Pronájem bytu – jak na to?

Dokonalý pronájem bytu. Co to z pohledu majitele je? Spolehlivý, zodpovědný a včas platící nájemce, který se o byt bude pěkně starat.

Jak na takový pronájem bytu, pokud plánujete pronajímat na vlastní pěst? Pojďme si projít všechny důležité kroky.

Určete si kritéria pro výběr

Je dobré vědět, co chcete, a jaké jsou vaše budoucí plány.

• Je ideálním nájemníkem student nebo skupina studentů?
• Chcete raději mladý bezdětný pár?
• Je vám milejší rodina s dětmi?

Zkuste se vždy první zamýšlet v širším spektru.

• Chcete byt pronajímat na dlouhou dobu?
• Chcete byt před nabídkou pronájmu zrekonstruovat a navýšit tím jeho cenu?
• Je váš byt už trochu vybydlený a vy s ním nechcete mít žádné starosti navíc? 

Tyto a další otázky vám pomohou lépe odhadnout, kdo bude váš ideální nájemník.

Základní příprava

Příprava bytu na samotný pronájem je další důležitý krok.

• Zkontrolujte technický stav vašeho bytu.
  • Fungují všechny spotřebiče?
  • Není potřeba vyměnit vypínače?
  • Co kliky – dají se dveře bez problému zavřít?
  • Není třeba seřídit okna? 
• Ověřte si právní stav vaší bytové jednotky. 
• Pokud byste rádi byt pronajímali za více peněz, je vhodná rekonstrukce. Pokud rekonstrukce na pořadu dne není, investujte alespoň do drobných oprav. 
• Pokud je potřeba, investujte do výmalby bytu (použijte neutrální barvy, ideálně bílou). 
• Proveďte důkladný úklid.

Určete si cenu nájemného

Uděleje si průzkum běžné ceny nájemného ve vaší lokalitě. Použít můžete cenové mapy.

Nezapomínejte ale brát v potaz důležité konkrétní faktory jako třeba:

• m2 a podlahovou plochu bytu,
• stáří a technický stav nemovitosti,
• vybavení bytu a jeho kvalitu,
• stav před vs po rekonstrukci,
• dopravní dostupnost a občanskou vybavenost,
• hlukovou zátěž a orientaci oken,
• PENB.

TIP: Více informací k určení ceny si přečtěte v mém článku.

Nezbytné dokumenty

Bez kterých dokumentů se u pronájmu bytu neobejdete

? Myslete na tyto:

• List vlastnictví,
• prohlášení vlastníka,
• půdorys,
• evidenční list
• průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
• rozpis nákladů na užívání bytu (energie, voda, …)
• domovní řád (u bytu družstevního také stanovy družstva a jeho souhlas s pronájmem jednotky),
• návody a záruční listy spotřebičů, které plánujete v bytě ponechat.

Prezentace nemovitosti

Pokud vaše nemovitost není něčím ojedinělá, může být konkurence veliká. Je ale několik věcí, které mohou vašemu inzerátu pomoci uspět.

• Potenciální zájemci potřebují vidět vaši nemovitost jako celek (včetně rozlohy jednotlivých místností). Investujte proto do zpracování půdorysu.

• Profesionální fotografie přilákají pozornost a ukáží váš byt v tom nejlepším světle. Fotografie pak můžete použít jako doklad stavu bytu a přiložit je k předávacímu protokolu.

• Dejte si záležet na inzerátu. Je velmi důležité, aby obsahoval všechny nezbytné informace a klíčová slova, byl přehledný, dobře mluvil k potenciálnímu zájemci a zároveň nebyl příliš “roztahaný”.

TIP: Jak dobře napsat realitní inzerát? Čtěte tady.

Postarejte se o viditelnost vaší nabídky

Pokud potenciální zájemci váš inzerát neuvidí, bude celá vaše snaha k ničemu. Proto doporučuji marketingovou část přípravy nepodcenit. Vložená energie (i peníze) se vám vrátí.

• Vyberte relevantní inzertní portály, kde budete svou nabídku prezentovat. Není potřeba inzerovat na desítkách serverů. Méně je někdy více. Doporučuji vybírat podle kvality, ne podle nejlevnější ceny.

