Nákup / prodej nemovitosti v exekuci: Na co si dát pozor?

Hledáte nemovitosti na prodej a říkáte si, že exekuce prodejce není váš problém? V konečném důsledku být rozhodně může. Na co je potřeba dát si pozor, aby vám koupě nemovitosti nepřinesla víc starostí, než radostí?

Zajímejte se nejen o technický stav nemovitosti ale, tak o právní vady či závazky prodávajícího. Pozornost na začátku celého procesu vám může ušetřit řadu problému i peněz v budoucnu.

POZOR: Tohle je extrémně důležitý detail. Při převodu bytové jednotky přecházejí na kupujícího dluhy dosavadního vlastníka vůči SVJ (správě domu).

• Jde často o nedoplatky na službách, příspěvky na správu domu nebo závazky do fondu oprav.
• Potvrzení o bezdlužnosti: Jako kupující trvejte na tom, aby vám prodávající doložil oficiální potvrzení od správce domu nebo SVJ o tom, zda na bytu nevisí dluhy.
• Pokud dluhy existují, řeší se nejčastěji tak, že se o jejich výši sníží kupní cena a kupující je při převodu vyrovná přímo s SVJ. Pokud prodávající žádné dluhy nemá, potvrzení vám rád doloží.

TIP: Pokud jste vy sami majiteli a čeká vás prodej, zajistěte si všechna potřebná potvrzení včas. Čistý štít = rychlejší a bezproblémový prodej.

V tomto případě bude vaším pomocníkem katastr nemovitostí. Tam zjistíte, zda není nemovitost zatížena věcným břemenem či zástavním právem. 

V jakém případě může k těmto situacím dojít?

• Prodávající se rozhodl řešit prodejem své exekuce,
• prodávající se jednoduše snaží své dluhy zatajit.

Pokud nemovitost neprověříte, budou pro vás dluhy (nebo exekuce) znamenat velký problém při zápisu do katastru nemovitostí. To může celý proces velmi zdržet, někdy i úplně zastavit. Více se dozvíte v pokračování článku.

Exekuce je zákonný způsob vymáhání dluhu v situacích, kdy dlužník neplatí své závazky. Exekutor může např. obstavit bankovní účet, strhávat peníze ze mzdy nebo zabavit majetek, vše za účelem uhrazení dluhu.

Jsou dvě skupiny dlužníků:

• Ti, kteří si půjčují u bankovních i nebankovních institucí peníze a následně nesplácejí. 
• Ti, kteří neplatí alimenty, mají dluh na nájemném, za energie nebo nezaplacené pokuty.

Pokud potřebujete prověřit dluhy/bezdlužnost, bude nutné činit tyto kroky s jeho souhlasem (plnou mocí s ověřeným podpisem).

Nejdůležitějšími zdroji informací jsou:

• katastr nemovitostí,
• správa sociálního zabezpečení,
• finanční úřad
• zdravotní pojišťovny. 

Další zdroje:

• Hodně vám prozradí také bankovní a nebankovní registr klientských informací spolu s registrem SOLUS.
• Bankovní a nebankovní registr: výstupy z registru úvěrů. Na stránkách společnosti Czech banking credit burea si můžete stáhnout plné moci, které pak použijete k získání informací. Tyto výpisy získáte za pár set korun i na počkání v Praze na centrále tohoto registru (pouze s ověřenou plnou moci od dlužníka/prodávajícího) 

Vždy si zjistěte nejenom výši dluhů, ale také čísla účtů a variabilní symboly, které lze využít pro úhradu dluhů.

Pokud už řešíte přímo exekuci prodejce, nejpřesnější informace získáte přímo od vymáhajícího exekutora. 

• Tady je nutná součinnost dlužníka, jinak se k informaci nedostanete. 
• Každá exekuce má své číslo a pokud chcete ověřit výši dluhu, musíte nejprve zjistit, jaký Exekutorský úřad peníze vymáhá.

Číslo exekuce vždy vypadá následovně. Příklad:

113 EX 1234 / 16 – 35.

• 113 = číslo konkrétního exekutorského úřadu (najdete v seznamu Exekutorské komory ČR)
• EX = označení, že jde o exekuční řízení
• 1234 = pořadové číslo exekuce
• 16 = rok, kdy byla exekuce zahájena (rok 2016)
• 35 = číslo dokumentu v exekučním spisu

Chcete-li komunikovat s exekutorem u tohoto případu, najdete si správné telefonní číslo a pak už se ptáte na exekuci 1234 z roku 2016. Číslo za pomlčkou pak označuje pořadové číslo listiny ve spisu.

Cest, jak tyto situaci řešit, je hned několik. Jednou z nich je vyrovnání dlužné částky z kupní ceny či převedení hypotéky na sebe (i v tomto případě by vše mělo být zohledněno v kupní ceně).

Obecně je nákup nemovitostí zatížených dluhem proces složitější a opravdu nedoporučuji řešit ho “na vlastní pěst”. Pokud se tato situace týká vás, ozvěte se mi. Ráda vám celým procesem provedu až ke zdárnému konci.

Povím vám jeden příběh přímo z mé praxe.

Má klientka se dostala do nepříjemné situace. Potkaly jsme se ve velmi citlivém období – zemřel jí zrovna tatínek. Požádala mě o vypracování cenového odhadu bytu pro potřeby dědického řízení. Chtěla byt prodat.

Po vyřízení dědického řízení ale zjistila, že byt vlastní celkem 5 spoluvlastníků. Byt chtěli prodat všichni, lišily se ale představy o prodejní ceně a způsobu prodeje. 

Po několikaměsíčním vysvětlování a vyjednávání jsme se společně domluvili na podmínkách spolupráce. Ale ejhle. Den před podpisem zprostředkovatelské smlouvy jsem při opětovném ověřování informací v katastru zjistila, že na jednoho spoluvlastníka byla nařízena exekuce a je zapsaná právě na této nemovitosti.

A problém byl na světě.

Dlužník by měl na veškeré výzvy věřitelů, soudů a následně exekutorů reagovat co nejrychleji a hlavně aktivně. 

• Pokud zaplatí dlužnou částku hned na začátku řízení, ušetří na nákladech exekuce. 
• Pokud není schopen splácet, je základem komunikace s exekutorským úřadem a sjednání splátkový kalendář.

Pokud jde vše hladce a dodrží se přísné podmínky, je možné začít s prodejem nemovitosti už během exekuce (se souhlasem exekutora). Kupní cena se pošle na depozitní účet exekutora, ten vyplatí věřitele, zruší exekuci a katastr nemovitost přepíše na nového majitele.

Jak už jsem psala a jak sami vidíte, každá situace má své řešení. 

Pokud ale nemáte s nákupem nebo prodejem nemovitostí zkušenosti, může být zrovna tohle zkušenost dost bolestná (a drahá). 

Tato situace je velmi specifická a bývá oříškem i pro některé (především začínající) realitní makléře. Pokoušet se o takový obchod „na vlastní pěst“ bez právního zázemí a schopnosti perfektně načasovat každý krok je obrovské riziko. 

Pokud si chcete být jisti, že celý proces dopadne s očekávaným výsledkem a bez vašich poztrácených nervů, ozvěte se mi. Ráda budu stát při vás.