Ukončení nájemní smlouvy může mít hned několik podob. Jaké jsou tedy vaše možnosti, ať už byt pronajímáte, nebo jste sám nájemce?

• Uply­nu­tím nájem­ní doby
  doba, na kte­rou byl nájem sjed­nán, vypršela
• Ukon­če­ní dohodou
  pří­pad, kdy se smluv­ní stra­ny dohodnou 
• Výpo­věď
  Musí spl­ňo­vat smluv­ní či zákon­né důvo­dy. Poda­ná musí být vždy písem­ně, při­čemž musí být dru­hé stra­ně doru­če­na. Výpo­věd­ní doba činí ve vět­ši­ně pří­pa­dů 3 měsí­ce a začí­ná prv­ním dnem kalen­dář­ní­ho měsí­ce násle­du­jí­cí­ho poté, co výpo­věď došla dru­hé straně. 
  Pokud tedy výpo­věď s tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní dobou obdr­ží dru­há stra­na 4. dub­na, výpo­věd­ní doba začí­ná k 1. květ­nu a nájem ofi­ci­ál­ně kon­čí 30. července.

Výpověď ze strany nájemce

Nájem na dobu určitou

Výpo­věď v tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní době u nájmu na dobu urči­tou je mož­ná teh­dy, pokud se okol­nos­ti, ze kte­rých se při uza­ví­rá­ní smlou­vy vychá­ze­lo, změ­ni­ly nato­lik, že nájem­ce nemů­že v nájmu pokra­čo­vat. Tato výpo­věď se může týkat váž­ných zdra­vot­ních důvo­dů, akut­ní soci­ál­ní nou­ze nebo jiných výji­meč­ných pří­pa­dů (nájem­ce zís­ká pra­cov­ní pozi­ci v pří­liš vzdá­le­ném měs­tě a dojíž­dět je pro něj nereálné).

Nájem na dobu neurčitou

V tom­to pří­pa­dě je mož­né vypo­vě­dět nájem kdy­ko­liv a bez udá­ní důvo­du. I taky pla­tí tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní doba.

Výpověď bez výpovědní doby

Existují také výjimky, při kterých je možné vypovědět nájem bez výpovědní doby. Sem patří například tyto případy:

• nezbyt­né a neod­klad­né opra­vy bytu, při kte­rých není mož­né byt nadá­le běž­ným způ­so­bem užívat,
• zanik­nu­tí bytu nebo situ­a­ce, kdy se byt sta­ne neo­by­va­tel­ným (např. živel­né kata­stro­fy, špat­ná statika…),
• situ­a­ce, kdy pro­na­jí­ma­tel nepo­skyt­ne nájem­ci ochra­nu v pří­pa­dě, kdy tře­tí oso­ba uplat­ňu­je vlast­nic­ké či jiné prá­vo k bytu či žádá jeho vydání,
• pro­na­jí­ma­tel poru­šu­je váž­ným způ­so­bem své povin­nos­ti a půso­bí tak nájem­ci újmu.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pravidla na dobu určitou i neurčitou (shodující se)

Pro­na­jí­ma­tel musí vždy písem­ně uvést důvod a popsat sku­teč­nos­ti, kte­rý­mi nájem­ce ten­to důvod napl­nil. Pro­na­jí­ma­tel je také povi­nen pou­čit nájem­ce o jeho prá­vu vznést pro­ti výpo­vě­di námit­ky a navrh­nout pře­zkou­má­ní sou­dem. Nájem­ce má pak mož­nost podat tuto žádost do 2 měsí­ců ode dne, kdy mu výpo­věď došla. Pokud tuto infor­ma­ci do výpo­vě­di neza­hr­ne­te, ris­ku­je­te neplat­nost výpovědi. 

Důvo­dem může být například:

• Nájem­ce hrubě poru­ší své povin­nos­ti vyplý­va­jí­cí z nájem­ní smlou­vy (např. dal­ší pro­na­jí­ma­ní bytu bez sou­hla­su majitele).
• Nájem­ce je odsou­zen pro trest­ný čin, kte­rý úmy­sl­ně spáchal na pro­na­jí­ma­te­li, jeho domác­nos­ti nebo jiné oso­bě, kte­rá byd­lí ve stej­ném domě. Dále může jít o trest­ný čin pro­ti cizí­mu majet­ku, kte­rý se nachá­zí ve stej­ném domě.
• Byt musí být vykli­zen a je nezbyt­né nalo­žit s ním tak, že nebu­de mož­né ho obý­vat (např. pokud je naří­ze­na demo­li­ce za úče­lem jiné vystavby).
• Z jiné­ho obdob­ně závaž­né­ho důvo­du pro vypo­vě­ze­ní nájmu.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

Pro­na­jí­ma­tel musí opět ve výpo­vě­di uvést výpo­věd­ní důvod. Pokud pak pro­na­jí­ma­tel do jed­no­ho měsí­ce od vystě­ho­vá­ní nevy­u­ži­je byt k úče­lu, kte­rý uve­dl jako důvod výpo­vě­di, musí jej zno­vu nájem­ci pro­najmout (nebo mu nahra­dit škodu).

