Zákon č. 163/2020 Sb nabyl účinnosti 1. 7. 2020. Jedna z hlavních změn se týkala výrazného omezení předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti.

Co je vlastně předkupní právo, kdy se vás týká a kdy ho můžete hodit vesele za hlavu? 

Předkupní právo – co to je?

Předkupní právo je spjato se spoluvlastnictvím. V podstatě vyžaduje, aby spoluvlastník nemovitosti před zamýšleným prodejem v prvé řadě nabídl podíl spoluvlastníkům (předkupníkům), a to za stejných podmínek, za kterých chce prodávající nemovitost/podíl prodat. Pokud spoluvlastníci tuto možnost nevyužijí, je možné tento podíl prodat třetí osobě.Zákonné předkupní právo je v podstatě ochrana spoluvlastníků (mohou díky němu částečně ovlivnit, kdo bude novým spoluvlastníkem). Smyslem je snaha o sjednocení vlastnictví (méně osob totiž obvykle znamená snažší správu). Zároveň ale představuje omezení dispozice se spoluvlastnickým podílem.

Kdy předkupní právo platí?

• V současné době se předkupní právo uplatňuje pouze u spoluvlastnictví, které vzniklo v případě smrti (závěť), nebo jinou právní skutečností, při které spoluvlastníkům už od počátku nebylo umožněno ovlivnit svá práva a povinnosti (tedy v situaci, kdy spoluvlastnictví nevzniklo na základě dohody mezi účastníky).
• Na rozdíl od dřívějšího zákona byl také rozšířen okruh věcí, na které lze zákonné předkupní právo využít – aktuálně ho lze aplikovat i na věci movité.
• Pokud kupujete nemovitost, doporučuji vždy ověřit, zda se k nemovitosti toto předkupní právo neváže. Pokud zjistíte, že ano, je často rozhodující komunikace s aktuálním vlastníkem a osobou, která může toto předkupní právo uplatnit.

Časové omezení

Předkupní právo je aktuálně také časově omezeno – jedná se o lhůtu v délce šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Pokud se v této lhůtě spoluvlastník rozhodne svůj podíl prodat, má povinnost nabídnout ho první ostatním spoluvlastníkům. Po ukončení této lhůty už mohou spoluvlastníci svůj podíl převádět bez omezení.

Co zůstává

V nové úpravě zákona zůstává zákonné předkupní právo ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě, která na tomto pozemku stojí. Současně také předkupní právo vlastníka stavby na cizí pozemek, na kterém je jeho stavba postavena. Cílem by mělo být vlastnictví pozemku i nemovitosti jednou osobou.

Výhody a nevýhody zrušení předkupního práva

• Výhody
  Základním smyslem předkupního práva je vždy zamezení tříštění vlastnictví. Nejvíce novela zákona pozitivně ovlivnila převody bytových jednotek, se kterými souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (např. garáž nebo sklep), která náleží formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů. K tomuto spoluvlastnickému podílu obvykle patří právo užívat konkrétní prostor výlučně. 

• Nevýhody
  Spoluvlastník může svůj podíl nemovitosti převést na kohokoliv i bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Díky tomu může dojít k situaci, kdy podíl získá osoba ohrožená exekucí, osoba, která má s podílem další obchodní plány nebo člověk, který bude svým životním stylem narušovat symbiózu v nemovitosti.

Tato úprava zákona nahrává zájemcům o nabytí spoluvlastnictví. Řada lidí také investovala do nemovitosti a spoluvlastnictví s vidinou právní jistoty (např. partner nebude moci svůj podíl bez jejich vědomí prodat). Tato jistota však po úpravě zákona bohužel zmizela.

Co říct na závěr? Vždy je lepší být připraven na všechno.

V případě spoluvlastnictví doporučuji zajistit si předkupní právo smluvně. Toto ošetření lze pak zapsat do katastru nemovitostí a chránit se tak proti případným konfliktům v budoucnu.

Řešíte problémy se spoluvlastnictvím? Ráda vám pomůžu projít touto situací s co nejmenším zatížením. Ozvěte se mi a domluvíme si termín schůzky!