Už jste slyšeli výraz “finanční páka”? Pokud chcete investovat (nebo už investujete) do nemovitostí za účelem zisku, měl by vás tento pojem zajímat. Proč?
Finanční páka – co to je?
Finanční páka je nástroj, který vám pomocí cizího kapitálu pomůže zvýšit výnos vašeho kapitálu.
- V dnešním článku se bavíme o investování do nemovitostí – v tomto případě se tedy vaším kapitálem myslí vaše nemovitost a finanční pákou hypoteční úvěr.
- Výkon finanční páky se zvedá s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu (což ale ve stejný moment zvyšuje její rizikovost).
Je několik cest, jak finanční páku využít.
Výnosová rentabilita
Výnosová rentabilita nemovitostí je pohyblivý faktor.
- U rezidenčních nemovitostí třeba v Praze a blízkém okolí lze dosáhnout výnosové rentability okolo 4, 5 a u nejlepších investic i 6 %.
- Abyste takového výnosu dosáhli, potřebujete velké zkušenosti i dostatek trpělivosti při hledání.
Ještě většího výnosu lze dosáhnout u investičně náročnějších nemovitostí (obchodní komplexy a nákupní centra), ale o těch se dnes bavit nebudeme.
Jak můžete finanční páku využít?
Jak už jsem psala, finanční páku můžete využít několika způsoby.
Ukažme si to na příkladu:
- Kupujete nemovitost za 2 mil. Kč.
- Podle předpokladu její tržní cena ročně poskočí o cca 3 % (informace o reálném vývoji cen nemovitostí najdete na webu Českého statistického úřadu).
Máme dvě možnosti:
- Tuto nemovitost budete financovat pouze ze svých prostředků, zhodnocení bude tedy 3 % (což nám často pomůže pouzet smazat působení inflace).
- Část kupní ceny budete financovat právě hypotečním úvěrem.
U možnosti b) pak bude situace vypadat takto:
| Vlastní prostředky | 500.000 Kč |
| Hypoteční úvěr | 1.500.000 Kč |
Cizí kapitál v tomto případě tvoří 75 % ceny. Vaše náklady na hypoteční úroky a amortizaci nepočítám, protože se dá předpokládat, že vám je pokryjí příjmy z pronájmu.
Teď pojďme na čísla:
- S počítaným 3% nárůstem stoupne tržní cena vaší nemovitosti za první rok na 2.060.000 Kč.
- Vaše vlastní investice byla 500.000 Kč.
- Rentabilita vlastního kapitálu (ROI) = roční výnos z nárůstu ceny : vlastní kapitál
ROI = 60.000 : 500.000 = 12 % roční výnos
Jak využít vyšší vlastní kapitál
Pokud máte k dispozici např. výše zmíněné 2 mil. Kč, může být pak pro vás výhodnější pořídit místo jedné nemovitosti nemovitostí více, a k jejich financování využít právě finanční úvěr. Proč? Ukažme si to na příkladech. Stále počítáme s 3% nárůstem tržní ceny:
- Pokud pořídíte dvě nemovitosti v hodnotě 4 mil. Kč, přičemž použijete úvěr ve výši 50 % pořizovací ceny, výnos vlastního kapitálu bude činit 6 % (ROI = 120.000 : 2.000.000).
- Pokud koupíte nemovitosti v hodnotě 8 mil. Kč (pokud máte pochopitelně dostatečnou bonitu u banky) získáte při vaší investici 2 mil. Kč výnos 12 % ročně (ROI = 240.000 / 2.000.000).
Tento poslední příklad už je samozřejmě trochu extrémní a týká se pouze velmi bonitních klientů, přesto nám jako příklad poslouží.
Dejte si ale pozor. Poměr vlastního a cizího kapitálu musí vždy ladit s vašimi reálnými finančními možnostmi. Nenechte se proto zlákat relativně snadným výnosem. Vždy poměr stanovujte tak, aby vám zůstal prostor pro finanční krytí případných rizik.
Finanční páka a její rizika
Jako u každé investice, i tady musíme počítat s případnými riziky.
- Pokles cen na realitním trhu, ekonomická situace v zemi nebo podcenění výše úroku – to všechno jsou faktory, na které je třeba brát ohled.
- Investice do realit je většinou výhodná tehdy, jedná-li se o investici dlouhodobou. Obecně se říká, že minimální cyklus, se kterým je vhodné do nákupu nemovitostí jít, je pět let.
- Nicméně i dlouhodobá investice, aby byla zisková, vyžaduje jisté znalosti realitního trhu.
Kolem a kolem, finanční páka může být skvělý nástroj, pokud víte, jak ho ovládat.
Plánujete koupi nemovitosti a rádi byste finanční páku využili ve váš prospěch? Pokud chcete mít jistotu, že vaše volby povedou k dobrému výsledku, ozvěte se mi. Ráda vám s celým nákupním procesem pomohu!