Jaro se poma­lu pro­bou­zí k živo­tu. Zají­má vás, co se bude dít na trhu rea­lit? Jaké budou odha­dem ceny nemo­vi­tos­tí na jaře 2023? Výsled­ky vám bohu­žel 100% garan­to­vat nikdo nemů­že. Na zákla­dě ana­lýz a všech dostup­ných dat se dá ale vyde­du­ko­vat hod­ně věcí. Tak se na to dnes spo­lu podíváme!

Co se dělo loni?

Zhru­ba v půl­ce loň­ské­ho roku došlo k vel­kým změ­nám. Z důvo­du zvy­šu­jí­cích se úro­ko­vých sazeb, cen ener­gií, i vše­o­bec­ně kle­sa­jí­cí poptáv­ce zača­ly ceny nemo­vi­tos­tí v regi­o­nu Brno a Pra­ha po téměř deví­ti letech kle­sat. Výjim­kou byly jen rea­lit­ní stá­li­ce jako Pra­ha 1, kde ceny pokra­ču­jí v růstu kon­ti­nu­ál­ně. Oblí­be­né loka­li­ty zkrát­ka na ceně neztrá­cí ani v tak­to nejis­té době, jakou rok 2022 beze spo­ru byl.

Na celý graf k vývo­ji cen bytů se může­te podí­vat ZDE.

Jak se tyto změny projevily procentuálně?

Tak­to se vyví­jel počet vkla­dů vlast­nic­ké­ho prá­va do katastru nemovitostí:

Na celý graf se může­te podí­vat ZDE.

Zdroj: Čes­ký sta­tis­tic­ký úřad

V roce 2021 byl počet trans­ak­cí nad­prů­měr­ný, dal­ší rok ale začal výraz­ně klesat.

Které faktory mají vliv na snižování cen?

Sou­čas­ná nejistota
Z vel­ké čás­ti se o změ­nu cen posta­ra­la nejis­to­ta, kte­rá (nejen) díky vál­ce na Ukra­ji­ně a jejím eko­no­mic­kým důsled­kům při­šla. Stou­pa­jí­cí cena ener­gií i úro­ko­vých sazeb, eko­no­mic­ká nejis­to­ta. Situ­a­ce se zatím pří­liš nemě­ní, ale zdá se, že nejis­to­ta mír­ně polevuje.

Aktu­ál­ně se zájem o nákup nemo­vi­tos­tí vra­cí. Jest­li bude mít ale stou­pa­jí­cí ten­den­ci, to nám uká­žou až násle­du­jí­cí měsíce.

Sou­čas­ná situ­a­ce nahrá­vá ener­ge­tic­ky úspor­ným nemo­vi­tos­tem a řeše­ním (eko­lo­gic­ké vytá­pě­ní, kva­lit­ní okna a zatep­le­ní a pod.). Lidé se začí­na­jí zají­mat také o PENB — prů­ka­zy ener­ge­tic­ké nároč­nos­ti budov. Dob­ré hod­no­ty v prů­ka­zu budou dal­ším mož­ným prv­kem, kte­rý doká­že ovliv­nit zájem kupu­jí­cích a s ním sou­vi­se­jí­cí cenu nemovitosti.

Média
Média a jejich zprá­vy jsou dal­ším prv­kem. Kaž­do­den­ní pří­sun nega­ce nála­du a chuť k naku­po­vá­ní nepři­ná­ší. Letos to zatím vypa­dá, že jsme na dob­ré ces­tě — Indi­ká­tor důvě­ry spo­tře­bi­te­lů v eko­no­mi­ku totiž začal z hlu­bin poma­lu (ale jis­tě) stoupat.

Zdroj: Čes­ký sta­tis­tic­ký úřad

Výše úro­ko­vých sazeb
Inten­ziv­ní růst úro­ko­vých sazeb vzal řadě lidí chuť a mož­nost poří­dit si vlast­ní byd­le­ní. Letos zača­ly úro­ko­vé saz­by koneč­ně mír­ně kle­sat (Hypo­in­dex uvá­dí aktu­ál­ně 6,27 %). Dal­ší vývoj bude pak sil­ně závi­set na Čes­ké národ­ní ban­ce a pří­pad­ných úpra­vách REPO saz­by, kte­rá u hypo­ték ovliv­ňu­je výši úro­ků. Na aktu­ál­ních 7 % už si rea­lit­ní trh zvy­kl, pokud by ale pře­ce jen došlo ke zvý­še­ní, je prav­dě­po­dob­né, že se poptáv­ky uti­ší ješ­tě výrazněji.

DSTI A DTI parametry 

Para­me­t­ry DSTI a DTI závaz­ně sta­no­vu­je Čes­ká národ­ní ban­ka. Čím dál tím méně lidí má ale schop­nost tyto para­me­t­ry spl­nit. Více si může­te pře­číst ZDE.

Které faktory mají vliv na zvyšování cen?

