Vlastníte byt, pro který sami nemáte využití, a rozhodli jste se, že začnete pronajímat? Než se do toho sami vrhnete, doporučuji věnovat pozornost několika důležitým otázkám. Jen díky znalostem se totiž vyhnete klasickým problémům, které se s pronájmem pojí. O co se jedná? 

Družstevní byt a pronájem

Není byt jako byt. Družstevní byt je totiž specifický. Proč?

• Jakožto vlastník družstevního podílu jste v podstatě sami nájemcem.
• Družstva si tak nárokují právo na vyjádření souhlasu či nesouhlasu s podnájmem.
• Občas je potřeba zaplatit administrativní poplatek.

Vždy se první seznamte s podmínkami konkrétního družstva (ty se totiž mohou lišit).

Jak stanovit výši nájemného?

Něco jako průměrná cena neexistuje. Cena ideálního nájemného se totiž odvíjí od mnoha věcí.

• stav nemovitosti
• atraktivita lokality
• dispozice a rozloha
• vybavení
• …

I tady, stejně jako u prodeje nemovitostí platí: nesmyslně vysoká cena zájemce odradí, podceněná nemovitost vás obere o peníze a může přitáhnout zájemce, které nechcete. U cenotvorby je vždy lepší nechat si poradit od zkušeného odborníka. 

TIP: Pokud si chcete poradit svépomocí, zkuste si projít inzeráty obdobných nemovitostí ve vaší lokalitě. Jak už jsem ale říkala – není to jen o dispozicích. Proto zkoumejte nabídky podrobně.

Pronájem a kauce – ano či ne?

Tady si stojím jednoznačně za velkým ANO. Jasně, kauce nemusí být pro zájemce příjemnou záležitostí. Faktem ale zůstává, že vám kryje záda. Poškození nemovitosti, zničené vybavení, dluh na nájemném… mohla bych pokračovat. Vynechávat kauci se zkrátka nevyplácí. Pamatujte ale, jak na ni:

• Vratná kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (obvyklá kauce čítá výši dvou nájmů),
• ve smlouvě vždy přesně definujte, na co může být kauce použita,
• upřesněte také, kdy bude vrácena.

TIP: i když vybíráte nájemce velmi pečlivě, kauci jednoznačně nepodceňujte. Nikdy totiž nevíte, co se v budoucnu může stát.

Zařízený nebo nezařízený?

Tady odpověď jednoznačná není. Doporučuji odpovědět si na tyto otázky:

• Kdo je můj cílový nájemník (studenti, mladá rodina, jednotlivci, movití lidé…)?
• Jaké potřeby v rámci bydlení řeší (jde mu o cenu, pohodlí, luxus…)?
• Chci nájemníka dlouhodobě nebo krátkodobě?

Výsledky vám odpoví na mnohé.
Nezařízený byt bude vhodný pro dlouhodobé bydlení, “levně” (ale přesto) zařízené bydlení ocení studenti, nadstandardně zařízený byt zase přesvědčí zájemce, kteří chtějí krátkodobý pobyt nebo vysokou úroveň bydlení bez starostí. 

TIP: Kvalitně zařízený byt můžete nabízet za vyšší částku, je ale třeba počítat s tím, že vybavení vyžaduje údržbu a jednou za čas také výměnu (pokud chcete standard a cenu udržet). Více na toto téma najdete tady.

Jak dobře vybrat nájemníka?

Intuice je skvělé vodítko. V žádném případě by ale nemělo být jediným faktorem, na základě kterého budete nájemce vybírat. Důvěřuj, ale prověřuj – moje oblíbené heslo, kterého byste se měli držet i vy.

• insolvenční rejstřík
• potvrzení ze zaměstnání
• reference od předchozích pronajímatelů
• kontrola sociálních sítí

Jak na to? To se dozvíte v tomto článku.

TIP: Jednou jsem od klientky slyšela, že je to přece nevhodné, že si nechce připadat jako nějaký stalker. Za vaše budoucí já vroucně prosím – v tomto případě jím s čistým svědomím klidně buďte! Ty potenciální hromady nervů v budoucnu za ty problémy totiž nestojí.

