Již pátým rokem za sebou pokračuje růst cen bytů v ČR. A v Praze dokonce již šestým rokem, přičemž v posledních dvou letech dynamika růstu cen nabrala rychlé tempo. Co způsobilo, tak rychlý růst cen bytů? Mnozí lidé se domnívají, že ceny nemovitostí již dosáhly svého maxima, nacházíme se v cenové bublině, ta splaskne a s ní dojde k poklesu cen nemovitostí. V některých oblastech v ČR k poklesu cen opravdu může dojít, ale osobně se domnívám, že v Praze budou ceny bytů růst i v letošním roce, i když ne již takovým tempem, jako v předchozích dvou letech. Jak se tedy budou vyvíjet ceny bytů v Praze v roce 2018 a co má vliv na jejich ceny?
Co má vliv na ceny bytů?
Abychom byli schopni předpovědět vývoj cen bytů, musíme být schopni identifikovat faktory, které mají na vývoj cen vliv. Jaké to jsou? Je jich spousty a rozdělila bych je na dvě skupiny. Na faktory, které je možné předpovídat a pak ty, které normální smrtelník, pokud nemá křišťálovou kouli nemá šanci předpovědět.
A) Faktory ovlivňující ceny bytů, které můžeme předpovědět
1. HDP (tj. hrubý domácí produkt), neboli hospodářská výkonnost země. Realitní trh je ovlivňován vývojem HDP. Pokud HDP roste, lidé více vydělávají, a to se projevuje také růstem poptávky po nemovitostech. Růst poptávky pak vytváří tlak na růst cen. Pokud naopak HDP klesá, lidé méně vydělávají, čímž poptávka po nemovitostech klesá. Zároveň roste počet lidí, kteří se poklesem příjmů a vyšší nezaměstnaností dostávají do finančních problémů, nejsou schopni splácet hypotéku a jsou nuceni svou nemovitost prodat. Zvyšuje se tak nabídka nemovitostí na trhu a zároveň klesá poptávka, což dohromady působí jako významný impuls k poklesu cen. Zákon nabídky a poptávky je naprosto neúprosný. Toho jsme byli svědky naposled v letech 2009 až 2013. I v letošním roce by ČR měla zaznamenat solidní růst HDP cca 3,6 % (prognóza ČNB), čímž se dá říct, že bude pokračovat tlak na růst cen nemovitostí, i když v menším měřítku než v předchozích letech.
2. Úrokové sazby. Úroky z hypoték hrají zcela zásadní roli na realitním trhu. Jsou-li úrokové sazby nízké, lidi to povzbuzuje ke sjednávání hypoték a poptávka po nemovitostech roste. Snižováním úrokových sazeb se centrální banka snaží podporovat investiční aktivity a tím roztáčet kola ekonomiky. Naopak, pokud úrokové sazby ČNB zvedá, snaží se tím tlumit investiční aktivitu a chránit tak ekonomiku před jejím přehřátím. Úrokové sazby začaly v minulém roce růst a tento trend bude pokračovat letos. Ke konci roku 2018 je pravděpodobné, že úrokové sazby překročí 3 %. Pro někoho, kdo si bral hypotéku v roce 2016 za úrok 1,7 % je to sice obrovské zdražení, ale ruku na srdce, i ty 3 % jsou stále skvělý úrok. Růst úrokových sazeb sice letos poptávku po nemovitostech trochu zbrzdí, ale nijak dramaticky.
3. Populační vývoj. Když silné populační ročníky začnou zakládat rodiny a kupovat nemovitosti, tak se to projeví silným růstem poptávky po nemovitostech. Jeden takový poptávkový šok jsme zažili s příchodem tzv. Husákových dětí, tj generace narozené v 70. letech. Jenže žádný takový další populační bum se poté nekonal a konat nebude. Stačí se podívat na skladbu struktury obyvatel ČR na webu Českého statistického úřadu. Tento faktor proto nebude mít žádný vliv na růst cen v roce 2018, spíše přeskupování poptávky mezi různými druhy nemovitostí.
4. Akumulace poptávky. Je to faktor, který je způsoben odkládáním řešení bytových potřeb na pozdější (lepší) dobu. Dám vám příklad. Pokud v roce 2010 čekáte narození druhého dítě, zjistili jste, že váš byt 2+kk je pro čtyřčlennou rodinu naprosto nevyhovující. Jenže rok 2010 je rokem recese, bojíte se, že ztratíte práci, tak se tlačíte v malém bytě s nadějí, že jednou bude lépe a pak si koupíte větší byt. A když přijde hospodářské oživení, najednou jste zavaleni prací, zaměstnavatel vám zvedne plat, optimismus vzroste a vy si konečně můžete dovolit vzít hypotéku a koupit vytoužený větší byt. A to se běžně po skončení hospodářské recese na realitním trhu děje. Přichází na trh naakumulovaná neboli zadržená poptávka po nemovitostech. Naakumulovaná poptávka po nemovitostech v roce 2017 postupně odezněla, a tak nebude mít zásadní vliv na růst cen.
