Sta­veb­ní povo­le­ní se netý­ká jen situ­a­ce, kdy máte v plá­nu sta­vět dům nebo cha­tu od nuly. Potře­bo­vat ho bude­te i při vět­ší rekon­struk­ci domu nebo přístavbě. 
Sta­veb­ní povo­le­ní (nebo ohlá­še­ní stav­by) se neo­be­jde bez návštěvy něko­li­ka úřa­dů. Jak na to, aby už tak zdlou­ha­vý pro­ces netr­val déle, než je nutné?

Kdy je stavební povolení nutné

Sta­veb­ní zákon č. 183/2006 Sb. říká, že sta­veb­ní povo­le­ní je potře­ba pro stav­by, kte­ré nespl­ňu­jí pod­mín­ky pro ohlá­še­ní § 104, ani nespa­da­jí pod § 103, kdy není tře­ba sta­veb­ní povo­le­ní ani ohlá­še­ní stav­by. Jed­ná se napří­klad o násle­du­jí­cí případy:

• opěr­né zdi vyš­ší jak 1 m
• plot vyš­ší jak 2 m
• stav­by s jed­ním nebo více pod­zem­ní­mi pod­la­ží­mi, saha­jí­cích do hloub­ky vět­ší jak 3 m
• stav­by, kte­ré dis­po­nu­jí více než dvě­ma nad­zem­ní­mi pod­la­ží a podkroví
• stav­by, kte­ré jsou urče­ny k rekre­a­ci i byd­le­ní, se zasta­vě­nou plo­chou nad 150 m²
• stav­by nad 70 m² cel­ko­vé zasta­vě­né plo­chy s výš­kou pře­sa­hu­jí­cí 5 m, kte­ré mají pod­skle­pe­ní v hloub­ce vět­ší jak 3 met­ry a více jak jed­no nad­zem­ní podlaží
• bazén nebo skle­ník se zasta­vě­nou plo­chou nad 40 m²
• pod­zem­ní stav­by hlub­ší než 3 m nad 300 m² zasta­vě­né plo­chy (kro­mě vod­ních děl)
• stav­by s výš­kou nad 10 m a zasta­vě­nou plo­chou vět­ší než 300 m²
• atd…

V někte­rých pří­pa­dech je mož­né sta­veb­ní úpra­vy pro­vá­dět i bez vědo­mí úřa­dů, jiné vyža­du­jí jed­no­duš­ší „ohlá­še­ní stav­by“, kte­ré není časo­vě a admi­nis­tra­tiv­ně tak nároč­né, jako sta­veb­ní povo­le­ní. Vždy si vaši kon­krét­ní situ­a­ci dob­ře ověřte.

Jaké kroky k povolení vedou

1. Nákres od architekta

Už máte před­sta­vu o vašem budou­cím domě jas­nou? Nech­te si vypra­co­vat nákres a stu­dii stav­by od archi­tek­ta nebo pro­jek­tan­ta, jen tak ji úřed­ní­ci mohou rele­vant­ně posou­dit. Daný odbor­ník musí brát ohled nejen na vaše přá­ní, ale také na územ­ní plán. Vaše stav­ba musí jed­no­du­še zapa­dat do okolí. 

• Jaký typ stav­by je mož­né na daném mís­tě rea­li­zo­vat zjis­tí­te z územ­ní­ho plá­nu obce. Vždy ale dopo­ru­ču­ji si infor­ma­ci ově­řit pří­mo na sta­veb­ním úřa­du obce, pod kte­rou váš poze­mek pod­le katastru spadá.

2. Navštivte s nákresem úřady

Doku­men­ty od odbor­ní­ků musí­te donést na sta­veb­ní úřad a také na orgán územ­ní­ho plá­no­vá­ní. Tepr­ve tam se dozví­te, jest­li je mož­né stav­bu na tom­to mís­tě a v této podo­bě zre­a­li­zo­vat. Jejich názor/souhlas chtěj­te v písem­né podo­bě (pro architekta/projektanta a také jako pojist­ku pro sebe).

• Co úřa­dy posuzují?

