Stavební povolení se netýká jen situace, kdy máte v plánu stavět dům nebo chatu od nuly. Potřebovat ho budete i při větší rekonstrukci domu nebo přístavbě.

Stavební povolení (nebo ohlášení stavby) se neobejde bez návštěvy několika úřadů. Jak na to, aby už tak zdlouhavý proces netrval déle, než je nutné?

Kdy je stavební povolení nutné

Stavební zákon č. 183/2006 Sb.

říká, že stavební povolení je potřeba pro stavby, které nesplňují podmínky pro ohlášení § 104, ani nespadají pod § 103, kdy není třeba stavební povolení ani ohlášení stavby. Jedná se například o následující případy:

• opěrné zdi vyšší jak 1 m
• plot vyšší jak 2 m
• stavby s jedním nebo více podzemními podlažími, sahajících do hloubky větší jak 3 m
• stavby, které disponují více než dvěma nadzemními podlaží a podkroví
• stavby, které jsou určeny k rekreaci i bydlení, se zastavěnou plochou nad 150 m2
• stavby nad 70 m2 celkové zastavěné plochy s výškou přesahující 5 m, které mají podsklepení v hloubce větší jak 3 metry a více jak jedno nadzemní podlaží
• bazén nebo skleník se zastavěnou plochou nad 40 m2
• podzemní stavby hlubší než 3 m nad 300 m2 zastavěné plochy (kromě vodních děl)
• stavby s výškou nad 10 m a zastavěnou plochou větší než 300 m2
• atd…

V některých případech je možné stavební úpravy provádět i bez vědomí úřadů, jiné vyžadují jednodušší „ohlášení stavby“, které není časově a administrativně tak náročné, jako stavební povolení. Vždy si vaši konkrétní situaci dobře ověřte.

Jaké kroky k povolení vedou

1. Nákres od architekta

Už máte představu o vašem budoucím domě jasnou? Nechte si vypracovat nákres a studii stavby od architekta nebo projektanta, jen tak ji úředníci mohou relevantně posoudit. Daný odborník musí brát ohled nejen na vaše přání, ale také na územní plán. Vaše stavba musí jednoduše zapadat do okolí. 

• Jaký typ stavby je možné na daném místě realizovat zjistíte z územního plánu obce. Vždy ale doporučuji si informaci ověřit přímo na stavebním úřadu obce, pod kterou váš pozemek podle katastru spadá.

1. Navštivte s nákresem úřady

Dokumenty od odborníků musíte donést na stavební úřad a také na orgán územního plánování. Teprve tam se dozvíte, jestli je možné stavbu na tomto místě a v této podobě zrealizovat. Jejich názor/souhlas chtějte v písemné podobě (pro architekta/projektanta a také jako pojistku pro sebe).

• Co úřady posuzují?

• • o jaký typ stavby/domu se jedná
  • jaký má tvar, jaký tvar má střecha
  • zda stavba splňuje tzv. koeficient zastavitelnosti
  • počet pater a celková výška
  • použité materiály
  • atd…
• Pokud vám úřady daný nákres a studii stavby schválí, čeká vás cesta (se stejnými dokumenty) na krajskou hygienickou stanici. Tam se posuzují potenciální dopady na lidské zdraví a bezpečnost. 
• Dále vás čeká odbor životního prostředí. Tam vyhodnocují potenciální rizika narušení/znečištění životního prostředí (např. znemožnění vsakování dešťové vody, znečišťování půdy, atd…). 
• Pak vás čeká ještě vyjádření hasičského záchranného sboru. Ten se totiž stará o státní požární dozor, proto také posuzuje podobu vaší stavby vč. jejího umístění.

Ani toto nemusí být ještě vše…

• Pokud se vaše nemovitost nachází v chráněné krajinné oblasti nebo památkové zóně, pokračuje vaše cesta s nákresy ještě na správu chráněné krajinné oblasti a národní památkový ústav. Tam vás čekají další potenciální rizika v podobě ochrany přírody nebo zachování historické podoby daného místa. 

Pokud plánujete stavět od nuly, velmi doporučuji zjistit si veškeré možné informace ještě před samotnou koupí pozemku.

1. Souhlas sousedů

Proti vaší stavbě mohou mít námitky také vaši sousedé. Důvodů může být mnoho. I v tomto případě je lepší mít informace předem a jejich souhlas písemně. Buďte přátelští a upřímní. Pokud i přesto dojde k nesouhlasu, konečné řešení bude záviset na vyjádření dané obce/úřadů.

1. Vyjádření obce

Pokud se vám povedlo projít všemi dosavadními koly, je na řadě schvalovací proces radou obce. Opět bude potřeba odborný nákres s technickou zprávou a také umístěním na pozemku. Podklady někdy za vás odešle stavební úřad, jindy je musíte doložit sami. Zda rada vyřeší schvalovací proces kladně nebo záporně už je opět na nich. Vadit by opět mohl vzhled, výška budovy atd.

