Prodej nemovitosti svépomocí: náklady + nejčastější chyby

Pojďme se dnes podívat na to, jaké jsou náklady při prodeji nemovitosti svépomocí, v čem dělají lidé největší chyby a jak to ovlivní samotný prodej. Na konci najdete krátký check-list.

Nákup a prodej nemovitosti v Praze je specifická disciplína. Mnohokrát jsem zažila, že za mnou přišli potenciální klienti poté, co prodej svépomocí sami zkusili. 

Předtím totiž miliokrát slyšeli:

• Pokud umíš napsat a podat inzerát, nepotřebuješ platit někoho dalšího,
• proč platit velké částky za propagaci, prostě to dáš na Facebook,
• když vybereš dobrého kupce, postará se o papírování za tebe,
• kupní smlouvu stáhneš online.

Všechno se vlastně zdá být jednoduché. Na první pohled. Prodat dům totiž opravdu není složité. Prodat dům dobře, neprodělat a nenechat se u toho napálit, je už ale mnohem složitější. Proč?

A investovaný čas je přesně to, co často lidé na první pohled nevidí. A to i přesto, že tato položka rozhodně není u prodeje domu zanedbatelná. Pokud totiž nejste zkušený realitní makléř, obchodník, marketér, vyjednavač a psycholog v jednom, je dost pravděpodobné, že samotným prodejem strávíte věčnost. To vše s velmi nejistým výsledkem.

Pokud by pro vás tržní cena nebyla důležitá, zvládnete prodej jistě rychle a zájemců budete mít na každém prstě deset. Hádám ale, že skutečnost je někde jinde. 

U prodeje nemovitosti totiž víc než kde jinde platí to, že čím více úsilí do prodeje vložíte tím lepší výsledek můžete očekávat. 

V tomto případě se jedná především o finanční i časovou investici do samotné přípravy. Co vše se pod ní skrývá?

• Chytlavý text inzerátu,
• příprava domu (drobné opravy, úpravy interiéru a pod.),
• perfektní home staging a vizuální detaily vyladěné k dokonalosti,
• profesionální fotky, vizualizace či videodokumentace,
• inzerce na správných místech,
• skvěle zvládnutý marketing.

Pokud tuto přípravu podceníte (třeba jen proto, že si její důležitosti nejste vědomi), můžete se v konečném důsledku zbytečně připravit o spousty peněz.

Na straně prodávajícího jsou nejen práva, ale samozřejmě také povinnosti. Jste si jisti, že znáte ty své? Skryté či konstrukční vady, se kterými kupujícího neseznámíte (protože o nich možná ani nevíte), vás mohou v budoucnu vyjít hodně draho.

Je ve vašem vlastním zájmu vědět, co vše má být ve smlouvě, na co si dát pozor, či kde nejbezpečněji složit úschovu. 

• Neznalost neomlouvá. 
• Pokud necháte tyto věci na kupujícím a spoléháte na jeho čestné jednání, můžete být nepříjemně zaskočeni. 

Právě tyto záležitosti bývají při prodeji svépomocí velmi často kámen úrazu.

Čeká vás prodej? Pokud jste pevně rozhodnuti pro prodej svépomocí, upřímně doporučuji intenzivně se o celém procesu prodeje informovat. Informace můžete čerpat například na mém blogu.

Jestli jste se rozhodli nenechávat věci náhodě a přizvat si k prodeji nemovitosti aspoň částečně profesionální pomoc, moc ráda budu vaším průvodcem na cestě ke klidnému a úspěšnému prodeji. U realitní konzultace můžeme probrat vše, co vás trápí.

Neváhejte se mi kdykoliv ozvat!

Chcete-li za prodej nemovitosti utržit co nejvyšší cenu, což je prvořadý zájem snad každého majitele, je důležité, aby:

• se o prodeji vaší nemovitosti dozvědělo, co nejvíce zájemců = velký rozsah marketingu
• u potenciálních zájemců nemovitost vzbudila zájem se dozvědět více = kvalita prezentace

Nejčastější problém?

Prodávající si svoji nemovitost vyfotí na mobil tak, jak je, v rychlosti sepíše inzerát a ten umístí na jeden inzertní portál např. na Bezrealitky.cz.

Jenže:

• Nevhodná propagace nemovitosti s nedostatečným popisem,
• amatérské fotografie neupraveného prostředí,
• špatně umístěný inzerát
• = prodej pod cenou.

Tak to zkrátka je. Abych dala pro představu konkrétní příklad: o 150.000,- Kč za provizi ušetříte, ale o 300.000,- Kč na prodejní ceně přijdete. K maximální možné ceně se touto cestou zkrátka nedostanete.

Špatná propagace odhaluje neprofesionálního prodejce. Snadno tak nalákáte spekulanty a investory, kterým jde o nízkou cenu.