• • o jaký typ stavby/domu se jedná
  • jaký má tvar, jaký tvar má střecha
  • zda stav­ba spl­ňu­je tzv. koe­fi­ci­ent zastavitelnosti
  • počet pater a cel­ko­vá výška
  • pou­ži­té materiály
  • atd…
• Pokud vám úřa­dy daný nákres a stu­dii stav­by schvá­lí, čeká vás ces­ta (se stej­ný­mi doku­men­ty) na kraj­skou hygi­e­nic­kou sta­ni­ci. Tam se posu­zu­jí poten­ci­ál­ní dopa­dy na lid­ské zdra­ví a bezpečnost. 
• Dále vás čeká odbor život­ní­ho pro­stře­dí. Tam vyhod­no­cu­jí poten­ci­ál­ní rizi­ka narušení/znečištění život­ní­ho pro­stře­dí (např. zne­mož­ně­ní vsa­ko­vá­ní deš­ťo­vé vody, zne­čiš­ťo­vá­ní půdy, atd…). 
• Pak vás čeká ješ­tě vyjá­d­ře­ní hasič­ské­ho záchran­né­ho sbo­ru. Ten se totiž sta­rá o stát­ní požár­ní dozor, pro­to také posu­zu­je podo­bu vaší stav­by vč. její­ho umístění.

Ani toto nemu­sí být ješ­tě vše…

• Pokud se vaše nemo­vi­tost nachá­zí v chrá­ně­né kra­jin­né oblas­ti nebo památ­ko­vé zóně, pokra­ču­je vaše ces­ta s nákre­sy ješ­tě na sprá­vu chrá­ně­né kra­jin­né oblas­ti a národ­ní památ­ko­vý ústav. Tam vás čeka­jí dal­ší poten­ci­ál­ní rizi­ka v podo­bě ochra­ny pří­ro­dy nebo zacho­vá­ní his­to­ric­ké podo­by dané­ho místa. 

Pokud plá­nu­je­te sta­vět od nuly, vel­mi dopo­ru­ču­ji zjis­tit si veš­ke­ré mož­né infor­ma­ce ješ­tě před samot­nou kou­pí pozemku.

3. Souhlas sousedů

Pro­ti vaší stav­bě mohou mít námit­ky také vaši sou­se­dé. Důvo­dů může být mno­ho. I v tom­to pří­pa­dě je lep­ší mít infor­ma­ce pře­dem a jejich sou­hlas písem­ně. Buď­te přá­tel­ští a upřím­ní. Pokud i přes­to dojde k nesou­hla­su, koneč­né řeše­ní bude závi­set na vyjá­d­ře­ní dané obce/úřadů.

4. Vyjádření obce

Pokud se vám poved­lo pro­jít vše­mi dosa­vad­ní­mi koly, je na řadě schva­lo­va­cí pro­ces radou obce. Opět bude potře­ba odbor­ný nákres s tech­nic­kou zprá­vou a také umís­tě­ním na pozem­ku. Pod­kla­dy někdy za vás ode­šle sta­veb­ní úřad, jin­dy je musí­te dolo­žit sami. Zda rada vyře­ší schva­lo­va­cí pro­ces klad­ně nebo zápor­ně už je opět na nich. Vadit by opět mohl vzhled, výš­ka budo­vy atd.

• Pokud dojde k zamít­nu­tí, ptej­te se na kro­ky, kte­ré by moh­ly vést ke změ­ně jejich názo­ru. Vždy se snaž­te o kom­pro­mis a vstříc­ný pří­stup. Opač­ný pří­stup totiž vět­ši­nou k úspě­chu neve­de a pro­blémy se mohou táh­nout roky.

5. Technické infrastruktury

Jako vlast­ník musí­te mít u své nemo­vi­tos­ti vyře­šen pří­vod ener­gie i likvi­da­ci odpa­dů, což vyža­du­je při­po­je­ní k inže­nýr­ským sítím (i tady ale exis­tu­jí výjimky). 

K nim vede ces­ta doru­če­ním sta­veb­ní doku­men­ta­ce a roz­hod­nu­tím pří­sluš­ných orgá­nů vlast­ní­kům přípojek.

• Povin­né přípojky:

• • • elektři­na (ČEZ, E.ON a PRE)
    • voda a kana­li­za­ce (oslov­te ty lokální)

• Dob­ro­vol­né přípojky:

• • plyn (pokud si plyn nechá­te zavá­dět, v ČR je to RWE, E.ON nebo Praž­ská plynárenská)
  • tep­lo­vod 
  • tele­ko­mu­ni­kač­ní sítě (inter­net, TV… oslov­te míst­ní firmu)
  • stud­na či zem­ní vrt (báň­ský úřad)

6. Měřte

A pokra­ču­je­me dále.

