Ať už jste na straně kupujícího nebo prodávajícího, nemovitost bez (vlastní) příjezdové cesty může znamenat větší problém, než si možná myslíte. 

Nižší hodnota, potenciální spory se sousedy i právní problémy. Na co si dát pozor a jak situaci vyřešit?

Nemovitost bez příjezdové cesty jako právní vada

Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace (ve vlastnictví obce) je naprostá nutnost. Často se ale toto nezbytné spojení řeší všelijak.

• Přístup může být nedefinovaný (“cesta tam nějaká vede a nikdy nebyl problém”).
• Přístup je součástí cizí parcely, např. té vašeho souseda (“funguje to tak už roky a je to úplně bez problému”).

Pokud není příjezdová cesta přesně definovaná vaším vlastnictvím, vždy se předně zajímejte o to, jestli je váš přístup k ní po právní stránce důkladně ošetřený.V opačném případě si totiž koledujete o velký problém.

Na dobré slovo nehrajte

Nejčastější situací, se kterou se setkávám, je příjezdová cesta ve vlastnictví souseda. K tomu se většinou váže ústní dohoda o jejím používání. Dokud jsou vztahy bez poskvrnky a vše funguje bez problémů, nikdo nemá potřebu nic řešit. Kdo ale může tvrdit, že to tak bude navěky?

• Lidské vztahy jsou křehké, může dojít k neshodě a soused vám může zakázat cestu používat.
• Může dojít ke změně majitele a nový vlastník na ústní dohodu nemusí brát ohledy.
• Dojde k dědictví a nový majitel bude mít s příjezdovou cestou své plány.

Pokud nechcete jednoho dne objevit přístup ke své nemovitosti ohrazen plotem a řešit neoprávněný vstup na cizí pozemek, vždy chtějte vše ošetřit písemnou smlouvou. Veškeré dokumenty pak musí být oficiálně zaevidovány v katastru nemovitostí.

Kupující vs prodávající

Jak už jsem psala, právně neošetřený přístup k nemovitosti může být problém pro obě strany.

Prodej nemovitosti

• Prodej nemovitosti bez oficiální přístupové cesty bude vždy náročný a méně výhodný. Taková nemovitost je prakticky neprodejná.

• Realitní makléři a často i kupující tyto věci v katastru nemovitostí před podepsáním rezervační smlouvy kontrolují.
• Po tomto zjištění se začne znovu vyjednávat o ceně (často se požaduje velká sleva).
• Celý prodej se tím velmi zpomalí a nezřídka kdy i úplně přeruší. 

Tak jak tak, dobře z toho nevyjdete.

POZOR: Nezapomínejte ani na to, že utajená chybějící přístupová cesta se počítá mezi skryté vady. Pokud na tento fakt kupující přijde do pěti let od koupi, můžete očekávat reklamaci a s ní spojené nemalé finanční výdaje (někdy i úplné odstoupení od kupní smlouvy).

Nákup nemovitosti

• Na dům s chybějící příjezdovou cestou obvykle nedostanete hypotéku, protože se jedná o závažnou právní vadu.
• Narazíte také při vyřizování stavebního povolení.
• Změna majitele vaší příjezdové cesty vás může stát draho. V takové situaci totiž nebudete ten, kdo si může diktovat podmínky. A toho jsou si noví majitelé často dobře vědomi. 

TIP: Doporučuji si tyto skutečnosti před podpisem smlouvy vždy pořádně prověřit. Ušetříte si tím spoustu starostí i peněz. Já pro své klienty nemovitosti a jejich potenciální právní (a jiné) vady prověřuji automaticky. Cílem každé spolupráce je totiž hladký proces bez zbytečných problémů.

Jak chybějící příjezdovou cestu řešit?

Chybějící příjezdová cesta nemusí být neřešitelný problém. Možností následuje několik.

• Daný pozemek koupíte a stanete se vlastníky.
• Část dané parcely odkoupíte a stanete se tak spoluvlastníky.
• Zřídíte na danou parcelu věcné břemeno chůze a jízdy (jinak také služebnost cesty a stezky).
• Pokud předchozí návrhy z jakéhokoliv důvodu neprojdou, je nutné řešit věc soudně (určením práva nezbytné cesty). Nemusím ale říkat, že toto by opravdu měla být poslední možná varianta, která i tak není 100%.

Předcházet problémům je vždy levnější a snadnější, než je řešit. Nikdy se nenechte odbít tím, že “to není žádný problém, funguje to tak už léta”. Jakmile to totiž fungovat přestane, vy budete ten, kdo bude muset problém řešit. 

Důkladná kontrola nemovitosti je další ze služeb, které mají moji klienti v rámci provize zaručeny. 

Chcete koupit nebo prodat nemovitost bez zbytečného stresu? Ozvěte se mi, jsem vám k dispozici.