• Infla­ce
  V sou­čas­né době lidé hod­ně pro­mýš­lí, jakým způ­so­bem ochrá­nit úspo­ry před infla­cí. Nemo­vi­tos­ti vždy byly a prav­dě­po­dob­ně také budou oblí­be­ným (a jed­ním z nej­lep­ších) způ­sobů. Ačko­liv ceny nemo­vi­tost loni zača­ly mír­ně kle­sat (zatím co doba pro­de­je se pro­dlu­žu­je), z dlou­ho­do­bé­ho hle­dis­ka se stá­le jed­ná o jistotu.
• Úvě­ro­vá delikvence
  Stá­le ješ­tě vel­ká poptáv­ka na pra­cov­ním trhu má význam­ný vliv na schop­nost lidí splá­cet hypo­té­ku včas. Díky tomu nevzni­ka­jí pro­de­je z nut­nos­ti, při kte­rých pro­dá­va­jí­cí­ho tla­čí čas a potře­ba pro­dat nemo­vi­tost co nejdří­ve, byť za cenu niž­ší­ho zisku.
• Nechuť pro­dá­va­jí­cích jít s cenou níž
  Maji­te­lé se nechtě­jí se stag­nu­jí­cím trhem smí­řit a pro­to raděj s pro­de­jem čeka­jí, než aby ho pohá­ně­li niž­ší cenou. Deve­lo­pe­ři mají v pro­jek­tech ulo­žen dra­hý mate­ri­ál (jehož cena také výraz­ně stoup­la), pro­to nemo­vi­tos­ti radě­ji pro­na­jí­ma­jí a čeka­jí, až trh zno­va oži­je. Infla­ce záro­veň kro­mě úspor zne­hod­no­cu­je i dlu­hy. Lidé s hypo­té­kou pro­to v sou­čas­né době na infla­ci v pod­sta­tě vydě­lá­va­jí a k pro­de­ji nic nenutí.

Co z toho tedy vyplývá?

Dá se odha­do­vat, že pokud Čes­ká národ­ní ban­ka zacho­vá REPO sazbu na aktu­ál­ních 7 %, budou ceny nemo­vi­tos­tí prav­dě­po­dob­ně stag­no­vat. Pokud řeší­te nákup pro­střed­nic­tvím kva­lit­ní­ho rea­lit­ní­ho mak­lé­ře, je stá­le mož­né o ceně vhod­ným způ­so­bem vyjed­ná­vat (pře­de­vším u pro­dej­ců, kte­ří nemo­vi­tost pro­dat oprav­du potřebují).

Cena rodin­ných domů
Jako vždy sil­ně roz­ho­du­je loka­ce. Zájem o ener­ge­tic­ky výhod­né domy bude prav­dě­po­dob­ně stou­pat, cena star­ších, ener­ge­tic­kých nároč­ných domů může opro­ti kon­ci roku 2022 o 1 – 4 % klesat.

Cena bytů
I tady jde o loka­ci a kva­li­tu. Zájem o kva­lit­ní byty ve vyhle­dá­va­ných loka­li­tách totiž nekle­sá. Oblí­be­né čtvr­ti (praž­ské Vino­hra­dy, Let­ná, Kar­lín, Malá Stra­na nebo Sta­ré měs­to, brněn­ské Krá­lo­vo Pole, Brno-Střed nebo Žabo­vřes­ky) si svou hod­no­tu zacho­va­jí a mohou co se ceny týče i růst. To stej­né pla­tí i pro inves­tič­ní a luxus­ní byty.

Hor­ší bude situ­a­ce pro maji­te­le pane­lo­vých bytů (tři až čtyřpo­ko­jo­vé byty) na síd­liš­tích (pokles ceny o 0 – 3 %) a cih­lo­vých bytů v méně popu­lár­ních loka­li­tách (pokles odha­dem 0 – 2 %). Men­ší byty na síd­liš­tích budou prav­dě­po­dob­ně ceno­vě spí­še stagnovat.

Ceny chat a rekre­ač­ních nemovitostí
Zatím­co v době COVI­Du zájem o tyto nemo­vi­tos­ti výraz­ně stou­pl, v loň­ském roce pro­dej poměr­ně stag­no­val a ceny šly dolů. Toto se může s pří­cho­dem jara, kdy se zájem o rekre­ač­ní objek­ty zvy­šu­je, opět změ­nit. Před­po­klá­da­ný růst cen je v tom­to pří­pa­dě ale vel­mi mír­ný, oče­ká­vám cca 0 – 2 %.
U hor­ských apartmá­nů pak před­po­klá­dám spí­še stagnaci.

Ceny sta­veb­ních pozemků
Sta­veb­ní pozem­ky si svou pozi­ci oblí­be­né­ho inves­tič­ní­ho akti­va stá­le drží. V pod­sta­tě nulo­vé nákla­dy na údrž­bu a vyso­ké zhod­no­ce­ní láka­jí lidi se zájmem o inves­ti­ci čím dál tím víc. Kvů­li tomu vzni­ká dlou­ho­do­bě nedo­sta­tek těch­to pozem­ků, kte­rý má za násle­dek zvy­šo­vá­ní cen. Na jaře 2023 se dá zatím oče­ká­vat mír­ný růst (0 – 2%) nebo stagnace.

Zva­žu­je­te pro­dej nebo nákup nemo­vi­tos­ti a nejste si jis­ti, jest­li je ta pra­vá chví­le? Napiš­te mi, podí­vá­me se na váš pří­pad spolu!