Pronájem nemovitosti – co musíte vědět?

Vlast­ní­te byt, pro kte­rý sami nemá­te vyu­ži­tí, a roz­hod­li jste se, že začne­te pro­na­jí­mat? Než se do toho sami vrh­ne­te, dopo­ru­ču­ji věno­vat pozor­nost něko­li­ka důle­ži­tým otáz­kám. Jen díky zna­los­tem se totiž vyhne­te kla­sic­kým pro­blé­mům, kte­ré se s pro­ná­jmem pojí. O co se jedná? 

---

Družstevní byt a pronájem

Není byt jako byt. Druž­stev­ní byt je totiž spe­ci­fic­ký. Proč?

 

• Jakož­to vlast­ník druž­stev­ní­ho podí­lu jste v pod­sta­tě sami nájemcem.
• Druž­stva si tak náro­ku­jí prá­vo na vyjá­d­ře­ní sou­hla­su či nesou­hla­su s podnájmem.
• Občas je potře­ba zapla­tit admi­nis­tra­tiv­ní poplatek.

Vždy se prv­ní seznam­te s pod­mín­ka­mi kon­krét­ní­ho druž­stva (ty se totiž mohou lišit).

 

Jak stanovit výši nájemného?

Něco jako prů­měr­ná cena nee­xis­tu­je. Cena ide­ál­ní­ho nájem­né­ho se totiž odví­jí od mno­ha věcí.

• stav nemo­vi­tos­ti
• atrak­ti­vi­ta lokality
• dis­po­zi­ce a rozloha
• vyba­ve­ní
• …

 

I tady, stej­ně jako u pro­de­je nemo­vi­tos­tí pla­tí: nesmy­sl­ně vyso­ká cena zájem­ce odra­dí, pod­ce­ně­ná nemo­vi­tost vás obe­re o pení­ze a může při­táh­nout zájem­ce, kte­ré nechce­te. U ceno­tvor­by je vždy lep­ší nechat si pora­dit od zku­še­né­ho odborníka. 

 

TIP: Pokud si chce­te pora­dit své­po­mo­cí, zkus­te si pro­jít inze­rá­ty obdob­ných nemo­vi­tos­tí ve vaší loka­li­tě. Jak už jsem ale říka­la – není to jen o dis­po­zi­cích. Pro­to zkou­mej­te nabíd­ky podrobně.

 

Pronájem a kauce – ano či ne?

Tady si sto­jím jed­no­znač­ně za vel­kým ANO. Jas­ně, kau­ce nemu­sí být pro zájem­ce pří­jem­nou zále­ži­tos­tí. Fak­tem ale zůstá­vá, že vám kry­je záda. 

Poško­ze­ní nemo­vi­tos­ti, zni­če­né vyba­ve­ní, dluh na nájem­ném… moh­la bych pokra­čo­vat. Vyne­chá­vat kau­ci se zkrát­ka nevy­plá­cí. Pama­tuj­te ale, jak na ni:

 

• Vrat­ná kau­ce nesmí pře­sáh­nout troj­ná­so­bek měsíč­ní­ho nájem­né­ho (obvyk­lá kau­ce čítá výši dvou nájmů),
• ve smlou­vě vždy přes­ně defi­nuj­te, na co může být kau­ce použita,
• upřes­ně­te také, kdy bude vrácena.

 

TIP: i když vybí­rá­te nájem­ce vel­mi peč­li­vě, kau­ci jed­no­znač­ně nepod­ce­ňuj­te. Nikdy totiž neví­te, co se v budouc­nu může stát.

Zařízený nebo nezařízený?

Tady odpo­věď jed­no­znač­ná není. Dopo­ru­ču­ji odpo­vě­dět si na tyto otázky:

• Kdo je můj cílo­vý nájem­ník (stu­den­ti, mla­dá rodi­na, jed­not­liv­ci, movi­tí lidé…)?
• Jaké potře­by v rám­ci byd­le­ní řeší (jde mu o cenu, pohod­lí, luxus…)?
• Chci nájem­ní­ka dlou­ho­do­bě nebo krátkodobě?

