Kupujete starší nemovitost? Pak se mějte na pozoru. Problémy samozřejmě mohou být i u novostavby. Je ale pár typických problémů, které trápí nemovitosti starší.

Faktické vady

Tyto vady mají souvislost s technickým stavem nemovitosti. Dělí se na dvě kategorie.

Zjevné vady

To jsou vady, které můžete s běžnou pozorností spatřit u prohlídky nemovitosti. Je pak na vás, jestli je vyhodnotíte jako překážku nákupu, nebo jako něco, s čím jste ochotni si poradit.Může jít například o:

• rozbité okno
• prasklou zeď
• rozbité vnitřní dveře
• ulomený parapet

Skryté vady

Tyto vady také existují už ve chvíli, kdy jste na prohlídce nemovitosti. Jejich největší problém ale spočívá v tom, že vidět na první pohled nejsou. Sem patří například:

• zatékající střecha
• skrytá plíseň
• netěsnící kanalizace

Na čí straně je zodpovědnost?

V případě zjevných vad je jen na vás, jestli se pro koupi rozhodnete. U vad skrytých zodpovídá za problém ten, kdo nemovitost prodává. Jaká je jeho povinnost? O skrytých vadách vás informovat. Nese za ně totiž zodpovědnost po dobu pěti let od prodeje.

Skrytá vada se objevila – co teď?

Co dělat v případě, že jste se o skryté vadě nedozvěděli a objevili ji až po koupi nemovitosti?

• oznámit prodávajícímu skrytou vadu bez zbytečného odkládání a to nejpozději do pěti let od koupi
• pokud o vadě budete informovat po lhůtě delší než 5 let, vaše právo z vadného plnění zaniká
• pokud se ukáže, že prodávající o skryté vadě věděl, nebo je vada důsledkem problému, o kterém prodávající vědět musel, máte nárok na právo z vadného plnění i po této lhůtě

Právní vady

Další vada, kterou nemovitost může mít, je vada právního charakteru. Tu při prohlídce neobjevíte, není totiž technického charakteru. Co doporučuji?

Projděte si list vlastnictví (LV), především část C a D. Co v něm najdete?

• věcná břemena (služebnost bytu nebo cesty)
• zástavní práva
• předkupní práva

Pozor si dejte také na případné nájemní smlouvy. Právo na nájem totiž trvá i po změně pronajímatele (převod nemovitosti totiž není důvodem k výpovědi z nájmu).

• Vždy si stůjte za tím, aby kupní smlouva obsahovala také prohlášení prodávajícího o neexistenci právních vad (včetně jejich výčtu).

Vyloučení odpovědnosti prodávajícího

Dejte si pozor na jednu věc. Kupní smlouva totiž může obsahovat také ustanovení v tomto znění:
“kupující kupuje nemovitost tak jak stojí a leží”.

Zní vám to podezřele? To je dobře.

Není to tak, že by se tímto prodávající zbavoval veškeré odpovědnosti. Jeho odpovědnost se tím ale může výrazně omezit.

• Doporučuji nepsat kupní smlouvu podle vzoru na internetu, stejně jako nevkládat veškerou důvěru do smlouvy prodávajícího. 
• Vždy si smlouvu nechte zkontrolovat zkušeným realitním advokátem.

Pozor na dluhy prodávajícího

Vždy doporučuji před koupí nemovitosti prodávajícího v rámci možností důkladně prověřit. Pro své klienty toto dělám automaticky. Pokud má prodávající dluhy, je v insolvenci nebo je součástí exekuce, musí prodej probíhat s ohledem na tyto fakta. 

Kde informace čerpat?

• Informace o potenciálních dluzích vám nabídne Insolvenční rejstřík nebo Centrální evidence exekucí. 
• Určitě nahlédněte také do Listu vlastníků nemovitosti.
• Osobně doporučuji projít i obchodní rejstřík a živnostenský rejstřík. 
• Zkuste i jednoduchou cestu pomocí Google nebo vyhledávání na sociálních sítích.
• U bytové či nebytové jednotky pak trvejte na potvrzení o bezdlužnosti od osoby odpovědné za správu domu (SVJ/správce domu). Při převodu vlastnického práva k jednotce totiž tyto dluhy vůči správci nebo SVJ přecházejí na kupujícího.

