Věděli jste, že jako prodávající nesete zodpovědnost za vady nemovitosti? A že kupující se může domáhat svých nároků i zpětně? V tomto ohledu často panuje nevědomost. A ta může dodat celému prodeji nepříjemnou pachuť i po letech. Na co si dát tedy pozor?

Dnes si posvítíme na technické vady nemovitosti. Tyto vady dělíme na dvě kategorie:

Skryté vady

• Skryté vady jsou vady, které se při běžné prohlídce neprojeví a kupec je obvykle objeví až s odstupem času. K častým skrytým skrytých závadám patří například skrytá plíseň, netěsnící střecha nebo zápach ze špatně udělané kanalizace.

Zjevné vady

• K zjevným vadám patří vady, které kupující může vidět i při při běžné prohlídce. V tomto případě se bavíme například o prasklé zdi, rozbitém okně či plotu.

Odpovědnost prodávajícího – kdy platí?

Podle zákona prodávající odpovídá za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody z prodávajícího na kupujícího, tzn. do okamžiku předání nemovitosti.   

U zjevných vad platí toto:

• U zjevných vad, viditelných na první pohled, kupující na zpětnou reklamaci nárok nemá. Předpokládá se totiž, že o této vadě věděl, a s tímto  vědomím se rozhodl nemovitost koupit. Pokud však prodávající kupujícího přesvědčil, že nemovitost vady nemá, pak odpovídá i za vady zjevné. 

V tomto bodě doporučují (pro klid duše teď i v budoucnu) vše zaznamenat do kupní smlouvy.

• Pokud se zjevná vada (například již zmiňované rozbité okno) objeví až při předání nemovitosti, doporučuji tento fakt také uvést do předávacím protokolu, společně s termínem jejího odstranění. V opačném případě by zpětná reklamace nemusela být uznatelná.

A skryté vady?

• Prodávající je za vadu zodpovědný, pokud vada existovala už při převzetí nemovitosti, ale kupující o vadě nebyl informován.
• Vada se projevila až po předání nemovitosti.

Co vše může být skrytá vada?

Pokud se jedná o skrytou vadu, která je však odstranitelná, může kupující požadovat po prodávajícím adekvátní slevu z kupní ceny či odstranění této vady.V situacích, kdy je skrytá vada naopak neodstranitelná (co hůř, nemovitost nelze řádně a obvyklým způsobem užívat – to se může dít např. při narušení statiky budovy), má kupující nejen právo požadovat adekvátní slevu z kupní ceny, ale může také od kupní smlouvy odstoupit. V tom případě pak může požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.

• Podle  § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. má kupující právo reklamovat u prodávajícího skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Pokud kupující oznámí vadu později, soud mu s velkou pravděpodobností právo z vadného plnění nepřizná.
• Toto omezení však neplatí, pokud je vada důsledkem vady, o které prodávající v době převzetí nemovitosti věděl.

Jak ne/přijít o spoustu peněz?

Riziko, že se u starší nemovitosti skrytá vada najde, je vždy vyšší.

Některé advokátní kanceláře mají specializované systémy, které je upozorňují, že došlo k převodu nemovitosti. Jejich systém pak automaticky vygeneruje dopis kupujícímu, ve kterém mu nabídne službu “Odhalení skrytých vad”. Pokud prodáváte nemovitost, je pravděpodobné, že  osloví i vašeho kupce. 

• Jak už víme, co je psáno, to je dáno. A bohužel platí i opačné rovnítko. Právě z toho důvodu je dobře právně ošetřená kupní smlouva naprostý základ. Je nezbytné mít písemně uvedeny všechny vady zjevné i skryté, o kterých jste kupujícího informovali. V opačném případě vám hrozí mnoho bezesných nocí a účet lehčí klidně o stovky tisíc.

Nenechte se napálit

Už vám někdo radil podložit si prodej větami typu „nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak je“ nebo  „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“? Žádné z podobných “ošetření” vás však zodpovědnosti rozhodně nezbaví.

Zákonná vs záruční odpovědnost

Slyšíte tuto definici poprvé? Nejste sami. O zákonné odpovědnosti jste si přečetli dnes.Záruční odpovědnost upravuje dohodu prodávajícího a kupujícího. Nejčastěji se jedná o developera a spotřebitele (nepodnikatele), u prodejů novostaveb. U tohoto smluvního ujednání garantuje prodávající kupujícímu, že nemovitost bude po stanovenou dobu bez vad a zachová si své původní vlastnosti.Mezi soukromými subjekty (developer a firma) na tuto záruku ze zákona nárok není.Plánujete prodávat nemovitost a nechcete nechávat právní náležitosti náhodě? Svým klientům pomáhám s tímto procesem každý den. Klidně se ozvěte, ráda se o pohodový prodej postarám i vám!