Koupili jste nemovitost a zjistili, že součástí vašeho nového pozemku (potažmo majetku) je také nelegální černá stavba? Všechno má své řešení. Podívejme se spolu na to, jak stavbu zlegalizovat a ušetřit si případné problémy v budoucnu.

Co to je a jak ji poznat

Čer­nou stav­bou může být pří­stav­ba, změ­na nebo samo­stat­ná stav­ba, kte­rá byla posta­ve­na bez pří­sluš­né­ho povo­le­ní. Nemá kolaudač­ní doku­men­ty, není zakres­le­na v kata­strál­ní mapě (nebo je zakres­le­na špat­ně, nekompletně).

Tato fak­ta může­te odha­lit díky orto­ma­pě. Ta kom­bi­nu­je kata­strál­ní gra­fic­kou mapu a letec­ké sním­ky. Roz­dí­ly jsou pak patr­né na prv­ní pohled.

Najít ji může­te v dál­ko­vém pří­stu­pu do katastru nemo­vi­tos­tí –⁠ na webu Čes­ké­ho úřa­du zeměmě­řic­ké­ho a katastrálního.

Pokud si chce­te domněn­ku potvr­dit, zamiř­te pří­mo na daný sta­veb­ní úřad, kde zjis­tí­te přes­né informace.

Co s tím?

Není tře­ba pro­pa­dat pani­ce. Vět­ši­nou je mož­né tyto nele­gál­ně posta­ve­né objek­ty při spl­ně­ní zákon­ných pod­mí­nek lega­li­zo­vat a zís­kat tak doda­teč­né povo­le­ní a kolaudač­ní rozhodnutí.

Jak na to

Začně­te návště­vou odbo­ru územ­ní­ho plá­no­vá­ní (spa­da­jí­cí­ho pod danou loka­li­tu), kde požá­dej­te o sou­hlas, že je stav­ba v sou­la­du se závaz­nou územ­ně plá­no­va­cí dokumentací.

Uspě­li jste? Skvě­lé. Pokra­čuj­te na daný sta­veb­ní úřad. Tam zís­ká­te infor­ma­ce ohled­ně toho, jaké doku­men­ty je ke stav­bě tře­ba před­lo­žit. Může se jed­nat napří­klad o sta­veb­ní povo­le­ní, ohlá­še­ní stav­by, územ­ní sou­hlas či rozhodnutí. 

Počí­tej­te ale s tím, že bude nut­né spl­nit stej­né pod­mín­ky, jako v pří­pa­dě sta­veb­ní­ho nebo územ­ní­ho říze­ní. Mezi ty pat­ří tře­ba dolo­že­ní pro­jek­tu stav­by a inže­nýr­ských sítí.

Když nemáte projekt stavby a inženýrských sítí

I toto má řeše­ní. Bude­te potře­bo­vat pasport stav­by. Může­te však oče­ká­vat, že bude nut­né spl­nit stej­né pod­mín­ky, kte­ré je nut­né spl­nit v pří­pa­dě územ­ní­ho nebo sta­veb­ní­ho řízení:

• K žádosti o doda­teč­né povo­le­ní stav­by musí­te dolo­žit pro­jekt stav­by a inže­nýr­ských sítí, pokud není k dis­po­zi­ci, pak ale­spoň tzv. pasport stav­by. Tím je zjed­no­du­še­ná doku­men­ta­ce, kte­rá se sklá­dá z výkre­so­vé doku­men­ta­ce a tech­nic­ké zprá­vy už rea­li­zo­va­né stavby.
• U již obyd­le­ných sta­veb bude tře­ba nezbyt­né dolo­žit reviz­ní zprá­vy (elek­tro­in­sta­la­ce, tla­ko­vé zkouš­ky kana­li­za­ce a vodo­vo­du, hasí­cí pří­stro­je atd).
• Dále pak sta­no­vis­ka orgá­nů pro­vo­zu­jí­cích inže­nýr­ské sítě, hasi­čů, úřa­du život­ní­ho pro­stře­dí, někdy vás můžou čekat i poža­dav­ky na rado­no­vý nebo geo­lo­gic­ký průzkum.

