Chystáte se koupit nemovitost? Gratuluji! Koupě nemovitosti je ale proces poměrně složitý, s velkým prostorem k potenciálním chybám. Na co si dát pozor a na které věci určitě nezapomenout?
Důvěřuj, ale prověřuj
Nemovitost prověřujte
Prověření technického stavu nemovitosti je základ. Nespoléhejte se na sebe nebo na náhodného makléře. Rozhodně je lepší investovat na začátku několik tisíc do odborníka, než v blízké budoucnosti neplánovaně investovat mnohonásobně víc do oprav, se kterými jste nepočítali. Občanský zákoník sice na tyto situace myslí v rámci odpovědnosti prodávajícího za skryté vady, nicméně zdlouhavé dohadování a soudění se vám na klidu nepřidá.
Prověřte oblast
Pokud nemovitost leží v zátopové či jinak rizikové oblasti, dá se do budoucna počítat s potenciálními problémy. Pojišťovny dávají rády od těchto nemovitostí ruce pryč a sjednat pojištění tak může být nemožné, nebo pořádně drahé.
Právní stav nemovitosti
Informace o majiteli, velikosti nemovitosti i pozemků, stejně jako odpovědi na otázky ohledně zástavního práva či věcného břemene naleznete v katastru nemovitostí (http://nahlizenidokn.cuzk.cz.). Při dojednávání rezervace trvejte na předložení:
- listu vlastnictví z katastru nemovitostí (s čerstvým datem)
- kupní smlouvu (případně darovací smlouvu či smlouvu o dědictví)
- kolaudační souhlas (pokud se jedná o novostavbu)
- dokumenty ohledně vlastnických práv, pokud se na vás budu převádět (věcné břemeno, zástavní smlouva,..)
Pokud této právní problematice nerozumíte, je vždy rozumnější najmout si právníka či ověřeného realitního makléře. V případě, že prodávající tyto dokumenty odmítne poskytnout, dejte od koupě ruce pryč.
Prověřujte prodávající
Neinformovaní kupující se často domnívají, že veškeré exekuce musí být viditelné v listu vlastnictví (LV). Bohužel to tak vždy není. Pokud exekuce na LV k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, jedná se o speciální inhibitorium. Volně přeloženo — kupní smlouva je neplatná a katastr nemovitostí ji zamítne.
Pokud jste již prodávajícímu část kupní ceny vyplatili, můžete o své peníze přijít. Dlužníci velmi často exekuce před zájemci zatajují. Jako hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích je centrální evidence exekucí (www.ceecr.cz.)
I tam se ale informace o exekuci mohou zobrazit se zpožděním. V některých případech může soudní řízení s dlužníkem teprve probíhat a speciální inhibitorium nastane až poté, co jste uzavřeli kupní smlouvu. Tu díky tomu katastr opět zamítne.
Dalšími rizikem jsou prodávající, kteří nemají způsobilost k právním úkonům. Jedná se o nezletilé, lidi s duševní poruchou či ve výrazně pokročilém věku.
Je také důležité prověřit, jestli nemá prodávající dluhy u společenství vlastníků. Ty totiž také přebírá kupující.
Vnímejte, jak na vás nemovitost a prostředí působí. Věřte svým instinktům a v nejlepším případě si nechte kupujícího prověřit kvalitním právníkem.
Více o možných rizicích zadluženého majitele nemovitosti si přečtěte tady.
Sousedé
Další riziko, které může ohrozit váš spokojený život i potenciální prodejní cenu. Hlasitá rodina, silní kuřáci či lidé, kteří si libují v nečistotě. V případě koupi bytu v domě o více nájemnících je toto riziko bohužel na pořadu dne vždy, ať chcete nebo ne. Nejmenší, co můžete udělat, je prověřit si alespoň ty současné:
- poptejte se prodávajícího a pozorujte jeho mimoslovní reakce
- kontaktujte vedení družstva či společenství vlastníků
- ptejte se lidí žijících v domě (pro objektivitu čím více, tím lépe)
- vydejte se na průzkum, poslouchejte a sledujte
- pověřte svého ověřeného makléře
A co náklady?
Další položka, která by vás bez prověření mohla v budoucnu překvapit. Chápu, že každý hospodaří jinak, přesto si pro přibližný výsledek vyžádejte roční vyúčtování nákladů na provoz
- Fond oprav a další náklady na provoz
Jako vlastník bytu jste také zodpovědný za závazky společenství vlastníků. Chystá se např. rekonstrukce domu? Zjistěte si, o kolik se bude fond oprav zvyšovat. Platí se poplatky za ostrahu objektu? Společný úklid? To vše zjistíte z vyúčtování. - Vytápění
Nejobjektivnějším ukazatelem bude průkaz energetické náročnosti (PENB), který vám prodávající musí při prodeji předložit. V něm se dozvíte všechny důležité informace o ne/úspornosti, zateplení či energetických ztrátách.
Rezervace a předání nemovitosti
Rezervační smlouva
Přichází na řadu poté, co máte naprostou jistotu, že jste schopni pokrýt celkovou kupní cenu (máte uzavřenou hypotéku či úvěr) a zaplatit daň z nabytí nemovitosti (4 % z kupní ceny).
Tato smlouva je závazná. Díky tomu prodávající ví, že s vámi může počítat a vy budete mít jistotu, že nemovitost už vám neuteče.
