Koupě nemovitosti: co si ujasnit + nejčastější chyby

Jako realitní makléřka působím v Praze už poměrně dlouho, takže vím, jaké nejčastější chyby kupující dělají, pokud se vrhají do nákupu poprvé. 

V dnešním článku vás chci seznámit s 5 otázkami, které si musíte položit, než vůbec začnete nemovitost ke koupi hledat. A na co si dát pozor, abyste se nedostali do problémů ještě dřív, než podepíšete smlouvu.

A tím přesně myslím přesně. Lidi si často myslí, že široký záběr = snadnější nalezení. V reálu to ale funguje přesně naopak. Pokud vaše představa není jasná, snadno se necháte zahltit a nepohnete se z místa. 

Než začnete hledat, ujasněte si:

• Dispozice a velikost: Kolik pokojů potřebujete? Pod jaký počet pokojů v žádném případě jít nemůžete? Jaká je optimální velikost pro počet lidí, který má v nemovitosti bydlet?
  TIP: Pokud se budete snažit srazit cenu tím, že odstoupíte od svých požadavků na velikost, můžete v budoucnu hodně zaplakat. Pokoj navíc problém není, počet pokojů pod minimálními potřebami ano.
• Stav a typ nemovitosti: Preferujete moderní novostavbu nebo poctivý cihlový dům? Dáváte přednost nastěhování do hotového nebo jste naklonění rekonstrukci a bydlení přesně podle sebe?
  TIP: Starší nemovitost vyžaduje čas a peníze navíc. Odměnou vám ale může být lepší lokalita a osobitost dané nemovitosti. Zda se rekonstrukce vyplatí se ale vždy odvíjí od ceny a stavu. Více najdete v mém článku o koupi starší nemovitosti.
• Finanční strop: Kde je vaše absolutní hranice, přes kterou už nemůžete jít? A máte v ní i cenu za právní služby, úschovu kupní ceny nebo náklady spojené s vyřízením hypotéky? Počítáte s případnými opravami?

Rezervační smlouva, dohoda o rezervaci, blokovací dohoda… je celkem jedno, jak jí budeme říkat, ale právě předčasný podpis rezervační smlouvy patří k nejčastějším chybám. Proč se to děje?

• Makléř často na potenciální kupce tlačí s tím, že se jedná o standardní smlouvu, a dům získá přece ten, kdo ji podepíše jako první. 
• Podpisem se ale přímo zavazujete ke koupi.
• A jsme u toho. Co když při delším přemýšlení po prohlídce zjistíte, že vám nemovitost nevyhovuje? Co když vám banka neposkytne úvěr?
• Odstoupit od této smlouvy je samozřejmě možné. Většinou ale zaplatíte vysoké sankce

Nic nepodepisujte okamžitě, dejte si raději čas na rozmyšlenou. Nekupujete skříň z IKEA za pár tisíc. Kupujete nemovitost za pár milionů. Buďte proto obezřetní.

Velmi důležitý bod. Od samého začátku je důležité mít jasno co se financování týče.

Pokud chcete kupovat nemovitost na úvěr a nemáte možnost jiné nemovitosti do zástavy, výběr se vám zužuje. Na družstevní byt si totiž klasickou hypotéku vzít nemůžete. Vlastníkem bytu totiž zůstává bytové družstvo a banka na něj tak nemůže zřídit zástavní právo.

Koupě nemovitosti v Praze je často rychlý proces. O dobré nemovitosti je totiž vždy největší zájem. Pokud nemáte peníze k dispozici hned (nebo aspoň předběžně prověřené financování od banky), snadno vás předběhne ten, kdo je schopen jednat okamžitě. Podpis rezervační smlouvy bez jistého financování znamená velké riziko.

Nejčastější chybou je v tomto případě nerealistický pohled na vlastní finanční situaci. Ať už řešíte nákup čehokoliv, snažte se nikdy nevydat ze všech svých finančních úspor. Na co je dobré myslet?

• Náklady spojené se stěhováním
  Např. doprava, případné dočasné bydlení…
• Výdaje na případné opravy nemovitosti
  Tady doporučuji obezřetnost už při prohlídce nemovitosti. Například nová střecha může být něco, s čím počítáte. Pokud ale později objevíte problém se střešními krovy, díra do rozpočtu bude o poznání větší.
• Výdaje okolo hypotéky
  Sem patří potenciální výdaje za odhad nebo zvýšení úrokové sazby, po skončení první fixace. To vše může u hypotéky nemile překvapit.
• Daně a poplatky
  K vlastnictví nemovitosti se váže také každoroční platba  daně z vlastnictví.
• Výdaje na údržbu a chod nemovitosti
  Nemovitost vyžaduje pravidelnou údržbu a renovace. Ty mohou znamenat nárazové vyšší platby, na které je třeba být připraven. Vyšší mohou být také náklady na samotný chod nemovitosti. Tady je důležité brát v potaz energetickou třídu nemovitosti.

Myslete zkrátka na to, že zaplacením ceny nemovitosti ještě všechno nekončí.