Poslední krok

Pokud máte všech­ny před­cho­zí kro­ky za sebou, čeká vás zápis do katastru nemo­vi­tos­tí a násled­né zakres­le­ní do kata­strál­ní mapy. To se dělá na zákla­dě geo­me­t­ric­ké­ho plá­nu, na kte­rém bude vaše stav­ba zakres­le­na, a také na zákla­dě kolaudač­ní­ho roz­hod­nu­tí, kte­ré vydá­vá sta­veb­ní úřad.

Náklady

Tato lega­li­za­ce vás může v koneč­ném výsled­ků stát oko­lo desí­tek tisíc korun. V rám­ci času počí­tej­te i s něko­li­ka­mě­síč­ní rezer­vou. Mož­ná se vám to zdá hod­ně. Věř­te mi ale, že vaše klid­né spa­ní za to urči­tě stojí.

Co když řeším opačný problém?

Pokud zjis­tí­te, že je u vaše­ho pozem­ku a nemo­vi­tos­ti nao­pak evi­do­vá­na stav­ba, kte­rá reál­ně nee­xis­tu­je, je potře­ba situ­a­ci opět řešit. Veš­ke­ré změ­ny je totiž nut­né ozna­mo­vat kata­strál­ní­mu úřadu.

Pokud byla stav­ba povo­le­na, je potře­ba zažá­dat o povo­le­ní k demo­li­ci. Pokud toto povo­le­ní vydá­no ale neby­lo, sta­veb­ní úřad vám musí vysta­vit doku­ment o její nee­xis­ten­ci. Na jeho zákla­dě pak kata­strál­ní úřad vyma­že budo­vu z evi­den­ce i z kata­strál­ní mapy.

Proč vše řešit již při koupi?

Pokud fakt, že je na pozem­ku nele­gál­ní čer­ná stav­ba zjis­tí­te již před kou­pí, ušet­ří­te spous­tu času i peněz.

• Revi­ze katastru
  Není prav­dě­po­dob­né, že by vaše čer­ná stav­ba neby­la jed­no­ho dne odha­le­na. Potí­žím se tedy opět nevyhnete.
• Poten­ci­ál­ní problémy
  Čer­ná stav­ba nemá pro­ml­če­cí lhů­tu. Správ­ní orgán může tedy říze­ní o jejím odstra­ně­ní zahá­jit i desít­ky let po jejím posta­ve­ní. Hro­zí vám sank­ce, plat­ba demo­li­ce, odmít­nu­tí plně­ní pojiš­ťov­ny (čer­nou stav­bu nelze pojis­tit). Vše jde za vlast­ní­kem nemo­vi­tos­ti. Dále pak ban­ky tyto čer­né stav­by neak­cep­tu­jí jako zajiš­tě­ní úvěru.
• Ino­va­ce sta­veb­ní­ho zákona
  Minis­ter­stvo pro míst­ní roz­voj aktu­ál­ně při­pra­vu­je ino­va­ci Sta­veb­ní­ho záko­na, jehož sou­čás­tí bude zru­še­ní mož­nos­ti doda­teč­né­ho sta­veb­ní­ho povo­le­ní pro stav­by, kte­ré byly posta­ve­ny nelegálně.

Nákup nemo­vi­tos­ti je nároč­ný a stre­su­jí­cí pro­ces sám o sobě. Plá­nu­je­te kupo­vat nemo­vi­tost a chce­te si být jis­ti, že se vás tyto doda­teč­né potí­že týkat nebu­dou? Ozvě­te se mi. Tyto zále­ži­tos­ti řeším se svý­mi kli­en­ty kaž­dý den. Ráda pomo­hu i vám.