Pokud jste už nákup nebo pro­dej nemo­vi­tos­ti řeši­li, prav­dě­po­dob­ně už jste se s AML záko­nem setka­li. Pokud vás jed­na z těch­to trans­ak­cí čeká, setká­ní je prav­dě­po­dob­ně před vámi. Co AML zákon upra­vu­je a jak se vás to týká?

Co je AML zákon

AML zákon je zákon pro­ti pra­ní špi­na­vých peněz. Název toho­to záko­na zní: Zákon o někte­rých opat­ře­ních pro­ti lega­li­za­ci výno­sů z trest­né čin­nos­ti a finan­co­vá­ní tero­ris­mu (AML zákon).

• Rea­lit­ním, notář­ským i advo­kát­ním kan­ce­lá­řím při­ka­zu­je pro­vě­řo­vat všech­ny účast­ní­ky rea­lit­ních transakcí.
• Na začát­ku roku 2021 už tak přís­ný zákon pro­šel nove­lou a zpřís­ně­ním, stej­ně jako zvý­še­ním pří­pad­ných pokut za jeho nedodržování.

Co musí realitní makléř prověřit

Tomu­to záko­nu se nevyhneme.

• Jako rea­lit­ní mak­léř musím ze záko­na při pro­de­ji a náku­pu nemo­vi­tos­ti účast­ní­ky rea­lit­ních trans­ak­cí iden­ti­fi­ko­vat a pro­vě­řo­vat také naby­tí finanč­ních prostředků.
• Ve spe­ci­fic­kých pří­pa­dech (poli­tic­ky expo­no­va­né oso­by atd.) jsou náro­ky na pro­vě­řo­vá­ní ješ­tě zvýšené .
• Pode­zře­lé oso­by je nut­né hlá­sit na Finanč­ně ana­ly­tic­ký úřad (FAÚ).

Identifikace — kdy k ní dochází

Jak už jsem říka­la, iden­ti­fi­ko­vat musí­me obě stra­ny, kte­ré do trans­ak­ce vstupují.

• Pokud je někte­rá oso­ba při samot­ném obcho­du zastou­pe­na (např. na zákla­dě plné moci), je nezbyt­né iden­ti­fi­ko­vat i kli­en­to­va zástupce.
• Pokud se jed­ná o oso­bu práv­nic­kou (např.firma), je tře­ba iden­ti­fi­ko­vat oso­bu, kte­rá za daný sub­jekt jedná.

Nájmy a pachty

Iden­ti­fi­ka­ce je povin­ná pou­ze v někte­rých případech:

• Pokud měsíč­ní nájemné/pachtovné pře­sa­hu­je hod­no­tu 10.000 EUR/měs.
• V tom pří­pa­dě je opět potře­ba pro­vě­řit pro­na­jí­ma­te­le i nájemce.

Převody nemovitost

Za trans­ak­ci se poklá­dá kou­pě a pro­dej nemo­vi­tos­ti, pří­pad­ně pře­vod druž­stev­ní­ho podílu.

• Povin­nost iden­ti­fi­ka­ce začí­ná při pře­vo­du nad 1.000 EUR.
• Z důvo­du níz­ké část­ky se tedy iden­ti­fi­ka­ci nevy­hne­me v pod­sta­tě nikdy.

Podezřelý obchod

Pokud zís­ká­me dojem, že za transka­cí se děje něco neka­lé­ho, limi­ty jdou stra­nou a iden­ti­fi­ka­ce je nezbyt­ná i u trans­ak­cí za níz­ké částky.

O co v tom­to pří­pa­dě může jít?

• výno­sy z trest­né činnosti
• pode­zře­ní na finan­co­vá­ní terorismu
• kli­ent, kte­rý se odmí­tá kon­t­ro­le podrobit
• atd.

Politicky exponovaná osoba

U poli­tic­ky expo­no­va­ných osob se pro­vá­dí kon­t­ro­la majet­ku a úče­ly i pova­ha dané trans­ak­ce. Výsle­dek se pak zazna­me­ná­vá do evi­den­ce obchod­ní­ho případu.

Vysoce rizikové země

Pokud kli­ent pobý­vá v zemi, kte­rá pat­ří k vyso­ce rizi­ko­vým, je nezbyt­né kon­t­ro­lo­vat sankč­ní seznamy.

Co je to sankč­ní seznam?

• V sezna­mech najde­te evi­den­ci fyzic­kých osob, pro­ti kte­rým stát uplat­ňu­je mezi­ná­rod­ní sankce.
• Sezna­my jsou k dis­po­zi­ci onli­ne.

Pokud je prodejce/kupující evi­do­ván, musí­me podat ozná­me­ní na Finanč­ně ana­ly­tic­ký úřad a obchod se nesmí zrealizovat.

Kontrola klientů

Samot­ná kon­t­ro­la musí vždy před­chá­zet uza­vře­ní obcho­du. Kon­t­ro­lu kli­en­tů a trans­ak­cí upra­vu­je ten­to zákon.

Rea­lit­ní mak­lé­ři mají povinnost:

• pro­vě­řit pova­hu a účel dané­ho obcho­du (zákon),
• zjis­tit sku­teč­né­ho maji­te­le, pokud se jed­ná o svě­ře­nec­ký fond nebo práv­nic­kou oso­bu (zákon),
• zamě­řit se na zdro­je finanč­ních pro­střed­ků (zákon),
• pokud jde o poli­tic­ky expo­no­va­nou oso­bu, zjis­tit původ její­ho majet­ku (zákon).

Archivace údajů

Sou­čás­tí těch­to úko­nů je také povin­nost všech­ny úda­je zazna­me­nat. Tyto zázna­my pak musí­me ucho­vat po dobu dese­ti let od rea­li­za­ce transakce.

Kopie prů­ka­zů mohou pod­le nove­ly záko­na z roku 2021 rea­lit­ní kan­ce­lá­ře ucho­vá­vat i bez sou­hla­su kli­en­ta, což dří­ve mož­né nebylo.

Nesplnění povinnosti

V tom­to pří­pa­dě je odpo­věd­nost vždy na stra­ně rea­lit­ních mak­lé­řů, advo­ká­tů nebo notářů.

• Pokud bychom povin­nost iden­ti­fi­ka­ce a kon­t­ro­ly nespl­ni­li, hro­zí nám poku­ta až 10 mil. Kč.
• Pokud bychom neo­hlá­si­li pode­zře­lou čin­nost, poku­ta se může vyšpl­hat až do výše 5 mil. Kč.

Pokud spo­lu­pra­cu­je­te s kva­lit­ním a seri­óz­ním rea­lit­ním pro­fe­si­o­ná­lem, kon­t­ro­le se tedy nevyhnete.

Z důvo­du AML záko­na se také odstou­pi­lo od hoto­vost­ních záloh a zálo­hy zasla­né ban­kov­ním pře­vo­dem by vždy měly být pře­vá­dě­ny z účtu kupujících.

AML zákon v jeho celém zně­ní si může­te pře­číst tady. 

A pokud bude­te chtít s pro­de­jem nebo náku­pem pomo­ci, jsem tu pro vás!