• Dal­ší zprá­vou, kte­rou bude­te potře­bo­vat, je ta z geo­de­tic­ké­ho měře­ní, kte­rá zamě­ří poze­mek i objek­ty, kte­ré jsou sou­čás­tí. To se pro­vá­dí z toho důvo­du, že v katastru nemo­vi­tos­tí byly někte­ré výmě­ry z dří­věj­ších dob zane­se­ny nespráv­ně. Moh­lo by se tak stát, že váš poze­mek bude ve sku­teč­nos­ti o něco men­ší (to by pak násled­ně moh­lo vyža­do­vat např. posu­nu­tí domu a pod.).
• Pokud chce­te na pozem­ku vrtat stud­nu (pří­pad­ně umís­tit vsa­ko­va­cí objekt deš­ťo­vé vody), bude­te potře­bo­vat také hyd­ro­ge­o­lo­ga. Ten pro­ve­de prů­zkum na jehož zákla­dě roz­hod­ne, zda-li je k tomu poze­mek vhod­ný (pří­pad­ně v jaké jeho čás­ti může být stud­na umístěna).
• Sta­veb­ní úřad si může vyžá­dat také pro­to­kol o měře­ní rado­nu (obje­vu­je se vel­mi vzác­ně a spí­še u star­ších budov). O ten se posta­rá Stát­ní úřad pro jader­nou bez­peč­nost (poboč­ky najde­te v kraj­ských měs­tech) nebo fir­ma s povolením.

7. List vlastnictví a výpis z katastru

List vlast­nic­tví pro­ka­zu­je, že jste vlast­ní­ky nemo­vi­tos­ti. Potře­bo­vat bude­te také výpis z katastru nemo­vi­tos­tí. Ten měj­te nachys­ta­ný už dří­ve, můžou ho po vás chtít i v před­cho­zích kro­cích. Nezbyt­ný pak bude při pře­dá­vá­ní doku­men­ta­ce pro začá­tek sta­veb­ní­ho říze­ní. Zís­ká­te ho:

• osob­ně na katastru nemovitostí
• na Czech­Poin­tu
• onli­ne

A cena? Cca 100 Kč za prv­ní strán­ku a zhru­ba polo­vi­nu za ty další. 

Úřed­ní­ci si samo­zřej­mě mohou infor­ma­ce z katastru nemo­vi­tos­tí zjis­tit sami onli­ne, vždy je ale lep­ší být při­pra­ven a mít doku­ment po ruce.

8. Stavební úřad

Pokud jste byli úspěš­ní a zís­ka­li jste všech­ny potřeb­né doku­men­ty, máte všech­na potvr­ze­ní a písem­né vyjá­d­ře­ní, čeká vás opět ces­ta na sta­veb­ní úřad – tam veš­ke­ré doku­men­ty dolo­ží­te a sta­veb­ní říze­ní může začít.

Jak dlouho proces trvá?

Samot­né sta­veb­ní říze­ní by mělo trvat cca 60 dní, v někte­rých pří­pa­dech tři měsí­ce. Výjim­kou ale není i del­ší trvá­ní – hlav­ně ve vět­ších městech.

Kdy povolení získáte a na jak dlouho

Nej­op­ti­mis­tič­těj­ší vyhlíd­ka jsou výše uve­de­né tři měsí­ce. Rea­li­ta je ale čas­to jin­de a nejed­nou jsem se setka­la s rokem čeká­ní, přes­to­že kli­ent vše dolo­žil bez chyby.

Pokud udě­lá­te někde chy­bu nebo vám bude něja­ký doku­ment chy­bět, může se celý pro­ces vel­mi protáhnout. 

Plat­nost jed­not­li­vých rozhodnutí:

• sta­veb­ní povo­le­ní: 2 roky
• úřa­du územ­ní­ho plá­no­vá­ní: 2 roky
• roz­hod­nu­tí hygi­e­ny: 7 let
• roz­hod­nu­tí ochra­ny život­ní­ho pro­stře­dí: 7 let
• roz­hod­nu­tí památ­ká­řů: do legisla­tiv­ní změny
• roz­hod­nu­tí geo­de­ta: neomezeně
• roz­hod­nu­tí hyd­ro­ge­o­lo­ga: neomezeně
• pro­to­kol o měře­ní rado­nu: neomezeně

Závěrem

Pokud bude­te mít pro­blém s nega­tiv­ní reak­cí někte­ré­ho orgá­nu nebo se sou­se­dy, vždy se snaž­te řešit situ­a­ci smíř­li­vě.. Práv­ní ces­ta vás bude stát čas i pení­ze a samot­ný soud vám sta­veb­ní povo­le­ní tak jak tak vydat nemů­že. Do stře­tu se spo­lu navíc obvykle úřa­dy dostá­vat nechtě­jí. Ces­ta kom­pro­mi­su a vstříc­nos­ti bývá tedy nejlepší.

Jde vám z toho hla­va kolem? Všem kom­pli­ka­cím také může­te pře­de­jít, pokud nechá­te celý úkon spe­ci­a­lis­to­vi, kte­rý se v tom­to slo­ži­tém pro­ce­su umí pohy­bo­vat. Věř­te mi, že vaše klid­né spa­ní za to stojí!