Do lhů­ty se neza­po­čí­tá­vá doba potřeb­ná k nezbyt­ným úpra­vám bytu. I tady je ale doba urče­ná — úpra­vy musí začít nej­poz­dě­ji dva týd­ny po vykli­ze­ní bytu.

U smlou­vy na dobu neu­r­či­tou může pro­na­jí­ma­tel vypo­vě­dět nájem (s tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní lhů­tou) také v těch­to případech:

• Byt má být uží­ván pro­na­jí­ma­te­lem a jeho man­žel­ství bylo roz­ve­de­no (nebo byl podán návrh na rozvod).
• Pro­na­jí­ma­tel potře­bu­je byt pro své­ho čle­na rodi­ny v pří­mé linii (pra­ro­di­če, děti, rodi­če atd.) nebo ve ved­lej­ší linii až do 2. stup­ně (např. děti sourozenců).
  

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Pokud nájem­ce poru­ší své povin­nost (vyplý­va­jí­cí z nájem­ní smlou­vy) zvlášť závaž­ným způ­so­bem, má pro­na­jí­ma­tel prá­vo vypo­vě­dět smlou­vu (ať je na dobu urči­tou nebo neu­r­či­tou) i bez výpo­věd­ní doby. Záro­veň může poža­do­vat, aby mu nájem­ce byt ode­vzdal bez zby­teč­ných odkla­dů (což zna­me­ná maxi­mál­ně do jed­no­ho měsí­ce od skon­če­ní nájmu). 

U těch­to pří­pa­dů musí pro­na­jí­ma­tel (ješ­tě před doru­če­ním výpo­vě­di) vyzvat nájem­ce k úpra­vě své­ho závad­né­ho cho­vá­ní. Ve výpo­vě­di je nut­né uvést, v čem vidí zvlášť závaž­né poru­še­ní nájem­co­vy povin­nos­ti. Pokud budou tyto infor­ma­ce chy­bět, nahlí­ží se na výpo­věď jako na neplatnou.

Mezi vel­mi závaž­ná poru­še­ní pat­ří například:

• Nepla­ce­ní nájmu po dobu tří měsí­ců (nemu­sí jít o tři po sobě jdou­cí měsíce).
• Neo­práv­ně­né uží­vá­ní bytu (jiný způ­sob či účel, než jaký je uve­den ve smlouvě).
• Poško­zo­vá­ní bytu či majet­ku v něm nena­pra­vi­tel­ným způsobem.
• Sou­stav­né poru­šo­vá­ní domov­ních pra­vi­del či způ­so­bo­vá­ní obtí­ží jiným obyvatelům.

Podnájem

Nájem­ce musí sdě­lit pod­ná­jem­ci den kon­ce nájmu, dél­ku výpo­věd­ní doby i její začá­tek. Pod­ná­jem  kon­čí nej­poz­dě­ji s nájmem. Pod­ná­jem­ce nemá opro­ti nájem­ci ze záko­na prak­tic­ky žád­nou ochra­nu ani garan­to­va­ná prá­va (tří­mě­síč­ní výpo­věd­ní dobu atd.). Výpo­věd­ní důvo­dy a všech­ny detai­ly vždy vychá­zí z pod­ná­jem­ní smlouvy.

Nezna­lost záko­na v žád­ném z těch­to pří­pa­dů neo­mlou­vá. Pro­to není nikdy od věci smlou­vy sesta­vo­vat (či nechat zkon­t­ro­lo­vat) ově­ře­ným rea­lit­ním mak­lé­řem. Pře­de­jde­te tím pří­pad­ným pro­blé­mům v budoucnu.

Máte v plá­nu pro­na­jí­mat byt a nechce­te nechat celý pro­ces náho­dě? Ve své rea­lit­ní pra­xi řeším i zále­ži­tos­ti spo­je­né s pro­ná­jmy. Klid­ně se mi ozvě­te, ráda vám pomůžu!