• Je téměř nemožné, abyste dopředu realitního spekulanta poznali. 
• Obchodníci mají speciální systémy, které monitorují soukromou inzerci a očekávat můžete spousty telefonátů. Můžete dostávat i desítky telefonátu denně. 
• Spekulanti vás budou psychologicky tlačit ke slevě. Budou vám přesvědčivě argumenty, proč vaše nemovitost nemá takovou hodnotu, za jakou ji chcete prodat. 

Prodejce je často pod tlakem, protože peníze z prodeje potřebuje, emoce pracují a je snadnější ho zviklat.

Pokud nemáte zkušenosti, nebudete vědět, jak si dotyčného proklepnout. Nejednou pak prodejce po dlouhém domlouvání zjistil, že dotyčný je v exekuci nebo nemá na hypotéku nárok. 

Čas utíká, vy plýtváte časem, nemovitost leží v inzerci a stává se z ní podezřelý “ležák”.

Začínající realitní makléři jsou většinou levní. Má to ale pár háčků.

• Nedostatek zkušeností a neprofesionalita.
• Práce na obě dvě strany: tito makléři se často snaží získat zakázky za každou cenu a kopou za toho, kdo jim zaplatí víc.

Neříkám, že začínající makléř musí být nutně špatná volba. Je ale dobré sledovat signály, které vám dává. Více jsem psala v mém článku Nízká provize makléře – výhra nebo problém?

Ve větším městě (jako Praha), kde jste v nevýhodě co se konkurence týče, náklady při prodeji nemovitosti svépomocí obvykle rostou. Tady je tedy souhrn těch základních, bez kterých se (pokud chcete prodat úspěšně) neobejdete.

Tato položka je nejvíce pohyblivá. Patří sem:

• Home staging,
• profesionální fotografie a video,
• 3D vizualizace, 
• inzerce na místech, kde jsou potenciální kupci (internetové portály, noviny, sociální sítě)
• náklady na reklamu.

Právním nákladům se jednoduše nevyhnete. 

• Smlouvy o notářské, bankovní nebo advokátní úschově, 
• návrhy na vklad, 
• tvorba kupní smlouvy,
• technická zpráva,
• průkaz energetické náročnosti budov (v případě, že prodáváte byt, vám tento průkaz poskytne SVJ nebo družstvo).

Časové náklady

• Vše závisí na tom, za jak dlouhou dobu se vám nemovitost povede prodat, kolik celkového času do prodeje od A do Z věnujete a jak si dokážete zorganizovat prohlídky. V případě neznalosti procesu časové náklady výrazně stoupají.

Náklady za stres

• Prodej nemovitosti je pro neznalého člověka často velmi náročný na psychiku. Ať už kvůli právním povinnostem, okolnostem prodeje nebo kvůli velké částce, o kterou se v prodeji hraje.

Náklady za neznalost a chyby

• Neznalost procesu, neuvážená rozhodnutí, neznalost zákona, špatně postavená smlouva. To vše vás může stát statisíce korun. Proces prodeje je poměrně složitý a věcí, ve kterých lze snadno šlápnout vedle, je bohužel mnoho. Spoléhat se na Google nebo AI se může prodražit.

Tady je malý check-list, podle kterého se můžete orientovat (a odkazy na články, které vám v tom pomůžou):

• Základem je kvalitní a přesný popis nemovitosti (půdorysy, orientace oken, dispozice, užitná a obytná plocha…).
• Pokud je nemovitosti už vystěhovaná, důležitý je home staging (tipy najdete v článku Home staging: 7 tipů, které zvládnete sami) a kompletní předprodejní příprava. 
• Kvalitní fotografie, nejlépe od profesionálního fotografa (fotostaging, videoprezentace).
• Inzerujte na větším množství realitních serverů i sociálních sítích a pravidelně inzerát topujte (více v článcích Dobře napsaný inzerát = dobře prodaná nemovitost a Prodej nemovitostí na Facebooku).
• Obrňte se velkou trpělivosti s množstvím pseudozájemců, kteří se baví tím, že si domlouvají prohlídky, přestože na nemovitost nemají peníze (osobně doporučuji si všechny zájemce dobře prověřit).
• Prohlídky si dobře organizujte a veďte si o nich pečlivý přehled (hodit se vám bude můj článek Prohlídka nemovitosti: 3 tipy pro prodávající. Najdete v něm také odkaz na další články k tématu, například o tom, jak držet při prodeji emoce na uzdě).

Pokud na to nechcete být sami a raději byste se v klidu těšili na úspěšný výsledek bez starostí, jsem vám k dispozici. Ráda vám budu krýt záda a celým procesem vás provedu.

Co vám naše spolupráce přinese? O tom jsem vám psala ve svém článku Realitní makléř: co všechno pro vás udělám (a proč se vám to vyplatí).

Láká vás to? Ozvěte se mi. Pobavíme se o vašich představách, odpovím na všechny vaše otázky a domluvíme si schůzku.