Prodali jste, nebo se chystáte prodávat nemovitost? Pak je potřeba myslet na to, že i peníze za nemovitost jsou pro vás příjmem. Kdy se vás bude týkat daň z příjmů a v kterých případech ji platit nemusíte? To si povíme v dnešním článku.
Daň z nemovitosti – jak je vysoká?
Odpověď není jednoznačná. Záleží totiž na výši vašeho zisku, ze kterého se následně daň počítá. Platíte tedy kladný rozdíl mezi cenou pořizovací a prodejní. Pokud jste nemovitost prodali se ztrátou nebo s nulovým rozdílem, nic neplatíte.
Jak se daň z nemovitosti počítá
Je to jednoduché. Pokud jste nemovitost koupili za tři miliony a teď prodali za šest, daň se počítá z vašeho zisku, tzn. z 3 mil. Kč. Tento zisk bude součástí vašeho daňového přiznání jako takzvaný pasivní příjem.
- Pokud by součet vašich příjmů v daňovém přiznání nepřesáhl 36násobek průměrné měsíční mzdy (která je stanovena na 43.967 Kč), týká se vás daňová sazba 15 %.
- Cokoliv nad tento 36násobek se pak už daní částkou 23 %.
- Tato hranice se snížila s letošním konsolidačním balíčkem, který vyšel v platnost 1. 1. 2024. Do loňského roku platila vyšší hranice pro 48násobek průměrné měsíční mzdy. Konkrétně se dříve jednalo o částku 1.935.552 Kč. Letos je částka pro vyšší sazbu snížena na 1.582.812 Kč.
Kdy jste od daně z prodeje osvobozeni?
Pokud jste fyzická osoba a nemovitost nemáte zapsanou v obchodním majetku, mohou se právě vás týkat výjimky, které se postarají o vaše osvobození od daně. Pokud naopak je nemovitost součástí vašeho obchodního majetku, daň musíte platit vždy.
O které výjimky se jedná?
Jste vlastníkem nemovitosti 5 – 10 let
Této variantě se říká “časový test”. Začíná nabytím nemovitosti (podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a trvá do dne převodu na nového majitele.
- Nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozeny po 5 letech.
- Nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozeny po 10 letech.
- Pokud jste nemovitost získali v dědictví (a daná osoba je ve vaší přímé příbuzenské linii), zahrnuje se sem i doba vlastnictví vašeho předchůdce. Tzn. pokud nemovitost vlastnila vaše babička 6 let a vy jste následně byli jejím majitelem další 2 roky, daň už platit nemusíte.
- Pokud tento časový test splníte, nemusíte zisk z nemovitosti v následujícím roce danit.
Bydleli jste v nemovitosti minimálně 2 roky před prodejem
Další možností je vaše minimálně dvouleté bydlení v nemovitosti těsně před prodejem. Pokud máte nemovitost ve společném jmění s manželem/manželkou, stačí, pokud v ní bydlel alespoň jeden z vás.
- Není nutné mít na adrese nemovitosti trvalé bydliště.
- Stačí doložit korespondenci (výpis z banky, od dodavatelů energie…).
- Doložit bydlení můžete také energiemi či internetem psaným na vaše jméno, případně čestným prohlášením sousedů.
Peníze z prodeje budete využívat pro své vlastní bydlení
Poslední možností je fakt, že veškeré peníze z prodeje jdou do vašeho vlastního bydlení, a to jeden rok od prodeje nemovitosti (a obdržení kupní ceny).
Co sem spadá?
- Koupě nové nemovitosti.
- Rekonstrukce stávající nemovitosti.
- Stavba na vašem pozemku.
- Splácení úvěru vaší vlastní nemovitosti.
A co družstevní byt?
Družstevního bytu se netýká pouze výjimka číslo 2 – bydlení v prodávané nemovitosti.
Daňové přiznání a prodej nemovitosti
Pokud jste zjistili, že ani jedna z výjimek nepracuje pro vás, daňovému přiznání se nevyhnete. Jak tedy na to?
- Do Přílohy 2 uvedete příjem, který jste prodejem získali (prodejní cena). Výdajem bude kupní cena, kterou jste za nemovitost při koupi zaplatili. Do nákladů je možné zahrnout i další položky, které mají souvislost s prodejem. Jedná se například o provizi realitnímu makléři, poplatky za úklid před prodejem atd.
- Pokud jste nemovitost získali dědictvím, místo pořizovací ceny uvedete částku uvedenou v soudním rozhodnutí.
- Jestliže jste nemovitost získali darem, cenu doložíte znaleckým posudkem. Ten se řídí obvyklou cenou nemovitostí v době, kdy jste ji nabyli.
DPH a prodej nemovitosti
Pokud prodáváte nemovitost jako fyzická osoba a nejste plátcem DPH, nemusíte tuto část řešit.
- Pokud plátcem DPH jste, tuto daň platit musíte, ale jen při prodeji nemovitosti pět let od jejího postavení. Pokud ale mezitím nemovitost prodělala zásadní rekonstrukci a museli jste znovu řešit kolaudaci, platí tato povinnost i po pěti letech od jejího postavení.
- Po pěti letech od dokončení už jsou nemovitosti o tuto daň osvobozeny.
TIP: pokud jste plátcem DPH, může být pro vás výhodnější prodávat nemovitost i s daní, skrz daňové odpočty.
Kdy DPH platíte?
- U pozemků, které jsou součástí staveb, které DPH podléhají. Snížená sazba 12 % je u bytů do 120 m² nebo domů do 350 m².
- Sazbou 21 % jsou pak zatíženy stavební pozemky, které byly nebo jsou předmětem stavebních prací za účelem zhotovení nemovitosti, stejně jako ty pozemky, na jehož hranici jsou zavedeny inženýrské sítě.
Chcete si být jisti, že máte vše v pořádku?
Moji klienti se mohou spolehnout na to, že o případné dani ví včas. Vždy jim totiž nutnost platby připomínám. Chcete patřit k nim? Klidně se na mě s vaším prodejem obraťte, ráda se o vše postarám za vás.