Co ovlivňuje tržní cenu nemovitosti (nejen v Praze)?

Mys­lí­te si, že cenu nemo­vi­tos­ti ovliv­ňu­je loka­li­ta a veli­kost? Že se dá v kli­du určit na zákla­dě podob­ných inze­rá­tů? Fak­to­rů je mno­hem víc. 

Pro­dej nemo­vi­tos­ti je nároč­ný pro­ces a nace­ňo­vá­ní občas alchy­mie. Když jí ale rozu­mí­te, doká­že­te vykouz­lit ade­kvát­ní cenov­ku, kte­rá si rych­le najde zájem­ce, a celý pro­dej­ní pro­ces je pak rych­lý a úspěšný.

O tom, jak cenu nemo­vi­tos­ti neu­r­čo­vat už jsem vám psa­la. Dnes si poví­me, co vše má na cenu vliv.

---

Technický stav

Nový vždy nemu­sí zna­me­nat lep­ší. Dob­ře udr­žo­va­ná star­ší nemo­vi­tost, pro­vě­ře­ná časem, může mít vyš­ší hod­no­tu, než novostav­ba, kde se můžou poten­ci­ál­ní pro­blémy uka­zo­vat v prů­bě­hu prv­ních let.

Kte­ré věci mohou odra­dit na prv­ní pohled?

• opa­da­ná omítka
• ples­ni­vé zdi
• špat­ně uta­že­né oken­ní rámy
• nekva­lit­ní plo­vou­cí podlaha
• vlh­kost
• …atd

Nikdo nechce inves­to­vat pení­ze do kou­pi bytu a hned sepi­so­vat seznam věcí, kte­ré je tře­ba za nema­lé pení­ze opra­vit (pokud tomu samo­zřej­mě neod­po­ví­dá kup­ní cena).

• Před kou­pí se vždy infor­muj­te, v jakém roz­sa­hu druž­stvo (pří­pad­ně SVJ) inves­tu­je do oprav a údrž­by, kdy se co pro­vá­dě­lo a pod.

U novosta­veb dopo­ru­ču­ji nechat tech­nic­ký stav nemo­vi­tos­ti odbor­ně zhod­no­tit. Na zákla­dě odha­du se pak dá před­po­klá­dat, zda měsíč­ní plat­ba do fon­du oprav odpo­ví­dá, nebo zda oče­ká­vat navýšení.

Lokalita a občanská vybavenost

Loka­li­ta, její poten­ci­ál a dostup­nost. Vel­mi důle­ži­té uka­za­te­le. 

• Umís­tě­ní je totiž čas­to prvot­ní věc, pod­le kte­ré se zájem­ce ori­en­tu­je. Polo­ha v krás­né vilo­vé čtvr­ti bude mít prav­dě­po­dob­ně vyš­ší poten­ci­ál, než polo­ha v “šedé” čás­ti měs­ta u dálnice.
• Byt v popu­lár­ní čás­ti his­to­ric­ké­ho cen­t­ra při­ne­se obvykle více zájem­ců než dvou­ge­ne­rač­ní sta­rý dům v okra­jo­vé industri­ál­ní čás­ti města.
• Je v docház­ko­vé vzdá­le­nos­ti super­mar­ket, léka­ři či škol­ky? Skvělé.
• Je loka­li­ta pro­po­je­na s dal­ší­mi MHD? Jez­dí lin­ky pra­vi­del­ně? Dal­ší body navíc.

Potenciál lokality a výstavba

I toto je fak­tor, pod­le kte­ré­ho se poten­ci­ál­ní zájem­ce může rozhodovat. 

Čtvrť, kte­rou čeká revi­ta­li­za­ce, roz­voj občan­ské vyba­ve­nos­ti nebo tře­ba inten­ziv­ní prá­ce na zaze­le­ňo­vá­ní veřej­né­ho pro­sto­ru, zís­ká­vá na ceně. 

Budo­vá­ní nové zástav­by nebo sil­nič­ní infrastruk­tu­ry může nao­pak zna­me­nat pro život zátěž a tedy sní­že­ný zájem.

Pře­čtě­te si: TOP loka­li­ty pro nákup nemo­vi­tos­tí v Praze

Hluk

Ten­to bod se pojí k bodu před­cho­zí­mu. Ruš­ná hlav­ní ces­ta, lev­né noč­ní bary s hla­si­tou kli­en­te­lou, výstav­bo­vá část s pra­cu­jí­cí­mi stro­ji 24/7… není to sice pra­vi­dlem, ale toto vše mohou být fak­to­ry, kte­ré mohou poten­ci­ál­ní kli­en­ty odra­dit. Jsou lidé, kte­rým ruch neva­dí, jsou zkrát­ka ale i tako­ví, kte­ří se skrz hluk vysně­né nemo­vi­tos­ti vzda­jí. Vždy si vaše (nejen) bez­pro­střed­ní oko­lí prověřte.

