Jaro se pomalu probouzí k životu. Zajímá vás, co se bude dít na trhu realit? Jaké budou odhadem ceny nemovitostí na jaře 2023? Výsledky vám bohužel 100% garantovat nikdo nemůže. Na základě analýz a všech dostupných dat se dá ale vydedukovat hodně věcí. Tak se na to dnes spolu podíváme!

Co se dělo loni?

Zhruba v půlce loňského roku došlo k velkým změnám. Z důvodu zvyšujících se úrokových sazeb, cen energií, i všeobecně klesající poptávce začaly ceny nemovitostí v regionu Brno a Praha po téměř devíti letech klesat. Výjimkou byly jen realitní stálice jako Praha 1, kde ceny pokračují v růstu kontinuálně. Oblíbené lokality zkrátka na ceně neztrácí ani v takto nejisté době, jakou rok 2022 beze sporu byl.Na celý graf k vývoji cen bytů se můžete podívat ZDE.

Jak se tyto změny projevily procentuálně?

Takto se vyvíjel počet vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí:

Na celý graf se můžete podívat ZDE.Zdroj: Český statistický úřadV roce 2021 byl počet transakcí nadprůměrný, další rok ale začal výrazně klesat.

Které faktory mají vliv na snižování cen?

Současná nejistota

Z velké části se o změnu cen postarala nejistota, která (nejen) díky válce na Ukrajině a jejím ekonomickým důsledkům přišla. Stoupající cena energií i úrokových sazeb, ekonomická nejistota. Situace se zatím příliš nemění, ale zdá se, že nejistota mírně polevuje.Aktuálně se zájem o nákup nemovitostí vrací. Jestli bude mít ale stoupající tendenci, to nám ukážou až následující měsíce.Současná situace nahrává energeticky úsporným nemovitostem a řešením (ekologické vytápění, kvalitní okna a zateplení a pod.). Lidé se začínají zajímat také o PENB – průkazy energetické náročnosti budov. Dobré hodnoty v průkazu budou dalším možným prvkem, který dokáže ovlivnit zájem kupujících a s ním související cenu nemovitosti.Média
Média a jejich zprávy jsou dalším prvkem. Každodenní přísun negace náladu a chuť k nakupování nepřináší. Letos to zatím vypadá, že jsme na dobré cestě – Indikátor důvěry spotřebitelů v ekonomiku totiž začal z hlubin pomalu (ale jistě) stoupat.Zdroj: Český statistický úřadVýše úrokových sazeb
Intenzivní růst úrokových sazeb vzal řadě lidí chuť a možnost pořídit si vlastní bydlení. Letos začaly úrokové sazby konečně mírně klesat (Hypoindex uvádí aktuálně 6,27 %). Další vývoj bude pak silně záviset na České národní bance a případných úpravách REPO sazby, která u hypoték ovlivňuje výši úroků. Na aktuálních 7 % už si realitní trh zvykl, pokud by ale přece jen došlo ke zvýšení, je pravděpodobné, že se poptávky utiší ještě výrazněji.

DSTI A DTI parametry 

Parametry DSTI a DTI závazně stanovuje Česká národní banka. Čím dál tím méně lidí má ale schopnost tyto parametry splnit. Více si můžete přečíst ZDE.

Které faktory mají vliv na zvyšování cen?

• Inflace
  V současné době lidé hodně promýšlí, jakým způsobem ochránit úspory před inflací. Nemovitosti vždy byly a pravděpodobně také budou oblíbeným (a jedním z nejlepších) způsobů. Ačkoliv ceny nemovitost loni začaly mírně klesat (zatím co doba prodeje se prodlužuje), z dlouhodobého hlediska se stále jedná o jistotu.
• Úvěrová delikvence
  Stále ještě velká poptávka na pracovním trhu má významný vliv na schopnost lidí splácet hypotéku včas. Díky tomu nevznikají prodeje z nutnosti, při kterých prodávajícího tlačí čas a potřeba prodat nemovitost co nejdříve, byť za cenu nižšího zisku.
• Nechuť prodávajících jít s cenou níž
  Majitelé se nechtějí se stagnujícím trhem smířit a proto raděj s prodejem čekají, než aby ho poháněli nižší cenou. Developeři mají v projektech uložen drahý materiál (jehož cena také výrazně stoupla), proto nemovitosti raději pronajímají a čekají, až trh znova ožije. Inflace zároveň kromě úspor znehodnocuje i dluhy. Lidé s hypotékou proto v současné době na inflaci v podstatě vydělávají a k prodeji nic nenutí.

Co z toho tedy vyplývá?

Dá se odhadovat, že pokud Česká národní banka zachová REPO sazbu na aktuálních 7 %, budou ceny nemovitostí pravděpodobně stagnovat. Pokud řešíte nákup prostřednictvím kvalitního realitního makléře, je stále možné o ceně vhodným způsobem vyjednávat (především u prodejců, kteří nemovitost prodat opravdu potřebují).Cena rodinných domů
Jako vždy silně rozhoduje lokace. Zájem o energeticky výhodné domy bude pravděpodobně stoupat, cena starších, energetických náročných domů může oproti konci roku 2022 o 1-4 % klesat.Cena bytů
I tady jde o lokaci a kvalitu. Zájem o kvalitní byty ve vyhledávaných lokalitách totiž neklesá. Oblíbené čtvrti (pražské Vinohrady, Letná, Karlín, Malá Strana nebo Staré město, brněnské Královo Pole, Brno-Střed nebo Žabovřesky) si svou hodnotu zachovají a mohou co se ceny týče i růst. To stejné platí i pro investiční a luxusní byty.Horší bude situace pro majitele panelových bytů (tři až čtyřpokojové byty) na sídlištích (pokles ceny o 0-3 %) a cihlových bytů v méně populárních lokalitách (pokles odhadem 0-2 %). Menší byty na sídlištích budou pravděpodobně cenově spíše stagnovat.Ceny chat a rekreačních nemovitostí
Zatímco v době COVIDu zájem o tyto nemovitosti výrazně stoupl, v loňském roce prodej poměrně stagnoval a ceny šly dolů. Toto se může s příchodem jara, kdy se zájem o rekreační objekty zvyšuje, opět změnit. Předpokládaný růst cen je v tomto případě ale velmi mírný, očekávám cca 0-2 %.
U horských apartmánů pak předpokládám spíše stagnaci.Ceny stavebních pozemků
Stavební pozemky si svou pozici oblíbeného investičního aktiva stále drží. V podstatě nulové náklady na údržbu a vysoké zhodnocení lákají lidi se zájmem o investici čím dál tím víc. Kvůli tomu vzniká dlouhodobě nedostatek těchto pozemků, který má za následek zvyšování cen. Na jaře 2023 se dá zatím očekávat mírný růst (0-2%) nebo stagnace.Zvažujete prodej nebo nákup nemovitosti a nejste si jisti, jestli je ta pravá chvíle? Napište mi, podíváme se na váš případ spolu!