Od 1.dubna 2022 se měnily podmínky, na základě kterých mohou banky poskytnout žadateli úvěr. Jaká jsou nová nařízení ČNB a co to znamená pro vás?
LTV (Loan to Value)
“Loan to Value” je procentuální ukazatel, který ukazuje objem poskytnutého úvěru vůči hodnotě nemovitosti (či nemovitostí) zajišťujících úvěr.
Co to znamená?
V praxi například toto:
- Klient vlastní nemovitost v hodnotě 5 milionů Kč. Na tu má zástavní právo, díky které dostal hypotéku ve výši 4 miliony Kč. Objem hypotéky v této výši (4 miliony Kč) představuje tedy 80 % z hodnoty nemovitosti (která činí 5 milionů Kč). LTV je v tomto případě tedy 80 %
Důležité je taky rozlišovat mezi LTV a LTC (Loan to Cost), které se často pletou.
Další příklad?
- Pokud například rodina klienta vlastní další nemovitost v hodnotě 3 milionů Kč, kterou jsou ochotni použít pro dojištění jeho hypotéky, není pak třeba mít zbylých 20 % vlastních zdrojů.
- Tento klient tak může spočítat maximální výši své hypotéky jakožto procento součtu hodnot těchto dvou nemovitostí (celkem tedy 8 milionů Kč). To znamená, že 80 % z 8 milionů Kč je 6,4 milionů Kč. Pořizovací cena jeho vysněné nemovitosti (5 milionů Kč) je tedy nižší, než jeho maximální výše hypotéky (6,4 milionů Kč) pro 80% LTV. Díky tomu může tento klient bez potíží zafinancovat celou kupní cenu hypotékou a to i bez nutnosti vlastních zdrojů.
- V tomto případě bude LTC 100 % (netřeba vlastních zdrojů). LTV bude 62,5% (5 milionů Kč. kupní ceny nové nemovitosti vs 8 milionů. Kč v hodnotě obou zastavovaných nemovitostech).
Pokud je toto váš případ, gratuluji. Jedná se o nejpříjemnější řešení, jak se dočkat vlastního bydlení i v případě, že nemáte ve vlastních zdrojích našetřeno oněch požadovaných 10 % či 20 %.
DTI (Debt to Income)
Ukazatel “Debt to Income” nám udává a omezuje maximální výši úvěru, který má daný klient (či domácnost) jako násobek svého běžného ročního příjmu.
Příklad z praxe?
- DTI ve výši 8,5 nám říká, že součet všech úvěrů klienta nesmí přesáhnout 8,5 násobek jeho čistého ročního příjmu. Pokud je klient zaměstnán a v čisté mzdě si vydělá 48 tisíc Kč, pak jeho úvěr nesmí být větší než jeho roční příjem vynásobený DTI. Tedy (48.000 Kč x 12 měsíců = 576.000) x 8,5. Klient tedy může dostat úvěr ve výši 4.896.000 mil. Kč.
DSTI (Debt Service to Income)
Tzv. obsluha dluhu.
O co se jedná?
- Pokud klient splácí nejčastějším, tedy anuitním způsobem s fixní úrokovou sazbou, má jistou výši pravidelné měsíční splátky, která se nemění. Tato splátka je předem daná a nesmí být vyšší než stanovené procento z celkového měsíčního příjmu klienta.
- Tento parametr bývá nejčastěji problematický, protože na jeho výši má vliv výše úrokové sazby, za kterou klient jeho hypotéku dostal. Čím vyšší úroková sazba, tím vyšší splátka. Tím více omezující je pak povinnost brát v úvahu 45 % (respektive 50 %) DSTI.
A příklad?
- Klientův příjem je 40 tis. Kč a je mladší než 36 let.
Musí respektovat 50 % DSTI. V dřívější době, kdy se sazby hypoték běžně pohybovaly okolo 2 % p.a., klient dosáhl na hypotéku v objemu cca 5 mil. Kč a to se splatností 30 let.
Dnes, kdy se sazby běžně pohybují kolem 6 % p.a., tak stejný klient díky této podmínce dosáhne na hypotéku v celkové částce cca 3,3 mil. Kč.
Při dnešních cenách nemovitostí je pak tento faktor opravdu problémem.
Rádi byste koupili nemovitost a přemýšlíte, zda je hypotéka vhodným a dosažitelným řešením? Ozvěte se mi, ráda vás spojím s jedním z mých ověřených hypotečních specialistů!