Typ domu, architektura

Tady pla­tí stej­né fak­ta, jako u pro­de­je. Někte­ré nemo­vi­tos­ti mají zkrát­ka “na víc”.

Co se těší oblibě?

• cih­lo­vé domy
• novostav­by
• pasiv­ní domy

Co má niž­ší hodnotu?

• pane­lo­vé domy (špat­ná hlu­ko­vá izo­la­ce, hor­ší zateplení)
• čin­žov­ní domy (este­tic­ká stránka)

Z mate­ri­á­lů stá­le vede cih­la, nej­hůř je na tom panel. Archi­tek­to­nic­ky zají­ma­vé budo­vy se pro­da­jí vět­ši­nou lépe, než sta­rý “soci­a­lis­tic­ký” typ nemovitosti.

Pře­čtě­te si: 5 tipů před náku­pem nemovitosti

Velikost nemovitosti a dispozice

Zásad­ní vliv na cenu nemo­vi­tos­ti má zpra­vi­dla její řeše­ní. A vel­ká plo­cha nemo­vi­tos­ti nezna­me­ná auto­ma­tic­ky draž­ší nemovitost. 

• Sta­ré (vel­ko­ploš­né) byty čas­to zahr­no­va­ly prů­cho­zí poko­je. Byť se jed­ná o řeši­tel­ný pro­blém, ne kaž­dý má chuť pouš­tět se do rekon­struk­ce hned po nákupu.
• Novostav­by jsou už čas­to řeše­ny nao­pak — s ohle­dem na pohod­lí a sou­kro­mí jejich obyvatel.
• U nových sta­veb se také čas­to počí­tá s ote­vře­ným pro­sto­rem, co se kuchy­ně a obý­va­cí­ho poko­je týče — ote­vře­né řeše­ní při­ná­ší do pro­sto­ru více svět­la a vzdušnost

Podlaží

Pod­la­ží řeší­me u byto­vých nebo více­ge­ne­rač­ních domů. Obec­ně pla­tí toto:

• pří­zem­ní byty se pro­dá­va­jí obec­ně za méně
• nej­hůř pro­dej­né jsou pak ty, do kte­rých lze vidět pří­mo z uli­ce (men­ší sou­kro­mí, hluk, poten­ci­ál­ně hor­ší bezpečnost)
• oblí­be­něj­ší jsou byto­vé jed­not­ky ve vyš­ších pat­rech (niž­ší hluč­nost, výhle­dy, více světla)
• méně oblí­be­né jsou nao­pak byto­vé jed­not­ky ve vyš­ších pat­rech, pakli­že byt nedis­po­nu­je výtahem
• u střeš­ních bytů zále­ží na kva­li­tě izo­la­ce (v létě býva­jí hůře izo­lo­va­né byty vel­mi vyhřáté)

Orientace oken

Ori­en­ta­ce oken (a zdí) je dal­ším uka­za­te­lem. Obec­ně se dá říct, že byt s dostat­kem denního/přirozeného svět­la bude mít vždy výho­du. Co dál?

• Byty, kte­ré jsou ori­en­to­vá­ny na sever, býva­jí vět­ši­nou o něco tem­něj­ší (nedo­pa­dá do nich tolik při­ro­ze­né­ho svět­la) a chlad­něj­ší. Vyža­du­jí tedy v zimě více nákla­dů na vytá­pě­ní. V let­ních ved­rech tuto slab­ší strán­ku vykom­pen­zu­je pří­jem­něj­ší tep­lo­ta v bytě.
• Byty s ori­en­ta­cí oken na jih budou svět­lej­ší a tep­lej­ší. Vyš­ší tep­lo­ty může­te ovšem oče­ká­vat i v létě (což je pro­blém řeši­tel­ný např. ven­kov­ní­mi žalu­zi­e­mi). Byty s tou­to ori­en­ta­cí oken býva­jí dražší.

Úložné prostory — sklep/kolárna

U star­ších domů beze­spo­ru výho­da a téměř samozřejmost.

Ne vše ulo­ží­te do vesta­vě­ných skří­ní, na úlož­né pro­sto­ry nad rámec bytu je tedy stá­le brán zře­tel (pře­de­vším u men­ších bytů, kte­ré vnitř­ní­mi úlož­ný­mi pro­sto­ry dis­po­nu­jí jen minimálně).

Zahrada/balkon

Pokud byd­lí­te v cen­t­ru měs­ta, tyto polož­ky oce­ní­te naplno.

Tera­sa, zahra­da nebo ale­spoň bal­kon, obzvlášť, pokud jsou kry­ty před zra­ky sou­se­dů, zvy­šu­jí cenu bytu v kaž­dém pří­pa­dě. Lidé vždy oce­ní mož­nost odpo­čin­ku na čer­stvém vzdu­chu, aniž by muse­li opus­tit svůj domov.