 

Výsled­ky vám odpo­ví na mnohé. 
Neza­ří­ze­ný byt bude vhod­ný pro dlou­ho­do­bé byd­le­ní, “lev­ně” (ale přes­to) zaří­ze­né byd­le­ní oce­ní stu­den­ti, nad­stan­dard­ně zaří­ze­ný byt zase pře­svěd­čí zájem­ce, kte­ří chtě­jí krát­ko­do­bý pobyt nebo vyso­kou úro­veň byd­le­ní bez starostí. 

 

TIP: Kva­lit­ně zaří­ze­ný byt může­te nabí­zet za vyš­ší část­ku, je ale tře­ba počí­tat s tím, že vyba­ve­ní vyža­du­je údrž­bu a jed­nou za čas také výmě­nu (pokud chce­te stan­dard a cenu udr­žet). Více na toto téma najde­te tady.

 

Jak dobře vybrat nájemníka?

Intu­i­ce je skvě­lé vodít­ko. V žád­ném pří­pa­dě by ale nemě­lo být jedi­ným fak­to­rem, na zákla­dě kte­ré­ho bude­te nájem­ce vybí­rat. Důvě­řuj, ale pro­vě­řuj – moje oblí­be­né hes­lo, kte­ré­ho bys­te se měli držet i vy.

• insol­venč­ní rejstřík
• potvr­ze­ní ze zaměstnání
• refe­ren­ce od před­cho­zích pronajímatelů
• kon­t­ro­la soci­ál­ních sítí

Jak na to? To se dozví­te v tom­to článku.

 

TIP: Jed­nou jsem od kli­ent­ky sly­še­la, že je to pře­ce nevhod­né, že si nechce při­pa­dat jako něja­ký stal­ker. Za vaše budou­cí já vrouc­ně pro­sím – v tom­to pří­pa­dě jím s čis­tým svě­do­mím klid­ně buď­te! Ty poten­ci­ál­ní hro­ma­dy ner­vů v budouc­nu za ty pro­blémy totiž nestojí.

 

Pronajímat na dobu neurčitou nebo určitou?

Tady opět zále­ží jen a pou­ze na vás a vaší před­sta­vě o budoucnosti. 

 

• Smlou­va na dobu urči­tou vám při­ná­ší čás­teč­nou jis­to­tu a pře­hled. Víte, kdy nájem­ník byt opus­tí, víte, do kdy může­te počí­tat s nájmem.
• Smlou­va na dobu neu­r­či­tou vám při­ná­ší (teo­re­tic­ky) jis­tý pří­jem na del­ší dobu. Nájem­ník je navíc stá­lej­ší a v pří­pa­dě spo­ko­je­nos­ti tak máte po starostech.

 

Stří­da­jí­cí se nájem­ní­ci mohou být pro vás vyčer­pá­va­jí­cí. Na dru­hou stra­nu, pokud se u smlou­vy na dobu neu­r­či­tou “neza­da­ří”, bude lou­če­ní po dob­rém poně­kud složitější. 

 

TIP: Obě vari­an­ty mají své pro i pro­ti. Všech­no si tedy dob­ře roz­mys­le­te předem.

Trvalý pobyt – povolit či nepovolit?

Mož­ná vás to pře­kva­pí, ale tady vol­ba nele­ží na vaší stra­ně. Pokud má nájem­ník smlou­vu, může si totiž o při­hlá­še­ní k trva­lé­mu poby­tu roz­hod­nout sám.

 

TIP: Občas se může stát, že se nájem­ník z trva­lé­ho poby­tu na vaší adre­se neod­hlá­sí ani po ukon­če­ní nájem­ní smlou­vy. V tom pří­pa­dě pak může­te o zru­še­ní bez pro­blé­mu zažá­dat vy.

