Pře­mýš­lí­te, co vše má vliv na cenu (trž­ní hod­no­tu) vaše­ho rodin­né­ho domu? Poža­dav­ky se někdy mění v čase i pro­sto­ru, sta­bil­ních fak­to­rů ale zůstá­vá hned něko­lik. Mís­to, stav a veli­kost. Pojď­me si je více rozebrat.

Lokalita

Základ­ní a čas­to nej­zá­sad­něj­ší faktor. 

• V rám­ci celé­ho úze­mí naší země může­me vidět roz­díl­né ceny v malých ves­ni­cích bez občan­ské vyba­ve­nos­ti a ve městech. 
• V rám­ci měst pak roz­díl­nost cen v oblí­be­ných čtvr­tích a v okra­jo­vých čás­tech s hor­ším doprav­ním spo­je­ním. 

I tady je ale potře­ba pře­mýš­let nad loka­li­tou individuálně.

Malá ves­ni­ce nemu­sí být pro­blém, pokud se u ní v blíz­ké době oče­ká­vá roz­voj, pokud na ni mají zálusk deve­lo­pe­ři a pokud má dob­ré spo­je­ní s vel­kým měs­tem. Pak bude nao­pak nemo­vi­tos­ti v této loka­li­tě per­spek­ti­va pěk­ně stoupat. 

Důle­ži­tá je život­ní úro­veň, kte­rou dané mís­to nabízí:

• per­spek­ti­va (brz­ký roz­voj, napo­je­ní na dál­ni­ci, výstavba),
• občan­ská vyba­ve­nost (ško­ly, obcho­dy, lékaři),
• dostup­nost slu­žeb (restau­ra­ce, kul­tur­ní nebo spor­tov­ní vyžití),
• doprav­ní dostup­nost (dostup­nost mhd, vla­ků a auto­bu­sů, sil­nič­ní infrastruk­tu­ra a její kvalita),
• vzdá­le­nost od města,
• život­ní pro­stře­dí (zeleň, čis­to­ta, popularita).

Umístění v lokalitě

Může­te mít nád­her­ný dům v krás­ném měs­tě, pokud ale bude vaše nemo­vi­tost stát pří­mo u dál­ni­ce nebo v industri­ál­ní oblas­ti, trž­ní cenu to bohu­žel zce­la jis­tě ovlivní.

Co bude nao­pak k dobru:

• klid­ná a čis­tá čtvrť/oblast,
• méně frek­ven­to­va­ná část města/vesnice,
• bez­hluč­nost,
• vět­ší vzdá­le­nost od vla­ko­vé tra­ti nebo dálnice,
• výhled do krajiny,
• pří­jem­ná vzdá­le­nost od dal­ší zástavby,
• pří­stu­po­vá cesta.

TIP: Říká­te si, že pří­stu­po­vá ces­ta je samo­zřej­most? Ne vždy. Pře­čtě­te si můj člá­nek, kte­rý je mimo jiné o tom, proč je vlast­ní pří­stu­po­vá ces­ta vel­mi důle­ži­tá, a proč vždy sto­jí za to ji odkoupit.

Pozemek

Jaký je poze­mek, na kte­rém vaše nemo­vi­tost sto­jí? Jsme u dal­ší­ho důle­ži­té­ho faktoru.

• Nej­ob­lí­be­něj­ší a nejmé­ně pro­blé­mo­vý povrch je samo­zřej­mě ten v rovině.
• Aty­pic­ký, kop­co­vi­tý nebo kaská­do­vi­tý poze­mek vyža­du­je vět­ší úpra­vy a je na uží­vá­ní méně přá­tel­ský. 

Důle­ži­tá je samo­zřej­mě i roz­lo­ha. Vět­ší poze­mek má vždy vět­ší hod­no­tu. V někte­rých pří­pa­dech ale u vel­kých pozem­ků kli­en­tům radím –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ pokud je to mož­né a v kon­krét­ním pří­pa­dě vhod­né –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ roz­dě­lit poze­mek na dvě par­ce­ly. Ne vždy je totiž z důvo­dů nároč­něj­ší údrž­by obrov­ský poze­mek výhodou.

