Ano, investice do nemovitosti je stále jedna z nejlepších. Je ale spousta faktorů, které ceny nemovitostí ovlivňují. Některé předpovědět můžeme, jiné se naopak předpokládat nedají.
Co vše cenu ovlivňuje a jak? Dnes se spolu podíváme na prvních osm faktorů.
Které faktory cenu nemovitostí ovlivňují?
Pokud nejste znalí realitního oboru, budete vývoj cen předpovídat jen stěží. Pokud ale hlavní faktory, které trh ovlivňují, znáte, k tomu přihodíte ekonomické smýšlení a klíčová data (například ta od Českého statistického úřadu nebo ČNB), můžete pokles či naopak zvýšení cen odhadovat.
O jaké faktory se jedná?
- vnitřní (stav nemovitosti, lokalita, dispozice atd.)
- vnější (vývoj HDP, poptávka atd.– některé předpovědět lze, jiné ne)
Dnes se zaměříme na faktory vnější. Na ty, které předpovídat jdou.
Faktory, které můžeme předpovědět
1. Hospodářský vývoj země
Hospodářská výkonnost země je jedním z jasných faktorů, které vývoj cen ovlivňují. Pokud lidé vydělávají víc, HDP roste a realitní trh ožívá – poptávka roste. V opačném případě pak naopak klesá.
- Vyšší poptávka vytváří tlak na ceny a ty rostou.
- V opačném případě, kdy lidé vydělávají méně, poptávka klesá a s ní klesají i ceny realit.
- Pokud HDP klesá, zvyšuje se často také počet lidí, kteří nemovitost s hypotékou chtějí prodat. To opět zvyšuje nabídku, což má v kombinaci s klesající poptávkou vliv na ceny.
2. Úrokové sazby a ceny nemovitostí
Další ze zásadních faktorů.
- Nízké úrokové sazby lákají lidi ke sjednání hypotéky a větší chuti investovat. Poptávka roste.
- Vyšší úrokové sazby naopak zájem o hypotéku a investice ochlazují. Touto aktivitou se ČNB snaží zabránit přehřátí ekonomiky.
3. Poptávka a její akumulace
Odkládání a řešení reálných bytových potřeb způsobuje akumulaci poptávky. To se děje často po ukončení hospodářské recese. Jak to vypadá?
- V době ekonomického oslabení se lidé bojí vzít hypotéku, z jasných důvodů – mají obavy, že přijdou o práci a nebudou schopni hypotéku splácet. Zůstávají tedy raději v menším (byť nevyhovujícím) bytě.
- Následně se ekonomika oživí. Práce je dostatek, výplaty stoupají a lidé díky jistotě zatouží po větším a vhodnějším bydlení. Poptávka po nemovitostech stoupá.
4. Vývoj populace
Velký nárůst poptávek také přichází v době, kdy populačně silné ročníky (z období tzv. baby boomu) začnou zakládat rodiny.
- Tato situace se děla s generací dětí narozených v 70. letech. S jejich příchodem na realitní trh poptávka po nemovitostech prudce stoupla.
- Aktuálně se nic obdobného (dle Českého statistického úřadu) neočekává.
5. Turistický ruch
Další faktor, který nárůst/pokles cen ovlivňuje. Krátkodobé pronájmy jsou totiž často pro majitele nemovitostí lukrativnější než ty dlouhodobé.
- Turisticky zajímavá města lákají investory i ty, kteří přemýšlí o nemovitostech pro krátkodobé pronájmy. Obojí tlačí prodejní ceny vzhůru.
- Nejzajímavějším městem u nás stále zůstává Praha, v závěsu pak Český Krumlov.
- Velký podíl má na tomto vývoji samozřejmě platformy typu Airbnb. Praha už ale přistoupila k regulacím, které by měly situaci dostat pod kontrolu.
6. Stěhování
Migrace obyvatel také vývoj cen značně ovlivňuje. V regionech, kam se lidé stěhují, je pak přirozeně vyšší tlak na ceny nemovitostí, než v regionech, odkud se lidé stěhují. Vyšší je i zájem o nájemní bydlení, což přitahuje investory.
Jak jsme na tom u nás?
- Nejvyšší nárůst opět zaznamenává Praha. Další jsou okresy v kraji Středočeském, Plzeňském a Jihomoravském.
Důvody?
- Zejména lepší pracovní příležitosti, možnosti studia, volnočasových aktivit a zábavy, stejně jako životní prostředí nebo životní úroveň.
Migrace je jedním z nejspolehlivějších ukazatelů vývoje cen.
7. Úrokové sazby vkladů
Nízké úrokové sazby vkladů a levné hypotéky (a s nimi spojený efekt finanční páky) lákají k investici do nemovitosti, pozemků i bytů k pronájmu. V opačném případě – s rostoucími úroky z vkladů – pak chuť k investicím klesá.
8. Vliv a regulace ČNB
- V dobách hospodářské krize se centrální banky snaží oživit ekonomiku zvyšováním peněžních zásob. To s sebou ale nese riziko znehodnocování měny — inflace. (Nejen) investoři se proto snaží ochránit své peníze investicí do nemovitosti, což ceny nemovitostí (stejně jako inflace) tlačí vzhůru.
- Dalším faktorem jsou devizové intervence ČNB. Oslabení koruny vyhovuje cizincům, pro které je pak nákup nemovitostí v ČR příjemnější. Zvýšená poptávka pak opět vede k vyšším cenám.
- Loni na podzim zase ČNB komerčním bankám doporučila (což jinak řečeno znamená přikázala), aby zadluženost žadatelů o úvěr nepřekročila devítinásobek jejich čistého ročního příjmu. Měsíční splátka pak podle jejich doporučení neměla překročit 45 % jejich čistého měsíčního příjmu. A banky toto doporučení respektují.
To vše vede k pohybu v cenách nemovitostí.
9. Výstavba bytů
Pokud se poptávka zvyšuje, zatímco nabídka není dostatečná, ceny jdou logicky nahoru.
- Problém nedostatečné výstavby je velmi aktuální a perou se s ním (nejen) větší města.
- Důvodem je často velmi zdlouhavé čekání na stavební povolení.
- Tato problematika má aktuálně velký vliv na ceny a dá se předpokládat, že realitnímu trhu se v tomto směru jen tak neuleví.
Jak vidíte, faktorů, které cenu ovlivňují, je mnoho. A na ty další se spolu podíváme příště.
Máte jakýkoliv dotaz ohledně nákupu nemovitosti? Ozvěte se mi. Ráda vám své zkušenosti nabídnu při konzultaci.