 

Přepisovat energie na nájemníka?

Tady se na věc opět může­me dívat dvo­jí optikou.

• Ener­gie napsa­né na vás vám zajis­tí více kon­t­ro­ly. To s sebou samo­zřej­mě ale při­ná­ší také více sta­ros­tí s administrativou.
• Ener­gie pře­psa­né na nájem­ní­ka jsou poho­dl­něj­ší, kon­t­ro­lu tím ale ztrá­cí­te. A ano, tako­vé odpo­je­ní bytu z důvo­du nepla­ce­ní není nic neobvyklého.

 

TIP: Opět si zvaž­te, jaké řeše­ní má pro vás vět­ší při­da­nou hod­no­tu a na zákla­dě toho se roz­hod­ně­te. O tom, jak nasta­vit zálo­hy, jsem pak psa­la v tom­to článku.

 

A co kontroly bytu?

Mož­ná nemá­te dobrou zku­še­nost, mož­ná chce­te mít jen pře­hled. Obo­jí je v pořád­ku. Na kon­t­ro­ly bytu máte plný nárok. 

 

• Kon­t­ro­la nemů­že pro­běh­nout bez varo­vá­ní, musí být vždy nahlá­še­na předem.
• Pokud bys­te rádi kon­t­ro­ly pra­vi­del­né, domluv­te se s nájem­ní­kem pře­dem. Toto řeše­ní je nej­pří­jem­něj­ší pro obě strany. 

Pronájem a neplatiči

I to se bohu­žel stá­vá. Účin­nou pre­ven­ci už jsem vám dopo­ru­čo­va­la. Teď se pojď­me podí­vat na to, jak pro­blém nej­lé­pe řešit.

• Komu­ni­ka­ce, komu­ni­ka­ce, komu­ni­ka­ce. Vyzvě­te k úhra­dě dlu­hu a při­dej­te ter­mín splatnosti. 
• Nabíd­nout může­te splát­ko­vý kalen­dář (dopo­ru­ču­ji vše řešit for­mou smlouvy).
• Pokud dob­ré slo­vo neza­fun­gu­je, zašle­te upo­mín­ku písemně. 
• V pří­pa­dě neu­hra­ze­ní tří po sobě jdou­cích nájmů může­te oka­mži­tě ukon­čit nájem­ní smlouvu.

 

TIP: Tato pro­ble­ma­ti­ka je dost slo­ži­tá. Více se dozví­te v mém člán­ku o neplatičích.

 

Pronájem a prodej bytu – jde to?

Ano, žád­ný pro­blém. Jen je tře­ba mys­let na to, že nájem­ní smlou­va se pro­de­jem neru­ší. Vaše povin­nos­ti pro­na­jí­ma­te­le tak pře­chá­zí na nové­ho maji­te­le nemovitosti.

---

Spous­ta kli­en­tů se na mě obra­cí prá­vě s žádos­tí o pomoc při pro­nájmu bytu. Byť se pro­na­jí­má­ní může zdát jako jed­no­du­chý zdroj pří­jmů, jed­ná se (hlav­ně v začát­cích) o poměr­ně kom­plex­ní práci.

Pří­pra­va nemo­vi­tos­ti, foto­gra­fie, onli­ne pre­zen­ta­ce, orga­ni­za­ce pro­hlí­dek, hle­dá­ní a pro­vě­řo­vá­ní zájem­ců, správ­ně sepsa­né smlou­vy, pře­dá­va­cí pro­to­kol… to vše spolk­ne pře­kva­pi­vě hod­ně času. Pro­fe­si­o­nál­ní mak­léř vám může ušet­řit nejen čas, ale i trá­pe­ní s nevhod­ně zvo­le­ným kandidátem. 

Pokud tedy chce­te pro­na­jí­mat bez sta­ros­tí, jsem tu pro vás. Sta­čí se ozvat!