5. Migrace. Pro mnoho lidí v posledních letech velmi dráždivé téma. Nebudu však psát ani o migračních kvótách ani o přílivu uprchlíků ze Sýrie. Mám na mysli migraci v rámci regionů ČR a pak zejména EU a Ukrajiny a Ruska. Tato migrace hraje na na realitním trhu největší roli. Praha je atraktivní město, je tu velká a kvalitní nabídka zaměstnání, studia, spousty zábavy, kvalitní infrastruktura, doprava, relativně dobré služby a bezpečí. A to jsou devizy, které z Prahy dělají velmi atraktivní metropoli. A její význam i do budoucna poroste. Migrace bude tlačit na růst cen nemovitostí. Jednak od těch, kteří se rozhodnou v Praze koupit byt, ale i od těch, kteří v Praze budou bydlet v nájmu. Stále velký zájem o nájemní bydlení, bude totiž dál povzbuzovat investory v nákupu investičních bytů. Poptávka bude samozřejmě ovlivněna rozvojem dalších regionů, které Praze budou v tomto ohledu konkurovat, především atraktivních velkých měst jako je Brno a obcí ve Středočeském kraji. Žádné dramatické rozvojové plány jiných měst nejsou na obzoru, takže s kartami v roce 2018 nezamíchají. Viz např. dlouhodobé problémy s novým územním plánem Brna.
6. Turistický ruch. Praha je atraktivní turistická destinace, to si všichni uvědomujeme. Krátkodobý pronájem bytů prostřednictvím např. Booking.com nebo Airbnb.com, zejména v centru města, je pro mnoho majitelů atraktivnější než pronajímat byty na dlouhodobý pronájem. Poptávka po vhodných bytech na pronájem v posledních letech vzrostla, což tlačilo významně vzhůru i prodejní ceny vhodných bytů. Vliv krátkodobých pronájmů na růst cen nemovitostí se v letošním roce pravděpodobně zbrzdí, protože Praha začíná zvažovat regulace těchto pronájmů po vzoru jiných evropských měst. Rovněž část majitelů, kteří tímto způsobem nemovitosti pronajímají začínají zjišťovat, že vyšší příjmy jsou vykoupeny větší pracností, stížnostmi od sousedů zejména na nepořádek a rušení nočního klidu a vyšší opotřebovaností bytů. Vliv krátkodobých pronájmů na růst cen bude v letošním roce pravděpodobně slábnout v závislosti na tom, jaká nakonec vznikne regulace tohoto podnikání.
7. Nízké, dokonce až záporné úrokové sazby z vkladů. Nízké úrokové sazby vkladů mnoho střadatelů motivovaly k uložení peněz do nemovitostí, a to zejména pozemků a bytů na pronájem. Společně s levnými hypotékami a efektu finanční páky to byl silný tlak na růst cen nemovitostí. Navíc záporné úroky z vkladů v zemích Eurozóny v nedávné minulosti doslova vyštvávaly kapitál institucionálních investorů z bank. A kam myslíte, že část tohoto kapitálu byla investována? Opět do nemovitostí, mimo jiné i v Praze. Tento impuls na straně poptávky opět vyvíjel silný tlak na růst cen nemovitostí. Tento tlak však postupně odeznívá a v letošním roce se již tolik neprojeví.
8. Inflace, kvantitativní uvolňování a devizové intervence ČNB. Centrální banky po Evropě se snažily oživit ekonomiku, která se nacházela v recesi, kvantitativním uvolňováním neboli zvýšením peněžní zásoby. V běžné řeči to není nic jiného, než tisk peněz a jejich uvolňování do oběhu, ve snaze podpořit investiční aktivitu a tím hospodářský růst. Tisk peněz však sebou nese hrozbu inflace, znehodnocování měny. Mnoho střadatelů, investorů se proto rozhodlo své úspory chránit mimo jiné i investicemi do nemovitostí. A to opět vyvolávalo v posledních letech tlak na růst jejich cen. Tento poptávkový impuls bude i letošním roce vzhledem k růstu inflace přetrvávat. Inflace byla ke dni 14. 2. 2018 ve výši 2,4 % (zdroj ČSÚ). Nemůžeme zapomínat ani na to, že inflace sama o sobě vede k nominálnímu růstu cen nemovitosti, protože jejím působením dochází ke znehodnocování měny. Nemůžeme zapomínat ani na vliv devizových intervencí ČNB. Cizincům se tak oslabením koruny zlevnil nákup nemovitostí v ČR, což v minulých letech rovněž vedlo ke zvýšení poptávky po nemovitostech, ale tento poptávkový impuls zrušením intervencí na jaře 2017 a s následným posílením Kč postupně odeznívá.
