Koupit, nebo pronajmout?

Koupit nemovitost na hypotéku a zatížit se na mnoho let dopředu, nebo raději bydlet v nájmu, ale investovat peníze do cizího? Co je výhodnější? Otázky, které (nejen) v současné době řeší mnoho lidí. Tak jak to tedy je?

Srovnejte si náklady

Pro kaž­dé­ho budou čís­la jiná, pro pří­klad ale pou­žijme toto:

  • Řek­ně­me, že váš nájem bez nezbyt­ných nákla­dů činí 20.000 Kč.
  • Kou­pě bytu na hypo­té­ku by vás vyšla na 5.000.000 Kč. Máte naspo­ře­no 30 %, což zna­me­ná 1.500.000 Kč (akon­ta­ce). Aktu­ál­ní úro­ko­vá saz­ba je 6 % a hypo­té­ku bude­te splá­cet násle­du­jí­cích 30 let. V tom­to pří­pa­dě bude tedy měsíč­ní splát­ka činit 20.984 Kč.
Který náklad je vyšší?

To reál­ně neví­te, dokud nezjis­tí­te, jaký je roz­klad měsíč­ní splát­ky. Měsíč­ní splát­ka hypo­té­ky se totiž sklá­dá z anu­it­ní splát­ky a úro­ků. Vše si může­te sami rych­le spočítat:

  • Karl´s Mor­tage Cal­cu­la­torTato apli­ka­ci na výpo­čet hypo­téč­ních splá­tek vám s tím rych­le pomů­že. Je dostup­ná ve ver­zi pro Andro­id a je pou­ze v ang­lič­ti­ně. Pokud ang­lič­ti­na není váš jazyk, nic se nedě­je. Apli­ka­ce nabí­zí jas­ná čís­la i gra­fic­ké výstu­py hypo­té­ky v čase a pro finanč­ní plá­no­vá­ní je vynikající.

Roz­díl mezi anu­it­ní splát­kou a úro­kem vám apli­ka­ce krás­ně vysvět­lí. Dopo­ru­ču­ji vyzkoušet!

Náklady vs výdaje

Náklad je vaše spo­tře­ba. Tu pla­tí­te za pro­duk­ty a služ­by. V pří­pa­dě hypo­té­ky je tou­to služ­bou poskyt­nu­tí peněž­ních pro­střed­ků. Za ně pak ban­ce pla­tí­te úroky.

Výdaj je pak část­ka, kte­rou fyzic­ky zapla­tí­te. V peněž­ním toku (nebo-li cash flow) je to reál­ný úby­tek vašich peněz.

Pří­klad?

  • Zapla­ti­li jste nájem. Jed­ná se o výdaj i náklad. Pení­ze jste už zapla­ti­li (výdej) a je to vaše spo­tře­ba (náklad), pro­to­že na účet už se vám zpát­ky nevrátí.
  • Zapla­ti­li jste úrok z hypo­té­ky. Stej­ně jako nájem je i toto váš výdaj i náklad, pro­to­že ani tyto pení­ze už neuvidíte.
  • Anu­it­ní splát­ka. Je pou­ze výdaj. Jejím zapla­ce­ním totiž sice při­jde­te o pení­ze z účtu, ale s kaž­dou zapla­ce­nou anu­it­ní splát­kou splá­cí­te svo­ji nemo­vi­tost. O tu vám pak narůs­tá hod­no­ta vaše­ho majetku.

Porov­ná­vá­me tedy pou­ze nákla­dy. U pro­nájmu je náklad 20.000 Kč, zatím­co u náku­pu nemo­vi­tos­ti bude náklad (anu­it­ní splát­ka) niž­ší. S kaž­dou dal­ší zapla­ce­nou splát­kou se pak nákla­dy na úro­ky sni­žu­jí, zatím­co podíl anu­it­ní splát­ky se zvy­šu­je. V pří­pa­dě nájmu se ale nákla­dy zvy­šu­jí ruku v ruce se zdra­žo­vá­ním. Výho­da náku­pu nemo­vi­tos­ti se tedy opět zvyšuje.