Chápu, že tato část může být pro někoho citlivá. Není ale třeba mít obavy. Ozvěte se mi a domluvte si realitní konzultaci. Ráda s vámi vše proberu a zjistíme, jak se co nejlépe vašim představám o dokonalém bydlení přiblížit.

Místo, kde budete žít, je pro kvalitu vašeho budoucího života zásadní. Při výběru lokality (nejen v Praze) proto řešte víc, než jen vzdálenost na metro nebo do nejbližšího obchodu.

Kupujete byt? Pak zjistěte, v kolika bytových jednotkách trvale žijí majitelé, a kolik se jich naopak pronajímá. Výjimka potvrzuje pravidlo, ale obecně se dá říct, že domy, kde z velkého % žijí přímo vlastníci, mají lepší hospodaření. Kromě toho v domech většinou panuje větší pořádek a sousedské vztahy jsou klidnější.

Budete mít kde zaparkovat, když se večer vrátíte domů, nebo budete hodinu kroužit po okolí, než najdete místo? Je okolí domu klidné, nebo klid narušuje nonstop bar v protější ulici a tramvaj, která vám pod okny jezdí téměř 24/7? I tohle jsou věci, kterým je dobré věnovat pozornost.

Nádherná nemovitost dokáže ukolébat vaši ostražitost. Velký problém může nastat, pokud opomenete zjistit informace ohledně:

• občanské vybavenosti,
• dopravní dostupnosti,
• bezpečnosti lokality a taky lokalit okolních,
• místních škol a školek (reference i kvalita),
• perspektivy a budoucího vývoje lokality (především co se průmyslové výstavby týče).

Myslete na svoji budoucnost a zkuste si zachovat chladnou hlavu. Co vše ovlivňuje cenu nemovitosti? Čtěte tady.

Pokud se vám nemovitost líbí, snadno přehlédnete “detaily”. Záměrně přidávám uvozovky, protože to, co vám dnes přijde jako prkotina vám za rok bude cuchat nervy. Věřte mi. Ověřeno za vás.

• Úložné prostory: Má byt komoru nebo sklep? Budete mít kde uskladnit sportovní vybavení, vysavač nebo sezónní oblečení?
• Parkování: Je součástí parkovací nebo garážové stání? Nebo se budete vztekat vždy, když dojedete z práce na parkoviště naplněné k prasknutí?
• Venkovní prostor: Nebude vám do budoucna chybět možnost dát si kávu na sluníčku? Pokud velmi toužíte po terase, opravdu budete i za rok v pořádku s tím, že váš byt nemá ani balkon? Venkovní prostor navíc (byť malý) výrazně zvyšuje kvalitu života. Přemýšlejte o tom.

Jasně. Pokud nemáte neomezený rozpočet, je koupě nemovitosti vždycky malinko o kompromisu. Vždy ale doporučuji sednout si s partnerem/partnerkou/sami se sebou a všechny požadavky si sepsat do dvou sloupců.

100% chci:

Vlastnosti, o kterých není možné diskutovat. Například:

• Dispozice 3+1, protože do menšího byste se nevešli.
• Osobní vlastnictví, protože plánujete hypotéku a nemáte jiné nemovité jištění.
• Požadavky na občanskou vybavenost, protože máte děti a pracujete v centru (školka a škola, lékař a dobrá dostupnost do centra).

Chtěl bych mít:

Věci, o kterých sníte, ale dobrá nabídka vás dokáže obměkčit (protože nejsou zas tak zásadní).

• Krásný výhled do parku.
• Vlastní garáž v docházkové vzdálenosti.
• Velká terasa pro pěstování zeleniny.

Profesionálem zpracovaná kupní smlouva. Přes to by vlak opravdu jet neměl. Kupní smlouva je totiž velmi důležitý dokument. Pokud nejste zkušení, můžete některé důležité věci přehlédnout a později velmi litovat. Co je důležité?

• Podmínky týkající se ceny, způsobu i termínu platby, stejně jako data předání nemovitosti.
• Přesně uvedený stav nemovitosti, dohody o případných úpravách a opravách a jejich financování.
• Které náklady jdou na kupujícího a které na prodávajícího.
• Všechny dokumenty i přílohy, týkající se nemovitosti – list vlastnictví, plány nemovitosti, záruční listy atd.
• Případné skryté vady a právní nároky, v případě objevení po předání.
• Případné výjimky a omezení.

Tohle děláte pro své dobro a klid v budoucnu.

Nákup nemovitosti bude jedním z vašich největších životních kroků. Doporučuju vrhnout se do tohoto procesu s jasnou představou ohledně toho, co opravdu potřebujete, abyste mohli (dlouhodobě!!) žít spokojený život.

Zajímá vás koupě nemovitosti v Praze? Chcete najít přesně takovou nemovitost, po jaké toužíte? Ozvěte se mi, ráda budu váš spolehlivý parťák na vaší velké cestě.

Chcete se porozhlédnout? Prohlédněte si nemovitostí v Praze, které mám aktuálně v prodeji.