Typ a velikost domu

Dal­ší­mi důle­ži­tý­mi fak­to­ry jsou typ, veli­kost a dis­po­zi­ce nemovitosti.

Typ vašeho domu

Byť může mít kaž­dý své pre­fe­ren­ce, obec­ně jsou před řado­vý­mi domy oblí­be­něj­ší domy samo­stat­ně sto­jí­cí. Vol­ně sto­jí­cí vari­an­ta při­ná­ší více sou­kro­mí, pro­sto­ru i dal­ších výhod. Na dru­hém mís­tě je pak dům polo­řa­do­vý (tzn. u řado­vek ten koncový).

Velikost domu

Časům, kdy byly nej­po­pu­lár­něj­ší mul­ti­ge­ne­rač­ní domy, už troš­ku odzvo­ni­lo. Stá­le ale pla­tí, že více pro­sto­ru zna­me­ná vyš­ší cenu. Důle­ži­té je ale roz­vr­že­ní a vyu­ži­tí prostoru.

Co je tedy nejpopulárnější:

• domy s cca 5 – 6 neprů­cho­zí­mi místnostmi,
• ade­kvát­ní prostor,
• dosta­tek soukromí,
• dvou­pa­t­ro­vé domy se spo­leč­ný­mi pro­sto­ry v pří­ze­mí, lož­ni­ce­mi v pat­ře a více koupelnami.

TIP: Pokud tyto obec­né poža­dav­ky vaše nemo­vi­tost nespl­ňu­je, nezou­fej­te. Se správ­nou pre­zen­ta­cí spo­lu kup­ce vždy najde­me. Jak dlou­ho může pro­dej trvat? Čtě­te tady.

Stáří a stav vaší nemovitosti

Tady pře­vlá­dá oblí­be­nost novosta­veb před sta­rý­mi doma. Proč?

• Sta­ré nemo­vi­tos­ti mohou čas­to trpět (někdy i dlou­ze pře­hlí­že­ný­mi) pro­blémy a kom­plet­ní rekon­struk­ce sto­jí čas­to téměř více, než nákup nemo­vi­tos­ti nové. 
• Kupu­jí­cí dá čas­to před­nost mož­nos­ti oka­mži­tě se nastě­ho­vat bez nut­nos­ti coko­liv dal­ší­ho řešit.

Pokud tedy plá­nu­je­te pro­dá­vat nemo­vi­tost, je dost mož­né, že se vám vypla­tí před pro­de­jem inves­to­vat do men­ší rekon­struk­ce. Tu totiž může poten­ci­ál­ní kup­ce oce­nit vyš­ší cenou, kte­rou bude ocho­ten zaplatit.

Materiály a technologie

Dal­ší řeše­nou polož­kou jsou mate­ri­á­ly a tech­no­lo­gie. Kupu­jí­cí oceňují:

• cih­lo­vé domy,
• solár­ní panely,
• tepel­ná čerpadla,
• vlast­ní čis­tič­ku odpad­ních vod,
• dal­ší moder­ní řešení.

Popu­lár­ní jsou v dneš­ní době také soběstač­né a eko­lo­gic­ky úspor­né nemovitosti.

Právní a technický stav domu

Pokud pro­dá­vá­te star­ší dům, vždy před pro­de­jem dopo­ru­ču­ji nechat si vypra­co­vat tech­nic­kou zprá­vu. Díky tomu může­te všech­ny poten­ci­ál­ní pro­blémy zjis­tit včas a vyhnout se tak pří­pad­ným poku­tám kvů­li odpo­věd­nos­ti za vady na nemo­vi­tos­ti.