9. Bytová výstavba. Pokud roste poptávka po nemovitostech a stagnuje jejich nabídka, dochází k růstu jejich cen. A pravdou je, že bytová výstavba v Praze je naprosto nedostatečná. Což o to, developeři by stavěli, problémem je však mnohaleté čekání na vydání stavebních povolení. Nedokážu říct, jestli se s novelou stavebního zákona v roce 2018 počet stavebních povolení zvýší a o kolik. V každém případě nedostatečná výstavba v posledních letech rovněž vyvíjela velký tlak na růst cen nemovitostí, a i v letošním roce tento trend bude pokračovat.
B) Faktory ovlivňující ceny bytů, které je těžké nebo dokonce nemožné předpovědět
1. Média, Psychologie, očekávání a nálada na trhu. Lidský faktor je nevyzpytatelný. Když se v roce 2012 a 2013 realitní trh odrážel ode dna, a byla to nejlepší příležitost ke koupi nemovitosti, mnoho lidí, ačkoli mělo finanční prostředky, nemovitosti nekupovalo. Mediální masáž spolu s dozvukující krizí lidi od nákupu odrazovala. Naopak teď v době, kdy ceny nemovitostí lámou rekordy, lidé stále kupují, jak o závod. Je až z podivem, jak snadno lidé propadají davové psychóze a médiím. Poslední recese je toho příkladem. Lidé byli tak dlouho mediálně masírovaní krizí, že její dopad byl nakonec větší, než by tomu mohlo být. Média dokážou nezanedbatelně ovlivňovat vývoj na realitním trhu. Přitom stačí, aby se na realitním trhu vyskytl potenciální problém, kterého se chopí novináři a začnou ho tak dlouho medializovat, až ten problém nakonec vznikne. Tento faktor může vývoj cen nemovitostí ovlivnit naprosto nečekaným způsobem.
2. Zahraniční ekonomický vývoj. ČR je proexportně orientovaná ekonomika a světové hospodářství natolik propojené, že negativní ekonomický vývoj v zahraničí dolehne i na ČR a realitní trh. Cca 83 % našeho exportu směřuje do EU. Přitom stačí, aby se do ekonomických problémů dostaly i země mimo EU, které z ČR přímo neobchodují, ale kam exportuje např. jen Německo, nejvýznamnější obchodní partner Česka, a zanedlouho se problémy přelijí i k nám. Není v moci běžného smrtelníka to rozpoznat. Koneckonců poslední recese z roku 2008 se k nám takto přelila z USA a o tři roky později pak i recese spojená s dluhovou krizí jižních zemí EU.
3. Politický vývoj. Válečné konflikty (např. Ukrajina), chybná politická rozhodnutí domácích politiků i v jiných zemích mohou ceny bytů v Praze rovněž ovlivnit. Stačí se podívat na politická rozhodnutí, která měla za následek průtahy s vydáváním stavebních povolení v Praze, chybná politická rozhodnutí Řecka a dalších jižních zemí EU, která vyústila v ekonomické problémy a prodloužila tak v roce 2011 ekonomickou recesi v Evropě. To vše mělo negativní dopad i na realitní trh v Praze.
4. Přírodní vlivy. Žijeme ve velmi stabilní zeměpisné oblasti. Nejsou tu žádná zemětřesení, tornáda, tsunami, nedostatek vody ani potravin. De facto největší přírodní katastrofy, které nás v posledních 100 letech potkaly jsou povodně. Pokud nevybuchne Temelín ve stylu Fukušimi nebo nedojde k neočekávané přírodní katastrofě, tak můžeme říct, že nejrizikovější jsou pouze nemovitosti v záplavových oblastech nebo v místech, kde hrozí sesuvy půdy. Povodně zamávaly s cenami bytů v Praze naposled po povodních v roce 2002 a nyní nemají na realitní trh žádný dopad.
Jak se budou ceny bytů v Praze vyvíjet?
Proti sobě působí vždy mnoho faktorů a je těžké říct, které síly převáží. Jsme schopni předpovídat vývoj na realitním trhu na základě faktorů v bodě A). Podle těchto faktorů vše nasvědčuje, že ceny bytů v Praze by i v letošním roce měly růst, i když ne tak významně, jako v minulém roce. Osobně se domnívám, že ceny v průměru porostou v rozmezí mezi nula až 10 %. Zejména u bytů v panelových domech již pro letošek nevidím příliš velký prostor pro růst, v nich budou ceny spíše stagnovat, ale porostou dál ceny nemovitostí v kvalitních domech, v novostavbách a v dobrých lokalitách, kde růst cen může dosahovat i 10 %. To vše za předpokladu, že faktory B) do vývoje nevnesou žádné zmatky.
Zdroj: RE/MAX Alfa