Bydlíte v nájmu, nebo nemovitost pronajímáte? Tak či tak, vždy je dobré znát svá práva. 

Jaké jsou možnosti a kdy je na místě nájemní smlouvu ukončit? To vám povím dnes.

Nájemní smlouva a výpověď

Výpověď nájemní smlouvy má obecně několik náležitostí:

• musí být vždy podána písemně, přičemž musí být druhé straně doručena,
• výpovědní doba trvá tři měsíce,
• tato doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce, následujícího po tom měsíci, kdy byla výpověď druhé straně doručena.

Tady je příklad důvodů, které mohou nájemní smlouvu ukončit. Jedná se o:

• dohodu obou stran,
• uplynutí doby, na kterou byla smlouva sjednána,
• výpovědí z důvodu porušení zákona či smlouvy.

Vše upravuje Občanský zákoník.

Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce

Podívejme se, jak výpověď funguje u nájmu na dobu určitou a neurčitou.

Nájem na dobu určitou

Pokud má nájemce nájem na dobu určitou, může ho vypovědět v tříměsíční výpovědní lhůtě, ale jen v případech, kdy se okolnosti od doby uzavření smlouvy výrazně změnily.Jedná se například o tyto případy:

• ztráta pravidelného příjmu,
• vážné zdravotní důvody,
• sociální destabilizace po rozchodu (kdy partner na nájem přispíval),
• stěhování do jiného města atd.

Nájem na dobu neurčitou

V tomto případě může nájemce vypovědět nájem kdykoliv a bez udání důvodu. Opět ale s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Výpověď nájmu bez výpovědní lhůty

Občas nastanou situace, kdy v nájmu nelze pokračovat. Nájemce pak může podat výpověď i bez výpovědní lhůty. Jedná se o situace, kdy:

• byt vyžaduje opravy, které se neslučují s využíváním bytu,
• byt (nebo jeho části) zaniknou (např. při požáru),
• pronajímatel neodstraní vadu (která není v kompetenci nájemce) v dodatečné lhůtě a daná vada hrubě porušuje povinnosti pronajímatele,
• byt se stane nepoužitelným z důvodů, které nejsou na straně nájemce (špatná statika, střecha narušená pádem stromu atd),
• pronajímatel neposkytuje nájemci ochranu v případech, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické právo k bytu nebo žádá jeho vyklizení, ačkoliv o ni nájemce požádal,
• majitel jinak porušuje své povinnosti a způsobuje tak nájemci újmu či škody.

TIP: Jaké jsou povinnosti a práva pronajímatele? Čtěte ZDE.

Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele

Co zde platí pro smlouvy na dobu určitou i neurčitou?

• Pronajímatel musí vždy uvést důvod výpovědi včetně popisu případného skutku, a také vysvětlení, jak daný důvod nájemce naplnil,
• musí také nájemce poučit o jeho právu vznést proti dané výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání soudem,
• v případě absence tohoto poučení je výpověď neplatná,
• návrh na přezkoumání může nájemce podat k soudu do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.

Vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou může pronajímatel opět ve tříměsíční výpovědní době v případě, že:

• je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin, který spáchal na pronajímateli, jeho majetku, cizím majetku, který se nachází ve stejném domě nebo na osobě, která ve stejném domě bydlí,
• nájemce hrubě poruší své povinnosti (sem patří i podnajmutí bytu bez souhlasu majitele),
• byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu a nebude možné jej dál obývat (např. v případě demolice celé stavby za účelem stavby silnice),
• z jiného stejně závažného důvodu.

TIP: Jak správně nastavit zálohy a poplatky u pronájmu?Čtěte ZDE.

Výpověď z nájmu na dobu neurčitou

Často se jedná například o tento případ:

• pronajímatel potřebuje byt pro své příbuzné či příbuzné svého manžela/manželky v přímé linii (rodiče, děti, vnuci…) nebo ve vedlejší linii do 2. stupně (např. děti sourozence),

Pokud pronajímatel do jednoho měsíce od vyklizení nevyužije byt k účelu, který ve výpovědní uvedl, musí jej znovu nájemci pronajmout (nebo mu nahradit škodu).

Do této lhůty se nezapočítává doba, kterou pronajímatel potřebuje k úpravě bytu (pokud úpravy začaly nejpozději do dvou týdnů od vyklizení a pokračují).Vždy proto doporučuji vyvarovat se prázdných a účelových výpovědí.TIP: Je lepší pronajímat byt zařízený nebo nezařízený? Čtěte ZDE.

Výpověď z nájmu bez výpovědní doby

Právo je samozřejmě v určitých případech i na straně pronajímatele. Vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní lhůty má pronajímatel v případech, kdy se

 jedná o závažné prohřešky proti povinnostem nebo jinak extrémního chování. Patří k němu:

• neplacení nájemného a nákladů na využívané služby (musí jít o minimálně tři měsíce, které ale nemusí jít po sobě),
• poškozování domu nebo bytu,
• neoprávněné užívání bytu nebo využívání bytu jiným způsobem, než jakým stanovuje smlouva,
• soustavné rušení nočního klidu nebo jiné závažné potíže, které nájemce způsobuje osobám, které s ním v domě bydlí.

V tomto případě má pronajímatel nárok na odevzdání bytu bez zbytečného odkladu. 

Musí ve výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době své problematické chování zastavil / aby napravil protiprávní stav věci, a vysvětlit, v čem přesně tkví porušení povinností nájemce.

Smluvní pokuta a důvody výpovědi

Pronajímatel s nájemcem si mohou v nájemní smlouvě důvody i lhůtu upravovat. Na co je přesto nutné myslet?

• Není možné zkracovat nájemcova práva (např. zkracovat jeho výpovědní dobu),
• smluvní pokuta (za porušení povinností nebo předčasné ukončení nájmu) spolu s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Vždy si dejte pozor, zda vaše smlouva obsahuje to, co opravdu má.TIP: Jak najít nájemníka snů? Čtěte ZDE.

Podnájem

Pokud končí nájem, končí také podnájem. Nájemce musí podnájemci vždy včas sdělit informace ohledně:

• termínu konce nájmu, 
• délce výpovědní doby
• data, kdy začíná výpovědní doba plynout. 

Datum ukončení nájmu a podnájmu je pak shodné.U podnájmu je vždy důležitá podnájemní smlouva a její formulace. Podnájemce totiž není zákonem chráněn tak, jako nájemce, a nemá tak svá garantovaná práva (tříměsíční výpověď, výpovědní důvody atd).

A závěr?

Ať už jste pronajímatel, nájemce nebo podnájemce, vždy doporučuji zakládat vše na opravdu kvalitní smlouvě. A tu bohužel volně ke stažení na internetu nenajdete. Tam najdete univerzální smlouvy pochybných kvalit, na které bych osobně nespoléhala. Každý případ je totiž jiný. A kvalitní smlouva je investice, která se vám může v budoucnu stokrát vrátit.Chcete pronajímat váš byt nebo dům ? Na tuto situaci nemusíte být sami. Svým klientům pomáhám nejen najít ideální nájemníky ale ochránit je i kvalitně postavenou nájemní smlouvou. Stačí se mi ozvat!