Rádi byste prodali vaši nemovitost a přemýšlíte o ceně. Na základě čeho stanovit tržní cenu vaší nemovitosti? Jaké máte možnosti a jaká jsou případná rizika? Dnes se na ně spolu podíváme.

Znalec

• Výho­dy
  Jed­na z častých mož­nos­tí, kte­rou lidé volí, je zna­lec­ký posu­dek. Ten se dopo­ru­ču­je, pokud potře­bu­je­te posu­dek pro finanč­ní úřad nebo soud. Vždy vol­te znal­ce nále­ži­tě cer­ti­fi­ko­va­né­ho. Jejich seznam najde­te napří­klad na por­tá­lu pro­vo­zo­va­ném Minis­ter­stvem spra­ve­dl­nos­ti. V sezna­mu si jed­no­du­še vyfil­truj­te obor Sta­veb­nic­tví a násled­ně daný obor (ve pří­pa­dě rodin­né­ho domu nebo bytu by to byly Pozem­ní stav­by – stav­by obytné).
• Nevý­ho­dy
  Nevý­ho­dou vol­by znal­ce je fakt, že jeho ceno­tvor­ba se odví­jí od pře­dem daných postu­pů. Zna­lec se neza­bý­vá samot­ným pro­de­jem nemo­vi­tos­tí a vychá­zí z ceno­vých map, kte­ré ale čas­to nejsou aktu­ál­ní. Nezná aktu­ál­ní situ­a­ci na rea­lit­ním trhu, pro­to nemu­sí být jím daná cena vždy ta správná.

Realitní makléř

• Výho­dy
  Nej­jed­no­duš­ší způ­sob, jak při­jít k reál­né a správ­ně urče­né trž­ní ceně. Vybí­rej­te mak­lé­ře, kte­rý se pohy­bu­je ve měs­tě (ide­ál­ně i v loka­li­tě), kde se vaše nemo­vi­tost nachá­zí. Vyber­te si mak­lé­ře zku­še­né­ho a neboj­te se svou vol­bu prověřovat.
• Nevý­ho­dy
  Rizi­kem je nezku­še­ný mak­léř, kte­rý se vás bude sna­žit ohro­mit nad­sa­ze­nou cenou (se kte­rou pak bude­te muset jít tak jak tak postup­ně dolů, což na poten­ci­ál­ní kup­ce nepů­so­bí dob­ře). Dal­ším pro­blé­mem může být nezna­lost loka­li­ty a jejich spe­ci­fik. Vždy mak­lé­ře dob­ře vybí­rej­te a danou cenu si porov­ná­vej­te s úda­ji v ceno­vých mapách.

Cenové mapy

• Výho­dy
  Ceno­vé mapy jsou dal­ší z mož­nos­tí. Ty vyhod­no­cu­jí úda­je pod­le zázna­mů v Katastru nemo­vi­tos­tí. Pla­ce­né, ale podrob­né infor­ma­ce najde­te napří­klad tady.
• Nevý­ho­dy
  Ceno­vá mapa vám pro­zra­dí cenu, nedo­zví­te se ale, na zákla­dě čeho byla cena urče­na. O trž­ní ceně totiž roz­ho­du­je mno­ho aspek­tů. Jaké to jsou, si může­te pře­číst v mém člán­ku. Chyb­né úda­je vám pak může při­nést taky pří­liš širo­ký výběr loka­li­ty (při­čemž loka­li­ta pat­ří k zásad­ním fak­to­rům), špat­né porov­ná­ní veli­kos­ti nemo­vi­tos­ti (např. obyt­né plo­chy) nebo pří­liš dlou­hý časo­vý hori­zont (výraz­né pohy­by cen a situ­a­ce na trhu v posled­ních měsí­cích je toho důkazem).