Při čtení smlouvy ale odložte emoce stranou a věnujte pozornost každému detailu. Základem je přesná definice. Vše chtějte mít písemně, nikdy nespoléhejte na dobré slovo ani se nenechte zatlačit do kouta, pokud vám podmínky nebudou vyhovovat. Na co si dát pozor:
- termín uzavření kupní smlouvy
- způsob financování
- termín převzetí
- odpovědnost za vady
- vybavení, které zůstává
- možnost odstoupení od smlouvy
Třístranná smlouva
Tu žádejte v případě, že transakci uzavíráte přes realitní kancelář – tedy smlouva mezi vámi, prodávajícím a realitní kanceláří.
Smluvní pokuty
Nezbytnost pro klidné spaní a jistotu, že všechny závazky budou dodrženy řádně a v daný termín. Smluvní pokuta je ochrana pro obě strany. Pokud prodávající tento bod ve smlouvě odmítá, pravděpodobně je něco špatně.
Odměna realitní kanceláři
Zde buďte maximálně ostražití. Odměna realitní kanceláři by se měla vždy vázat na prodej, nikoliv na uzavření rezervační smlouvy. Pokud totiž z jakéhokoliv důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy, jste bez nemovitosti i bez peněz. Myslete na to, že kvalitní makléř vždy stojí za tím, kdo si ho najal. A i tady se vyplatí nechat emoce stranou a sjednat si bezpečné a jasné podmínky.
Složení rezervační zálohy
Tuto zálohu byste nikdy neměli skládat přímo majiteli nemovitosti. Nejbezpečnější je použít nestranný účet, tedy:
- záloha do advokátní kanceláře – Česká advokátní komora velmi zpřísnila dohled na advokátními úschovami, proto budou v tomto případě vaše peníze v bezpečí
- záloha do realitní kanceláře – vyberte takovou, která má vybudované jméno a stabilně prosperuje (to můžete ověřit na www.justice.cz)
Příprava kupní smlouvy
Rezervační zálohu jste již zaslali na nestranný úschovní účet? Pak je na řadě příprava kupní smlouvy. Pokud všechny předchozí kroky proběhly bez problémů, probíhá obvykle i tato část hladce. Při přípravě této smlouvy se vychází ze smlouvy rezervační. Zapamatujte si, že čím více úsilí, pozornosti a detailů investujete do podmínek na začátku nákupu nemovitosti, tím méně starostí vás čeká v průběhu celého procesu, při převzetí i po něm.
Úschova kupní ceny
Bezpečná úschova kupní ceny je zásadní. Opět máte na výběr z několika možností:
- Úschova u notáře
- Úschova u advokáta
- Úschova v realitní kanceláři
- Úschova v bance
- Úschova u libovolné třetí strany
Jaký je mezi nimi rozdíl? A co bude nejlepší volbou? Čtěte tady.
Vkladové řízení na katastru nemovitostí
Dalším krokem je vložení kupní smlouvy na příslušný katastrální úřad. Tomuto procesu se říká “podání vkladu vlastnického práva” a přijde vás na 2.000 Kč. Po uplynutí ochranné lhůty v délce trvání 20 dní se katastr nemovitostí začne vaším případem zabývat. Toto řízení pak většinou trvá cca 30 dní a doba se liší region od regionu.
Pokud katastrální úřad nenajde žádné nedostatky, povolí vklad a vy se ve stejný den stanete vlastníkem nemovitosti, a to ke dni, kdy byl návrh na vklad podán. ”Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitosti“ vám poté bude doručeno poštou.
Předání nemovitosti
Předání probíhá na základě podmínek, které jste si s prodávajícím dohodli ve smlouvě. Při předání nezapomeňte na předávací protokol, do kterého sepíšete veškeré nedostatky, které při předání objevíte. Také si včas ujasněte, s jakými dodavateli plynu a elektřiny podepíšete smlouvu. Od provedení vkladu vám, nezávisle na datu předání, vzniká právní odpovědnost z vlastnictví nemovitosti. Vřele doporučuji sjednat pojištění nemovitosti i pojištění odpovědnosti za škodu.
Daň z nemovitosti
Do posledního ledna následujícího roku od provedení vkladu vlastnického práva jste povinni podat daňové přiznání k dani z nemovitosti. Daňové přiznání k dani z nemovitosti podáváte jen jednou. Každoročně pak musíte (nejpozději do 31.5.) zaplatit daň z nemovitosti.
Jak z článku vidíte, nákup nemovitosti není jako jít si koupit nové šaty. Aby člověk celým procesem prošel hladce a “bezbolestně”, je třeba mít zkušenosti, znalosti obchodu i vyjednávání, chladnou hlavu a v neposlední řadě také znalosti byrokratické a právní. Nejen na posledních dvou bodech nákup často kolabuje. Následkem je velký stres, dodatečné potíže s nemovitostí a také velké finanční nesnáze. V dnešní době máte na výběr. Můžete jít do rizika s vidinou ušetřených peněz za realitního makléře nebo můžete vsadit na jistotu. Jistotou je pak kvalitní a ověřený realitní makléř, který se o vše postará za vás. Já vám můžu s čistým svědomím potvrdit, že tato investice se vám nejednou a mnohonásobně vrátí. Je pro vás koupě nemovitosti aktuální? Ozvěte se mi, ráda vám budu na cestě za vysněným domovem krýt záda!