční páky (v případě koupě na úvěr)
Výnosová rentabilita
U výnosové rentability vás bude zajímat pojem ROI (z anglického Return on Investment, tedy návratnost investice).
- Za dobrou investici obecně považujeme nemovitost s ročním výnosem z pronájmu 5 % p. a (a více) z nákladů na pořízení, což je ale v Praze (a jiných větších městech) v poslední době čím dál tím hůř nedosažitelné.
- Investoři v těchto městech často akceptovali i ROI pod 3 %. Proč?
- Výnos vlastního kapitálu se dal zvýšit pomocí finanční páky. Té napomáhaly také nízké úrokové sazby hypoték.
- Kupující věřili tomu, že nárůst hodnoty v čase vyrovná i nízkou rentabilitu. V minulosti byl totiž tento nárůst i 10 % p.a.
- Lidé ze strachu z rychle stoupajících cen dělali v rámci nákupů nemovitosti neuvážená rozhodnutí.
Doba se ale změnila a v současné době se očekává, že ceny nemovitostí budou reflektovat spíše ROI od 3 do 5 %.
Jak ROI vypočítat?
Zkuste tuto rovnici:
Tržní cena = roční výnos z pronájmu ÷ ROI
Příklad z praxe
Máme byt, jehož nájemné činí 18.000 Kč/měs. (tedy 216.000 Kč za rok).
Podle výnosové metody budeme pak počítat takto:
| ROI – výnosová rentabilita | Výpočet | Prodejní cena |
| Maximum: při rentabilitě 3 % p.a. | Tržní cena = 216.000 ÷ 0,03 | 7.200.000 |
| Střed: při rentabilitě 4 % p.a. | Tržní cena = 216.000 ÷ 0,04 | 5.400.000 |
| Minimum: při rentabilitě 5 % p.a. | Tržní cena =216.000 ÷ 0,05 | 4.320.000 |
Rozptyl prodejní ceny je tak široký. Přesně z toho důvodu musíme brát v potaz další věci, jako třeba:
- potenciál samotné nemovitosti
- lokalita
- občanská vybavenost a služby
- dopravní dostupnost
- atd…
Všechny výhody lokality, stejně jako potenciál nemovitosti, je nezbytné potenciálním kupcům dobře komunikovat.
Záleží samozřejmě také na kvalitě:
- homestagingu
- foto a video prezentace
- propagace
- atd…
Více v tomto článku.
Rizika
Výnosová metoda skvěle funguje pro investory a investiční nemovitosti. U koupi rodinných bytů a domů ale fungují i emoce, a s těmi tato metoda nepočítá. Roli může hrát dojem, jaký na prohlídce potenciální kupující získá, lokalita, ke které má citový vztah, nebo fakt, že má v blízkosti nemovitosti rodinu nebo přátelé. Tento zájemce pak pravděpodobně bude ochoten zaplatit víc, než člověk, který se řídí striktní matematikou.
5. Cenové mapy
V cenových mapách najdete data o prodaných nemovitostech. Tyto mapy vycházejí z Katastru nemovitosti.
Použít můžete:
- zprůměrované ceny z jednotlivých oblastí, které lze dohledat zdarma,
- placené zdroje, které nabídnou konkrétnější informace (např. tady nebo na tomto webu).
Riziko
Rizik je tady více.
- Nemáte důležité podrobnosti. Nevíte nic o stavu nemovitosti, o jejich benefitech ani slabých stránkách. A to je při určování správné ceny velký hendikep. Rozdíl v těchto (často na první pohled neviditelných) faktorech totiž může jít až do statisíců.
- Máte neaktuální údaje a situace na realitním trhu se opravdu může měnit i v rámci měsíců). Zveřejněná data v cenových mapách mají obvykle také několikaměsíční zpoždění.
- Nedokážete informace dostatečně vyhodnotit (cenu na m2 ovlivňuje celková velikost, rozdíl je v lodžii vs terase, sousední čtvrti mohou mít naprosto odlišnou cenu,…).
6. Kombinace metod
Způsob, se kterým pracuje většina profesionálů. Právě kombinace těchto metod dokáže správně vyhodnotit nejen potenciál, ale i ceny konkurenčních nemovitostí, trendy na realitním trhu, úrokové sazby hypoték nebo kupní silu.
V tomto případě si můžete být jisti, že čím zkušenějšího makléře si ke spolupráci vyberete, tím bude konečný výsledek spolehlivější.
7. Aukce
Máte specifikou nemovitost, která téměř nemá srovnání? Chcete prodat nemovitost za maximum? Pak je prodej v aukci perfektní volba! Více si o tomto způsobu prodeje můžete přečíst tady.
Rizika
Aukce je skvělá, ale náročná na realizaci. Důležitá je příprava, propagace, jasná pravidla i načasování. Vždy proto doporučuji svěřit aukci profesionálnímu realitnímu makléři. Jen tak si můžete být jisti, že aukce proběhne úspěšné a s maximálním ziskem.
8. Snižování ceny
Z mé zkušenosti tuto metodu často volí lidé, kteří se rozhodnou prodávat nemovitost svépomocí. Nastaví nejvyšší možnou nabídkovou cenu, která se jim líbí, a pokud o nemovitost není zájem, cenu snižují.
Rizika
Rizikem je právě ono nereálné očekávání prodávajících.
- Nemovitost s nesmyslnou cenou leží v nabídce a stává se pro potenciální kupce podezřelou a nezajímavou.
- Celý prodej trvá díky tomu dlouho a prodejce tak přichází nejen o čas, ale i o peníze za propagaci.
- Po čase už prodejce začne být unavený a klidně nemovitost prodá i pod cenou, jen aby už prodej dokončil.
9. Odhad od makléře
Kromě toho, že se jedná o způsob nejjednodušší, jde také o způsob nejlevnější. Abyste s nespálili, vyberte makléře zkušeného a takového, který danou lokalitu zná.
Rizika
I tato volba může mít rizika. Jde jim ale poměrně snadno předejít.
- Rizikem je zde výběr makléře, který se nepohybuje v dané lokalitě, nebo nemá dostatek zkušeností v oboru.
- Nenechte se nalákat ani omračující předpokládanou cenou. Pokud se částka výrazně vymyká, je pravděpodobné, že od vás chce makléř pouze získat zakázku.
Vždy tedy volte důvěryhodného a ověřeného makléře.
Pokud vám jako nejlepší varianta vychází poslední možnost, neváhejte se na mě obrátit. Ráda se postarám o profesionální odhad nemovitosti, stejně jako o její úspěšný prodej. Nedělejte si zbytečné starosti a napište mi, jsem tu pro vás!