Srovnávací analýza

• Výho­dy
  Tato meto­da může fun­go­vat, pokud situ­a­ci a ceny obdob­ných nemo­vi­tos­tí sle­du­je­te a vyhod­no­cu­je­te del­ší dobu (dopo­ru­ču­ji v řádech něko­li­ka měsí­ců). Je totiž důle­ži­té mít infor­ma­ce o tom, jak se ceny vyví­je­li v čase a zda nedo­chá­ze­lo k postup­né­mu sni­žo­vá­ní ceny.
• Nevý­ho­dy
  Pokud bude­te tuto meto­du pou­ží­vat nára­zo­vě, nespo­lé­ha­la bych se na ni. V krát­ko­do­bém hori­zon­tu totiž nedo­ká­že­te vyhod­no­tit, kte­ré nemo­vi­tos­ti “visí” v inzer­ci dlou­ho­do­bě a kte­ré jsou úspěš­né. Nabíd­ko­vá a pro­dej­ní cena jsou totiž dvě odliš­né věci. Dal­ším pro­blé­mem mohou být domlu­vy kup­ce a pro­dá­va­jí­cí­ho mimo inzer­ci, kdy se v závě­ru cena nabíd­ko­vá a pro­dej­ní liší.

Nákladová metoda

• Výho­dy
  Jak název vypo­ví­dá, tato meto­da má zákla­dy v reál­ných nákla­dech. Spo­čí­tá­te si poři­zo­va­cí cenu pozem­ku a sta­veb­ní nákla­dy. K tomu něja­ký zisk a cena je na svě­tě. Nebo ne?
• Nevý­ho­dy
  Pokud jste dům dosta­vi­li a rov­nou pro­dá­vá­te, pak je vše v pořád­ku. Stej­ně jako kaž­dá věc, i nemo­vi­tost ale postu­pem času (opo­tře­bo­vá­ním) ztrá­cí svou hod­no­tu. Pokud jste dům sta­vě­li pár desí­tek let zpát­ky, nebu­dou ani teh­dej­ší sta­veb­ní nákla­dy odpo­ví­dat rea­li­tě. Nákla­dy, kte­ré jste pak postup­ně do nemo­vi­tos­ti inves­to­va­li bohu­žel také nebu­dou smě­ro­dat­né (říká­me jim “uto­pe­né nákla­dy”). Kupu­jí­cí­ho bude totiž vždy zají­mat užit­ná hod­no­ta a porov­ná­ní s aktu­ál­ní­mi cena­mi srov­na­tel­ných nemovitostí.

Výnosová metoda

• Výho­dy
  Tato meto­da se dá pou­žít téměř u všech nemo­vi­tos­tí. Jaké výno­sy tedy máme?
  - výno­sy z pronájmu
  - výno­sy z nárůstu hod­no­ty nemo­vi­tost v čase
• Ren­ta­bi­li­ta
  Pokud je váš výnos z pro­nájmu (roč­ní výno­so­vá ren­ta­bi­li­ta z pro­nájmu nebo-li ROI) je 5 % a více z nákla­dů na poří­ze­ní nemo­vi­tos­ti, máte štěs­tí. Vaše nemo­vi­tost je oprav­du výhod­ná. Ve vel­kých měs­tech (Pra­ha, Brno) začí­ná být ale pro­blém na tyto % dosáhnout.

Rov­ni­ce pro výpo­čet ROI:
Trž­ní cena = roč­ní výnos z pro­nájmu ÷ ROI

• Pří­klad:
  Čis­tý nájem, kte­rý díky vaše­mu bytu zís­ká­vá­te, je měsíč­ně 18.000 Kč (tedy 216.000 Kč/rok) Pod­le výno­so­vé meto­dy bude tedy cena vaše­ho bytu v maxi­mál­ním rozpě­tí:Ceno­vý roz­ptyl je oprav­du vel­ký. Pro­to je potře­ba mys­let na všech­ny dal­ší, vel­mi důle­ži­té, para­me­t­ry. Jed­ná se o loka­li­tu, občan­skou vyba­ve­nost, per­spek­ti­va dané loka­li­ty, kva­li­ta a pro­fes­ní schop­nos­ti makléře.
• Nevý­ho­dy
  Výno­so­vá meto­da neza­hr­nu­je do ceny nic jiné­ho, než čís­la. Pou­ží­vá se pro­to čas­to v rám­ci inves­tič­ních nemo­vi­tos­tí. Lidé ale neku­pu­jí jen na zákla­dě čísel. Občas pros­tě tou­ží po své zami­lo­va­né loka­li­tě, chtě­jí být blíz­ko své rodi­ny nebo jim pros­tě uča­ru­je “tep­lo domo­va”, kte­ré z vaší nemo­vi­tos­ti sálá (jak na něj si může­te pře­číst tady).