Garáž/parkovací místo

Pokud žije­te v okra­jo­vé čás­ti, mož­ná vám vlast­ní par­ko­va­cí mís­to důle­ži­té nepři­jde. Jakmi­le ale začne­te byd­let v loka­li­tě s nedo­stat­kem par­ko­va­cích míst, začne mít par­ko­va­cí mís­to cenu zlata.

Kry­té par­ko­va­cí mís­to nebo vlast­ní garáž je pak polož­ka sama pro sebe. V rám­ci kry­té gará­že oce­ní­te bez­peč­nost i ochra­nu před pří­rod­ní­mi vli­vy, vlast­ní garáž vám pak nabíd­ne napros­té sou­kro­mí, bez­pe­čí a dal­ší pro­stor na ulo­že­ní věcí.

Sousedé

Než daný byt kou­pí­te, není od věci tro­chu se poroz­hléd­nout. Jací jsou sou­se­dé? Mají dob­ré přá­tel­ské vzta­hy? S kým bude­te pří­mo sou­se­dit? Jaké soci­ál­ní sku­pi­ny v dané nemo­vi­tos­ti a v oko­lí žijí?

Není nic hor­ší­ho, než kou­pit byt, a násled­ně zjis­tit, že vaši­mi sou­se­di jsou hluč­ní stu­den­ti, nepo­řád­ní dro­go­vě závis­lí nebo že v domě čas­to dochá­zí ke krádežím.

Vlastnictví

To, komu nemo­vi­tost pat­ří, bude pří­mo ovliv­ňo­vat prů­běh nákup­ní­ho procesu.

Exis­tu­jí tyto typy vlastnictví:

• Osob­ní
  Nej­běž­něj­ší typ a také nej­jed­no­duš­ší, co se celé­ho pro­de­je týče. Jed­ná se o nákup pří­mo od maji­te­le. Ban­ka tak může v rám­ci poskyt­nu­tí hypo­té­ky nemo­vi­tost dostat do zástavy.
• Spo­lu­vlast­nic­tví
  Nastá­vá čas­to např.po dědic­kém říze­ní, kdy nemo­vi­tost zdě­di­li dva lidé. Bez sou­hla­su obou vlast­ní­ků ji pak nelze prodat.
• Druž­stev­ní členství
  Člen­ství dává vlast­ní­ko­vi prá­vo uží­vat byto­vou jed­not­ku for­mou nájmu. Pokud druž­stvo není ochot­no pře­vést byt do osob­ní­ho vlast­nic­tví, hypo­té­ku ani úvěr bohu­žel nedo­sta­ne­te. Je ale mož­né ručit jinou nemovitostí.
• Spo­leč­né jmě­ní manželů
  I v tom­to pří­pa­dě musí pro­dej schvá­lit oba maji­te­lé. 

Věcné břemeno

Dal­ší neza­ne­dba­tel­ný aspekt. Vždy dopo­ru­ču­ji zjiš­ťo­vat pře­dem, zda není nemo­vi­tost zatí­že­na věc­ným bře­me­nem. Pokud je, jakým způ­so­bem, na jak dlou­ho a jak moc situ­a­ce kup­ce ome­zí. U bytů toto nebý­vá čas­té, u rodin­ných domů na věc­ná bře­me­na může­te nara­zit častěji.

Současná situace na realitním trhu

Lidí, tou­ží­cích po byd­le­ní, je stá­le více, naše měs­ta ale nafu­ko­va­cí nejsou. V hlav­ním měs­tě může za zvy­šo­vá­ní trž­ních cen samo­zřej­mě také vel­ká komu­ni­ta cizin­ců a stu­den­tů, vět­ší výběr pra­cov­ních míst nebo sil­ný trh s nemo­vi­tost­mi ke krát­ko­do­bé­mu pro­nájmu. Niž­ší ceny nemo­vi­tos­tí může­te oče­ká­vat v men­ších měs­tech nebo na mís­tech, kte­ré jsou více vzdá­le­ny kraj­ským městům.

---

Pře­mýš­lí­te o kou­pi nemo­vi­tos­ti? Zva­žu­je­te, zda inves­to­vat do bytu v cen­t­ru, nebo radě­ji zvo­lit rodin­ný dům v okra­jo­věj­ší čás­ti měs­ta? Den­ně pomá­hám kli­en­tům s výbě­rem a kou­pí nemo­vi­tos­tí, ráda pomo­hu i vám. Pro­be­re­me spo­lu vaše mož­nos­ti i přá­ní a najde­me tu pra­vou nemo­vi­tost přes­ně pro vás. Sta­čí se ozvat, budu se těšit!