Před­kup­ní prá­vo u pro­de­je nemo­vi­tos­tí zís­ka­lo v roce 2020 novou podo­bu. Co to pro kupu­jí­cí­ho a pro­dá­va­jí­cí­ho v roce 2025 zna­me­ná a jak může ovliv­nit samot­ný pro­dej? Pojď­me se na to spo­leč­ně podívat.

Předkupní právo – co to je?

Pokud chce­te pro­dá­vat nemo­vi­tost a exis­tu­je spo­lu­vlast­ník, mělo by vás před­kup­ní prá­vo zají­mat. Spo­lu­vlast­ník totiž může poža­do­vat před­nost­ní nabíd­ku podí­lu ke kou­pi za stej­ných pod­mí­nek, za jakých chce­te podíl nemo­vi­tost nabí­zet dal­ším zájem­cům o kou­pi. Proč to tak je?

• Smys­lem před­kup­ní­ho prá­va je sna­ha o sjed­no­ce­ní vlast­nic­tví. To logic­ky usnad­ňu­je sprá­vu i práv­ní úkony.

Předkupní právo a novela zákona

V roce 2020 došlo k úpra­vě záko­na a před­kup­ní prá­vo tak zís­ka­lo novou podobu.

• Před­kup­ní prá­vo teď zůstá­vá zacho­vá­no v pří­pa­dě, kdy spo­lu­vlast­nic­tví vznik­lo bez vůle spo­lu­vlast­ní­ků (nej­čas­těj­ší pří­pad je dědictví).

• V tako­vém pří­pa­dě mají spo­lu­vlast­ní­ci nárok na před­kup­ní prá­vo k podí­lům ostat­ních spo­lu­vlast­ní­ků nemo­vi­tos­ti. Toto prá­vo je ale ome­ze­no na dobu 6 měsí­ců od vzni­ku spoluvlastnictví.

• Po uply­nu­tí šes­ti­mě­síč­ní lhů­ty mohou spo­lu­vlast­ní­ci svůj podíl pře­vá­dět bez ome­ze­ní, aniž by byli nuce­ni řešit před­kup­ní nabíd­ku pro ostat­ní spoluvlastníky.

A výjimka?

Před­kup­ní prá­vo se stá­le plně uplat­ňu­je v situ­a­cích, kdy má jeden člo­věk ve vlast­nic­tví poze­mek, a jiný má na tom­to pozem­ku stav­bu (nebo naopak). 

• Zákon chce docí­lit toho, aby stav­ba i poze­mek spa­da­ly pod jed­no­ho vlast­ní­ka. Řídí se tak zása­dou super­fi­cies solo cedit, tedy že „povrch ustu­pu­je půdě“. 

Pro­to bude mít vlast­ník pozem­ku vždy před­kup­ní prá­vo ke stav­bě na něm, a vlast­ník stav­by nao­pak před­kup­ní prá­vo k pozem­ku pod stavbou.

Nevýhody zrušení původní podoby předkupního práva

Původ­ní podo­ba před­kup­ní­ho prá­va měla svůj význam také v rám­ci vzta­hů spo­lu­vlast­ní­ků. Čím méně vlast­ní­ků totiž nemo­vi­tost vlast­ní, tím je situ­a­ce ohled­ně sprá­vy domu snaz­ší. Proč?

• Situ­a­ce, kdy je spo­lu­vlast­ní­ků vět­ší množ­ství a navzá­jem si děla­jí naschvá­ly, nejsou zase tak výjimečné. 

• Jeden ze spo­lu­vlast­ní­ků se může dosta­ne do špat­né finanč­ní situ­a­ce a pro­dat svůj podíl v pod­sta­tě komukoliv.

• Jaká­ko­liv domlu­va ohled­ně pří­pad­ných oprav a vět­ších inves­tic může být otáz­kou dlou­hých debat a neshod.

Při sou­čas­ném zně­ní se může snad­no stát, že se novým spo­lu­vlast­ní­kem sta­ne člo­věk, kte­rý bude mít jinou před­sta­vu o spo­leč­ném fun­go­vá­ní v rám­ci nemo­vi­tos­ti. Nemu­sím asi říkat, že tako­vý spo­lu­vlast­ník pak může při­nést ostat­ním mno­ho vrá­sek na čele.

Jak zamezit potenciálním problémům s předkupním právem?

Pokud jste se dosta­li do situ­a­ce, kdy jed­nu nemo­vi­tost vlast­ní více spo­lu­vlast­ní­ků, a rádi bys­te měli vět­ší kon­t­ro­lu nad tím, kdo se sta­ne dal­ším spo­lu­vlast­ní­kem, řeše­ní exis­tu­je. Osob­ně dopo­ru­ču­ji sjed­nat před­kup­ní prá­vo smluv­ně. Vytvoř­te písem­nou smlou­vu, ve kte­ré se sjed­ná před­kup­ní prá­vo pro kaž­dé­ho spoluvlastníka.

Tuto smlou­vu pak nech­te zapsat do katastru nemo­vi­tos­tí. Díky tomu si před­nost­ní prá­vo na odkup podí­lu v pří­pa­dě pro­de­je zajis­tí­te bez­peč­ně a bez limitů.

Nejste si svou situ­a­cí jis­ti? Nebo vás zají­má něco kon­krét­ní­ho? Nevá­hej­te se mi ozvat a domlu­vit si kon­zul­ta­ci. Ráda s vámi vaši situ­a­ci proberu.