Kombinace

• Výho­dy

Pokud zvlád­ne­te dát dohro­ma­dy všech­ny čty­ři před­cho­zí body, může­te být na správ­né ces­tě. Nej­vět­ší záru­kou je totiž umět si dát dohro­ma­dy všech­ny dostup­né aspek­ty a infor­ma­ce a vychá­zet z nich. Já k tomu samo­zřej­mě sle­du­ji také situ­a­ci ve svě­tě, pohyb úro­ko­vých sazeb, kro­ky ČNB nebo úda­je o HDP a neza­měst­na­nos­ti. To vše může výši ceny ovliv­nit. Vždy si ověř­te, zda váš rea­lit­ní mak­léř bere v úva­hu všech­ny tyto důle­ži­té hodnoty.

Aukce

• Výho­dy
  Auk­ce nemo­vi­tos­ti pat­ří také k oblí­be­ným vari­an­tám. Skvě­lou vol­bou je také pro spe­ci­fic­ké nemo­vi­tos­ti (kte­ré se hůře srov­ná­va­jí z nedo­stat­ku “kon­ku­ren­ce”). U auk­ce si určí­te mini­mál­ní cenu a pak už jen čeká­te na nabíd­ky od zájemců.
• Nevý­ho­dy
  Pří­pra­va samot­né auk­ce už si žádá zku­še­nos­ti. Je důle­ži­té nejen nača­so­vá­ní, ale také pre­zen­ta­ce a pro­pa­ga­ce. To vše by měl bez pro­blé­mů zvlád­nout kva­lit­ní a zku­še­ný mak­léř. Pokud zvo­lí­te nezku­še­né­ho mak­lé­ře, může­te nao­pak čekat na nabíd­ky zbytečně.

Vysněná cena 

• Výho­dy
  Jed­no­du­še nemo­vi­tost dáte do inzer­ce s cenou, po kte­ré tou­ží­te. Sle­vit pře­ce může­te vždy!
• Nevý­ho­dy
  Nabíd­ko­vá a trž­ní cena jsou čas­to (jak už jsem říka­la) dvě vel­mi roz­díl­né věci. Pro­dej nemo­vi­tos­ti s tou­to vysně­nou cenov­kou čas­to vídám u pro­de­je, kdy kli­ent celý pro­ces řeší své­po­mo­cí. Pokud cenu nasta­ví­te pří­liš vyso­ko, kupu­jí­cí budou vaši nemo­vi­tost pře­hlí­žet. Nabíd­ky, kte­ré jsou zve­řej­ně­ny dlou­ho, pak ztrá­cí na důvě­ry­hod­nos­ti. Vy bude­te ztrá­cet ener­gii a hon­ba za pro­de­jem se sta­ne vel­mi únav­nou. Pokud poten­ci­ál­ní zájem­ce navíc uvi­dí postup­ně se sni­žu­jí­cí cenu, bude pře­mýš­let, co je s vaší nemo­vi­tos­tí v nepo­řád­ku. A to není zrov­na nej­lep­ší ces­ta k úspěš­né­mu prodeji.

Jak vidí­te, mož­nos­tí je mno­ho. Klí­čo­vé je vybrat tu správ­nou přes­ně pro vás, vaši nemo­vi­tost i vaši situ­a­ci. Uni­ver­zál­ní rada není, pro­to pomá­hám tvo­řit kaž­dé­mu kli­en­to­vi stra­te­gii přes­ně na míru. Jen tak může pro­běh­nout celý pro­ces hlad­ce a se šťast­ným kon­cem v podo­bě úspěš­ně pro­da­né nemovitosti. 

Je pro vás toto téma aktu­ál­ní? Ozvě­te se mi, ráda se o vaši nemo­vi­tost postarám.