• Využijte sílu sociálních sítí. Můžete propagovat svou nabídku formou reklamy, inzerovat ji v různých skupinách nebo nabídku propagujte na svých vlastních stránkách a požádejte své přátele o sdílení.

   

• Použijte i další (offline) kanály. Rozvěste svou nabídku v domě, využijte inzertní nástěnky, rozneste letáky.

Prohlídka nemovitosti

Komunikace se zájemci a prohlídky nemovitosti bývají časově dost náročné. Efektivity můžete opět dosáhnout jedině dobrou přípravou.

• Připravte si otázky, které potenciálním zájemcům položíte už při prvním telefonickém kontaktu a odpovědi si zapisujte. Zjistíte tak, jestli si zájemce inzerát přečetl opravdu dobře, a zda prohlídka nebude zbytečná.

• Načasování prohlídek si pečlivě plánujte v diáři. Není nic horšího, než přijít na prohlídku pozdě (nebo nepřijít vůbec).

• Ujasněte si, jak bude prohlídka probíhat, a jaké dokumenty budete požadovat (osobní údaje pro ověření bezdlužnosti, reference, pracovní smlouva, …).

• Připravte si také další otázky, kterými si budete moci ověřit, zda je zájemce “ten pravý” (proč se stěhují z předchozího bytu, jaké jsou jejich závazky a plány, …).

• Připravte si veškeré informace o vaší nemovitosti i lokalitě. Buďte připraveni na každou potenciální otázku, zjistěte si kompletní benefity dané lokality. Buďte vstřícní a milí. Nepronajímáte jen byt, ale také sebe, jakožto pronajímatele.

• Stanovte čas pro sdělení rozhodnutí a nebojte se být proaktivní. Zájemce může mít vyhlídnuto více bytů, proto se ho nebojte po prohlídce oslovit. Pamatujte ale na jedno – proaktivní nerovná se nátlakový.

TIP: Jak se připravit a jak prověřovat? To jsem pro vás sepsala v mém dalším článku.

Vybírejte dobře

Vybrat opravdu dobře může být někdy kumšt. Pokud totiž nejste profesionální realitní makléř, mohou osobní sympatie s vašimi emocemi zamávat. I tady je ale několik věcí, které vám mohou hodně napovědět.

• Už při prohlídce si všímejte, zda se shodují informace, které vám zájemce řekl do telefonu, a které vám říká osobně, 
• prověřte registry dlužníků a bonitu potenciálního zájemce,  
• ověřte si dodané reference, 
• vyberte ty zájemce, kteří vám připadají nejvhodnější (může jich být více), 
• postupně je oslovte (začněte u těch, které byste si přáli nejvíce) a vnímejte reakce, 
• trvejte na reakčním čase, který by neměl přesáhnout pár hodin (v opačném případě můžete kvůli dlouze se rozhodujícímu zájemci přijít o jiného vážného zájemce).

TIP: Jak je to s výpovědí z nájmu? To se dočtete v mém článku.

Smlouva

Vybrali jste? Gratuluji! Přichází na řadu smlouva (nájemní nebo rezervační). Co budete kromě ní potřebovat?

• Předávací protokol (ten musí obsahovat kromě stavu bytu a vybavení také stavy plynoměru, vodoměru a elektroměru), 
• doklad o poplatcích za služby a energie (pokud máte novostavbu, stačí evidenční list), 
• PENB (dodat nejpozději před podpisem nájemní smlouvy), 
• plná moc pro přepis médií (pokud se vás toto týká), 
• domovní řád a návody ke spotřebičům, které v bytě zůstávají, 
• instrukce k běžné údržbě a drobným opravám.

K dokončení

Smlouvu jste společně podepsali. Co dál?

• Přepis energií (pokud přepisujete na nájemce, ideální je zařídit přepis společně),
• pojištění domácnosti a odpovědnosti nájemce (může a nemusí být),
• informujte družstvo nebo SVJ.

Ano. Hledání skvělého nájemníka může být občas jako hledání jehly v kupce sena a stojí čas i energii. Starost s vystěhováním neplatiče za váš ušetřený čas ale opravdu nestojí. Doporučuji proto dát si raději s hledáním potenciálního nájemce práci a věnovat mu dostatek pozornosti.

Chcete pronajímat byt v Praze a preferujete pohodlný proces se zaručeným výsledkem? Jsem tu pro vás. Neváhejte se ozvat!