V rám­ci práv­ní­ho sta­vu se pak jed­ná o věc­ná bře­me­na a poten­ci­ál­ní ome­ze­ní ohled­ně pří­jez­do­vé ces­ty nebo pozemku.

TIP: Více o věc­ných bře­me­nech se dočte­te tady.

Orientace oken

Tady opět vedou samo­stat­ně sto­jí­cí domy s výhle­dem do všech svě­to­vých stran. Důle­ži­té je, kam přes den dopa­da­jí paprsky. Obec­ně je pak vel­mi důle­ži­tý dosta­tek den­ní­ho svět­la, kte­rý všich­ni při­ro­ze­ně potřebujeme.

Zahrada, bazén a sauna

Češi roz­hod­ně umí oce­nit mož­nost pořád­né rela­xa­ce. K tomu nepo­chyb­ně pat­ří vlast­ní zahra­da, bazén nebo sauna.

• U zahra­dy vždy zvy­šu­je cenu její podo­ba. Máte zahra­du navr­že­nou zahrad­ním archi­tek­tem? Je ope­čo­vá­va­ná a plná vzrost­lé kva­lit­ní zele­ně? Co víc, nabí­zí také záze­mí pro dal­ší akti­vi­ty (pěs­to­vá­ní zele­ni­ny, zahrad­ní kuchyň, pose­ze­ní)? Skvě­le. Jed­ná se o vel­ký a ceně­ný bonus.

• U bazé­nu má vliv na cenu veli­kost a samo­zřej­mě také stav/kvalita. Je váš bazén poměr­ně nový, má zastře­še­ní, pro­ti­proud nebo vyhří­vá­ní? Per­fekt­ní. Cena vaší nemo­vi­tos­ti stou­pá. 
• Vlast­ní sau­na je pak dal­ší třeš­nič­kou na dor­tu, kte­rá cenu vaší nemo­vi­tos­ti opět posu­ne výš. 

Vlastní studna a napojení na sítě

Asi nemu­sím říkat, že dům napo­je­ný na inže­nýr­ské sítě (elektři­na, plyn, vodo­vod, kana­li­za­ce) bude mít vždy výho­du opro­ti domu, kte­rý napo­je­ný není. Výho­dou je pak ale­spoň snad­ná mož­nost napojení.

A vlast­ní stud­na? Tady se jed­ná o vel­kou výho­du, kte­rá může s cenou opět zahý­bat. Nej­lep­ší je pit­ná voda, vel­kou hod­no­tu má ale i ta užitková.

Další vybavení nemovitosti

A jsou tu dal­ší fak­to­ry, kte­ré mohou cenu nemo­vi­tos­ti zvýšit. 

• Garáž je vel­ký bonus. Mini­mem jsou pak vlast­ní par­ko­va­cí mís­ta pří­mo u domu nebo v uza­my­ka­tel­ném pro­sto­ru za brá­nou. 
• Vel­ký důraz se kla­de také na dosta­teč­né zabez­pe­če­ní. Alarm, kame­ro­vý sys­tém, bez­peč­nost­ní skla, kva­lit­ní plot… to vše jsou prv­ky, kte­ré kupu­jí­cí roz­hod­ně oce­ní. 
• Kaž­dý kutil oce­ní také zahrad­ní domek nebo pro­stor na úscho­vu nářadí.

Před pro­de­jem je vždy důle­ži­té podí­vat se na váš dům kom­plex­ně. Jaké jsou jeho sil­né strán­ky? Vyzdvih­ně­te je. A co ty sla­bé? Nešlo by na nich zapra­co­vat a cenu tak zvýšit?

Toto všech­no jsou otáz­ky, na kte­ré pomá­hám kli­en­tům odpo­ví­dat. Po všech letech už z pra­xe vím, jak důle­ži­té tyto věci jsou. 

Chce­te si být jis­ti, že nepro­mar­ní­te pří­le­ži­tost? Ozvě­te se mi. Ráda vám s pro­de­jem pomůžu.