Pronajímat na dobu neurčitou nebo určitou?

Tady opět záleží jen a pouze na vás a vaší představě o budoucnosti. 

• Smlouva na dobu určitou vám přináší částečnou jistotu a přehled. Víte, kdy nájemník byt opustí, víte, do kdy můžete počítat s nájmem.
• Smlouva na dobu neurčitou vám přináší (teoreticky) jistý příjem na delší dobu. Nájemník je navíc stálejší a v případě spokojenosti tak máte po starostech.

Střídající se nájemníci mohou být pro vás vyčerpávající. Na druhou stranu, pokud se u smlouvy na dobu neurčitou “nezadaří”, bude loučení po dobrém poněkud složitější. 

TIP: Obě varianty mají své pro i proti. Všechno si tedy dobře rozmyslete předem.

Trvalý pobyt – povolit či nepovolit?

Možná vás to překvapí, ale tady volba neleží na vaší straně. Pokud má nájemník smlouvu, může si totiž o přihlášení k trvalému pobytu rozhodnout sám.

TIP: Občas se může stát, že se nájemník z trvalého pobytu na vaší adrese neodhlásí ani po ukončení nájemní smlouvy. V tom případě pak můžete o zrušení bez problému zažádat vy.

Přepisovat energie na nájemníka?

Tady se na věc opět můžeme dívat dvojí optikou.

• Energie napsané na vás vám zajistí více kontroly. To s sebou samozřejmě ale přináší také více starostí s administrativou.
• Energie přepsané na nájemníka jsou pohodlnější, kontrolu tím ale ztrácíte. A ano, takové odpojení bytu z důvodu neplacení není nic neobvyklého.

TIP: Opět si zvažte, jaké řešení má pro vás větší přidanou hodnotu a na základě toho se rozhodněte. O tom, jak nastavit zálohy, jsem pak psala v tomto článku.

A co kontroly bytu?

Možná nemáte dobrou zkušenost, možná chcete mít jen přehled. Obojí je v pořádku. Na kontroly bytu máte plný nárok. 

• Kontrola nemůže proběhnout bez varování, musí být vždy nahlášena předem.
• Pokud byste rádi kontroly pravidelné, domluvte se s nájemníkem předem. Toto řešení je nejpříjemnější pro obě strany.

Pronájem a neplatiči

I to se bohužel stává. Účinnou prevenci už jsem vám doporučovala. Teď se pojďme podívat na to, jak problém nejlépe řešit.

• Komunikace, komunikace, komunikace. Vyzvěte k úhradě dluhu a přidejte termín splatnosti. 
• Nabídnout můžete splátkový kalendář (doporučuji vše řešit formou smlouvy).
• Pokud dobré slovo nezafunguje, zašlete upomínku písemně. 
• V případě neuhrazení tří po sobě jdoucích nájmů můžete okamžitě ukončit nájemní smlouvu.

TIP: Tato problematika je dost složitá. Více se dozvíte v mém článku o neplatičích.

Pronájem a prodej bytu – jde to?

Ano, žádný problém. Jen je třeba myslet na to, že nájemní smlouva se prodejem neruší. Vaše povinnosti pronajímatele tak přechází na nového majitele nemovitosti.

Spousta klientů se na mě obrací právě s žádostí o pomoc při pronájmu bytu. Byť se pronajímání může zdát jako jednoduchý zdroj příjmů, jedná se (hlavně v začátcích) o poměrně komplexní práci.

Příprava nemovitosti, fotografie, online prezentace, organizace prohlídek, hledání a prověřování zájemců, správně sepsané smlouvy, předávací protokol… to vše spolkne překvapivě hodně času. Profesionální makléř vám může ušetřit nejen čas, ale i trápení s nevhodně zvoleným kandidátem. Pokud tedy chcete pronajímat bez starostí, jsem tu pro vás. Stačí se ozvat!