Odečet z daní

Pokud si kou­pí­te nemo­vi­tost, abys­te pokry­li své byto­vé potře­by, může­te si úro­ky zapla­ce­né z hypo­té­ky (naroz­díl od nájmu) ode­číst z daní. Pokud se bude­me držet naše­ho prvot­ní­ho pří­kla­du, jed­ná se o celo­roč­ní úro­ky ve výši 208.830 Kč. U nemo­vi­tos­tí zakou­pe­ných po 1. led­nu 2021 a při 15% dani z pří­jmu činí roč­ní úspo­ra na daních 22.500 Kč. U nemo­vi­tos­tí poří­ze­ných před tím­to datem je pak daňo­vá úspo­ra celých 31.324 Kč.

hypotéka vs nájem šárka sabová relitní makléř praha

Můj dům, můj hrad

Výho­da, kte­rá je jas­ná. Pokud je nemo­vi­tost vaše, může­te si s ní dělat coko­liv, co je vám libo. Nemu­sí­te se doha­do­vat s maji­te­lem, pro­sit o kaž­dou úpra­vu či změ­nu, neře­ší­te (ne)prodloužení smlou­vy. Jste zkrát­ka pánem své­ho pro­sto­ru. Vaší zod­po­věd­nos­tí jsou sice všech­ny opra­vy, ale v koneč­ném důsled­ku jsou to věci, se kte­rý­mi se při kou­pi nemo­vi­tos­ti počí­tá a dá se na ně našetřit.

Zhodnocení financí a ochrana před inflací

Inves­ti­ce do nemo­vi­tos­tí je stá­le jed­na z nej­jis­těj­ších a nej­po­pu­lár­něj­ších. Život­ní úro­veň se zvy­šu­je a ceny nemo­vi­tos­tí a nájmů kaž­dým rokem ros­tou. Pokud nemá­te v plá­nu zhod­no­tit své úspo­ry jinou ces­tou, nákup nemo­vi­tos­ti je vždy skvě­lým řeše­ním, jak své pení­ze zabez­pe­čit a dát jim trva­lou hod­no­tu. Kdo má navíc hypo­té­ku s ter­mí­nem fixa­ce v nedo­hled­nu, ten aktu­ál­ně z vli­vu infla­ce těží nejvíce.

Daň z příjmu

Pokud bys­te nemo­vi­tost v budouc­nu pro­da­li se zis­kem, může­te být osvo­bo­ze­ni od daně z pří­jmu. V jakých pří­pa­dech se vás toto osvo­bo­ze­ní bude týkat, to vám povím v tom­to článku.
Pokud byd­lí­te v nájmu a pení­ze šet­ří­te na spo­ří­cím účtu nebo ter­mí­no­va­ném vkla­du, pla­tí­te vždy daň z pří­jmu ve výši 15 %.

Finanční páka

Jinak řeče­no — finanč­ní páka je finanč­ní nástroj, kte­rý pomů­že zvý­šit výši vaše­ho vlast­ní­ho kapi­tá­lu (vaše úspo­ry) pomo­cí kapi­tá­lu cizí­ho (v tom­to pří­pa­dě hypo­té­ka). Byd­le­ním v nájmu se vaše pení­ze nijak nezhodnocují.

Flexibilita

Fle­xi­bi­li­ta je samo­zřej­mě poho­dl­ná a s byd­le­ním v nájmu ji máte. Nejste vázá­ní na jed­no mís­to a kdy­ko­liv se může­te pře­stě­ho­vat do jiné­ho měs­ta či země. Pokud s part­ne­rem nejste v pev­ném svaz­ku, nehro­zí vám vlek­lé finanč­ní vypo­řá­dá­vá­ní a doha­dy o nemo­vi­tost. V opač­ném pří­pa­dě má vždy navrch vlast­nic­tví nemo­vi­tos­ti. Samo­zřej­mě víme, že život občas umí pře­kva­pit. Pro­to již dnes není pro­dej nemo­vi­tos­ti s hypo­té­kou nic neobvyklého.

“Ale ceny jsou teď hrozně vysoko” 

Ten­to argu­ment sly­ším čas­to. Ale víte co? Jaké budou ceny za rok, dva nebo deset neví nikdo. Budou ceny oprav­du kle­sat? Nebo je nao­pak trh vyže­ne ješ­tě výš? Věš­tec­kou kou­li zatím stá­le nemá­me. Jis­té je jed­no — inves­ti­ce do nemo­vi­tos­tí je odjak­ži­va nej­vět­ší jis­to­tou, pro­to­že dlou­ho­do­bě nemo­vi­tos­ti na ceně zkrát­ka neztrácí.

Tak­že jak to tedy je? Vždy samo­zřej­mě zále­ží na indi­vi­du­ál­ní výcho­zí situ­a­ci. Pokud je ale hypo­té­ka ve vašich silách a máte na ni nárok, je inves­ti­ce do “své­ho” z mého pohle­du to nej­lep­ší, co pro sebe a svou budouc­nost může­te udě­lat. Zají­ma­jí vás mož­nos­ti, nebo už jste se roz­hod­li? Nevá­hej­te se mi ozvat, ráda vás celým pro­ce­sem provedu!

Datum vydání

6.10.2022

Kategorie