• Pokud dojde k zamítnutí, ptejte se na kroky, které by mohly vést ke změně jejich názoru. Vždy se snažte o kompromis a vstřícný přístup. Opačný přístup totiž většinou k úspěchu nevede a problémy se mohou táhnout roky.

1. Technické infrastruktury

Jako vlastník musíte mít u své nemovitosti vyřešen přívod energie i likvidaci odpadů, což vyžaduje připojení k inženýrským sítím (i tady ale existují výjimky). K nim vede cesta doručením stavební dokumentace a rozhodnutím příslušných orgánů vlastníkům přípojek.

• Povinné přípojky:

• • • elektřina (ČEZ, E.ON a PRE)
    • voda a kanalizace (oslovte ty lokální)

• Dobrovolné přípojky:

• • plyn (pokud si plyn necháte zavádět, v ČR je to RWE, E.ON nebo Pražská plynárenská)
  • teplovod 
  • telekomunikační sítě (internet, TV… oslovte místní firmu)
  • studna či zemní vrt (báňský úřad)

6. Měřte

A pokračujeme dále.

• Další zprávou, kterou budete potřebovat, je ta z geodetického měření, která zaměří pozemek i objekty, které jsou součástí. To se provádí z toho důvodu, že v katastru nemovitostí byly některé výměry z dřívějších dob zaneseny nesprávně. Mohlo by se tak stát, že váš pozemek bude ve skutečnosti o něco menší (to by pak následně mohlo vyžadovat např. posunutí domu a pod.).
• Pokud chcete na pozemku vrtat studnu (případně umístit vsakovací objekt dešťové vody), budete potřebovat také hydrogeologa. Ten provede průzkum na jehož základě rozhodne, zda-li je k tomu pozemek vhodný (případně v jaké jeho části může být studna umístěna).
• Stavební úřad si může vyžádat také protokol o měření radonu (objevuje se velmi vzácně a spíše u starších budov). O ten se postará Státní úřad pro jadernou bezpečnost (pobočky najdete v krajských městech) nebo firma s povolením.

1. List vlastnictví a výpis z katastru

List vlastnictvíprokazuje, že jste vlastníky nemovitosti. Potřebovat budete také výpis z katastru nemovitostí. Ten mějte nachystaný už dříve, můžou ho po vás chtít i v předchozích krocích. Nezbytný pak bude při předávání dokumentace pro začátek stavebního řízení. Získáte ho:

• osobně na katastru nemovitostí
• na CzechPointu
• online

A cena? Cca 100 Kč za první stránku a zhruba polovinu za ty další. Úředníci si samozřejmě mohou informace z katastru nemovitostí zjistit sami online, vždy je ale lepší být připraven a mít dokument po ruce.

1. Stavební úřad

Pokud jste byli úspěšní a získali jste všechny potřebné dokumenty, máte všechna potvrzení a písemné vyjádření, čeká vás opět cesta na stavební úřad – tam veškeré dokumenty doložíte a stavební řízení může začít.

Jak dlouho proces trvá?

Samotné stavební řízení by mělo trvat cca 60 dní, v některých případech tři měsíce. Výjimkou ale není i delší trvání – hlavně ve větších městech.

Kdy povolení získáte a na jak dlouho

Nejoptimističtější vyhlídka jsou výše uvedené tři měsíce. Realita je ale často jinde a nejednou jsem se setkala s rokem čekání, přestože klient vše doložil bez chyby.Pokud uděláte někde chybu nebo vám bude nějaký dokument chybět, může se celý proces velmi protáhnout. Platnost jednotlivých rozhodnutí:

• stavební povolení: 2 roky
• úřadu územního plánování: 2 roky
• rozhodnutí hygieny: 7 let
• rozhodnutí ochrany životního prostředí: 7 let
• rozhodnutí památkářů: do legislativní změny
• rozhodnutí geodeta: neomezeně
• rozhodnutí hydrogeologa: neomezeně
• protokol o měření radonu: neomezeně

Závěrem

Pokud budete mít problém s negativní reakcí některého orgánu nebo se sousedy, vždy se snažte řešit situaci smířlivě.. Právní cesta vás bude stát čas i peníze a samotný soud vám stavební povolení tak jak tak vydat nemůže. Do střetu se spolu navíc obvykle úřady dostávat nechtějí. Cesta kompromisu a vstřícnosti bývá tedy nejlepší.

Jde vám z toho hlava kolem?

Všem komplikacím také můžete předejít, pokud necháte celý úkon specialistovi, který se v tomto složitém procesu umí pohybovat. Věřte mi, že vaše klidné spaní za to stojí!