Velký pozor na příjezdovou cestu

Toto je kategorie sama pro sebe. Co doporučuji kontrolovat v prvních momentech? Je to opravdu příjezdová cesta?

Možná se vám to zdá jako něco samozřejmého. Nemusí být.
Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, ujistěte se, že je k nemovitosti zajištěn přístup z veřejné cesty. 

• Veřejnou cestu může používat kdokoliv.
• Vlastníkem je obvykle obec nebo stát. 

Pokud byste zjistili, že přístup z veřejné cesty neexistuje, čeká vás řešení přístupu přes parcely dalších osob.

Sousední pozemek

Nákup sousedního pozemku, který přístup z veřejné cesty umožňuje, není nejlevnější varianta, ale je to jedno z řešení. 

Někdy stačí koupit část parcely. Tady ale pozor:

• K převodu nestačí kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva do katastru.
• Budete potřebovat geometrický plán od geodeta.
• O souhlas s rozdělením parcely musíte zažádat na stavebním úřadě, očíslování nové parcely pak schvaluje katastrální úřad.

Spoluvlastnický podíl a přístupová cesta

Občas může k vaší nemovitosti patřit také podíl na příjezdové cestě, kterou společně užívají majitelé dalších nemovitostí.

• Zkontrolujte, zda k nemovitosti tento podíl nepatří, a pokud ano, že je uveden v kupní smlouvě.
• Zkontrolujte i další související pozemky, jako např. zahradu nebo parkovací místo.

Služebnost stezky / cesty

Pokud žádné z výše uvedených řešení nefunguje, můžete zkusit zřídit služebnost stezky a cesty (tzn. věcné břemeno).

• • Vlastník vedlejšího pozemku vám dovolí zdarma či za poplatek využívat jeho cestu.
  • I toto věcné břemeno je třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí. 

• Toto povolení pak platí i při změně vlastníka nemovitosti.

Nájemní smlouva

Byť to není příliš obvyklé, příjezdovou cestu si můžete také pronajmout.

• Tato možnost není ideální.
• Nájemní smlouva se nijak nezaznamenává do katastru nemovitostí a majitel tedy není dostatečně právně chráněn do budoucna.

Právo nezbytné cesty

Pokud jste v krajní situaci, jde operovat s právem nezbytné cesty. To znamená, že pokud k vašemu pozemku žádný přístup nevede, můžete o nezbytnou cestu přes pozemek žádat za úplatu vašeho souseda. Nezbytná cesta:

• Vlastník nemovitosti bez přístupu ji musí užívat řádně, s co nejmenšími náklady.
• Majitel pozemku musí být užíváním co nejméně obtěžován a jeho pozemek bude zasažen jen v nezbytné míře.

 
Povolení ale vždy záleží na rozhodnutí soudu.

Kdy může soud právo nezbytné cesty zamítnout?

• Majitel nemovitosti nedostatek přístupu způsobil úmyslně či z nedbalosti.
• Škoda, která by na sousedově nemovitosti vznikla převyšuje výhodu nezbytné cesty.
• Majitel nemovitosti žádá nezbytnou cestu pouze za účelem pohodlnějšího spojení.

Koupě staršího domu zkrátka vyžaduje více pozornosti a také ostražitosti. Kvalitní realitní makléř ví, na co si dát pozor, co zkontrolovat a co nesmí v kupní smlouvě chybět.

Sama vím, kolik možných problémů koupě starší nemovitosti skrývá. Pokud na to nechcete být sami, ozvěte se mi. Ráda se pro vás o všechno postarám tak, abyste mohli v klidu spát a z nové nemovitosti se mohli jen radovat.