Velikost užitné plochy vaší nemovitosti je další z údajů, který bude zájemce o koupi zajímat.

Není to ale údaj, který by se určoval jednoduše, tím spíš že k dohledání je obvykle spíš jen zastavěná plocha nemovitosti Jak tedy obytnou plochu nemovitosti určit? Ukážu vám dnes několik způsobů.

Obytná vs zastavěná plocha

Proč vůbec bude chtít zájemce znát tento údaj? Velikost obytné plochy mu totiž napoví o skutečné využitelnosti prostoru mnohé. Zastavěná plocha může být velká, pokud má ale dům silné zdi nebo velkou garáž, samotný obytný prostor může být menší, než by zájemce čekal.

• Obytná (užitná) plocha = reálně využitelný prostor (ložnice, kuchyně, obývák…).
• Zastavěná plocha = celkový půdorys budovy (vč. stěn, balkonu, garáže…).

Dvě nemovitosti se stejnou zastavěnou plochou tak mohou mít úplně jinou obytnou plochu.

TIP: Obytná plocha, podlahová plocha… jak to s těmi plochami vlastně je? Čtěte u mě na blogu.

Základní výpočet užitné plochy

• Většinou platí pravidlo, že užitná plocha nemovitosti tvoří přibližně 75-85 % zastavěné plochy. 
• Tyto % se řídí průměrnou tloušťkou zdí a základních konstrukčních prvků (komíny, schody atd.).

Co odhad základní užitné plochy ovlivňuje?

Podle tohoto základního vzorce můžeme vypočítat odhad užitné plochy. Než se do toho pustíme, řekněme si ještě, že existuje několik faktorů, který náš výpočet ovlivní. O co se jedná?

Tloušťka vnějších zdí

• Starší nemovitosti mají často bytelné zdi. To má samozřejmě své výhody. Zároveň to zmenšuje užitnou plochu.
• Novostavby mívají naopak izolační zdi tenčí. To pak % obytné plochy na zastavěné ploše zvětšuje.

Vnitřní dispozice

• Otevřený prostor (který zahrnuje menší počet vnitřních příček) užitnou plochu zvětšuje.
• Nemovitosti s více pokoji a dělícími chodbami podíl užitné plochy snižují. Vnitřní zdi totiž přirozeně zabírají více prostoru.

Počet podlaží

• Vícepodlažní nemovitosti bude užitný prostor “ukusovat” pro změnu schodiště, a to v rámci každého patra.

Příklad výpočtu u běžného rodinného domu

Pojďme tedy na výpočet.
Pro představu se budeme bavit o rodinném domě se zastavěnou plochou 110 m². Jak bude tady vypadat odhad užitné plochy?

• horní hranice: 110 m² x 0.85 = 93,5 m²
• spodní hranice: 110 m² x 0.75 = 82,5 m²

Podle výpočtu tak můžeme odhadovat, že reálná užitná plocha této nemovitosti bude odhadem někde mezi 82,5 m² a 93,5 m².

Pokud chcete, aby byl váš odhad opravdu realistický (což se hodí např. pro určování správné prodejní ceny nemovitosti), bez detailního plánu vaší nemovitosti se neobejdete.

Ten totiž bere ohled na všechny konstrukční prvky a vnitřní dispozice. Nicméně tento základní vzorec můžete použít alespoň pro hrubý odhad.