Prodej nemovitosti je velký proces. Může být snadný, když víte, jak na to. Může být stresující, když necháte vše náhodě. Takže jak na prodej bytu? Na co si dát pozor a na co v žádném případě nezapomenout? 

Prodej svépomocí či s realitkou?

Otázka číslo jedna. Bez odpovědi na tuto otázku nemůžete pokračovat. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Jaká varianta je pro vás lepší?

• Prodej za pomocí realitního makléře

Prodej s realitní kanceláří má své nesporné výhody. Vždy ale velmi záleží na správné volbě makléře (i realitky). Skvělý makléř = rychlý prodej a perfektní výsledky. Vždy dejte na reference či osobní doporučení, zaměřte se na výsledky. Zajímá vás více tato volba? Klidně se mi ozvěte, ráda s vámi vaši situaci proberu.

• Prodej bez realitky

Chcete jít na prodej svépomocí? Článek k tomuto typu prodeje už jsem psala tady. Nicméně i tak vás budou zajímat následující informace!

Mluvte jasně

• Co vše vaše nemovitost zahrnuje?
• Jde o byt s podílovým vlastnictvím na společných prostorách? 
• Jde o nemovitost s pozemky?
• Co je součástí vybavení?

To vše jsou důležité otázky, na které je dobré odpovědět předem. Dohodli jste se s kupujícím, jaký inventář zůstane? Nebo jste mu naopak předem řekli, co součástí nemovitosti není? Vždy mějte vše písemně. Zamezíte tím potenciálním konfliktům.

Zákonné povinnosti

Víte o všech povinnostech, které jako prodávající máte? Patří k nim třeba povinnost předložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) či revizní zprávy (plynového zařízení, spalinové cesty ke komínům,..). Více o povinnostech prodávajícího najdete zde.

Daňová povinnost

Vždy si včas zjistěte, zda nejste povinni zaplatit při prodeji daň z příjmu. Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste získali v dědickém řízení, budou vaše povinnosti opět jiné. Více najdete zde, tady nebo tady.

Technická zpráva k nemovitosti

Prověřte reálný stav bytu a potenciální skryté vady dřív, než na ně přijde kupující a vy budete muset platit. 

• Za skryté vady jste totiž po dobu pěti let od prodeje zodpovědní vy.
  • Kupující tak od vás může požadovat slevu, odstranění závady nebo dokonce odstoupit od smlouvy.
• V případě, že jde o chyby, o kterých prodávající zjevně vědět musel, je pak možné podle tohoto zákoníku uplatnit právo i po této lhůtě.

Spory o skrytých vadách jsou velmi častým jevem a vřele doporučuji jim předejít.

V ideálním případě si technickou zprávu nechte vypracovat a přiložte ji ke kupní smlouvě.

Prodej s hypotékou

Splacení úvěrů může proběhnout z vaší strany, či ze strany kupujícího. Vždy si ale sjednejte schůzku ve své bance a zjistěte si konkrétní (ideální) postup. K tomuto tématu jsem psala tady a tady.

Správná cena nemovitosti

Tady si dejte pozor. Nadhodnocená cena se postará o velmi dlouhý proces, přičemž bude vaše nemovitost ztrácet na důvěryhodnosti, podhodnocená cena vás zase připraví o peníze. Doporučuji nestřílet na slepo a ideální cenu určit za pomocí odborníka.

A zatím si k tomu můžete přečíst tento článek.

Správná příprava

Vše, co do přípravy bytu k prodeji investujete, se vám několikanásobně vrátí. Na co se tedy zaměřit? Více na toto téma najdete tady.

• Profesionální prezentace

• • profesionální fotografie (zaujme na první pohled)
  • kvalitní 3D vizualizace (ideální pro prázdné byty nebo nemovitosti před rekonstrukcí, skvělé pro lidi se sníženou schopností vizuální představivosti)
  • video prezentace a virtuální prohlídka (perfektní pro prodej na dálku či pro prezentaci na sociálních sítích)

To vše dokáže nalákat na první pohled a na těchto věcech není radno šetřit.

• Homestaging

Když potenciální zájemce vejde přímo do svého domu snů, je mnohem pravděpodobnější, že dojde k prodeji, než když vejde do prázdné nemovitosti. Homestaging se postará o útulný dojem a pomůže zákazníkovi vizualizovat jeho budoucí domov. Doplňky, detaily… to vše dělá velký dojem.Vždy myslete na to, že vzhled prodává!

Prodejní strategie

Správně zvolená prodejní strategie je další důležitý bod. Jaké jsou ty nejčastější?

• Strategie odložených nabídek
  Jak už název vypovídá, inzerát zveřejníte s datem, od kterého začnete nabídky kupujících vyhodnocovat.
• Strategie odložených prohlídek
  Stejný princip, jako první strategie, jen jde v tomto případě o zveřejnění inzerátu, kdy data prohlídek začínají později. Díky tomu pak máte šanci získat na prohlídku více zájemců.
• Prodej formou obálkové metody
  Oblíbená strategie, která může být při kvalitní organizaci velmi úspěšná. Jedná se o velmi transparentní strategii, kde zájemci podávají své nabídky v obálce. V závěru soutěže prodejce vybere tu, která mu vyhovuje nejvíce. V současné době tato forma probíhá pomocí elektronického aukčního systému.
• Postupné snižování ceny
  Začínáte na ceně, kterou byste v nejlepším případě chtěli získat, a pak jdete postupně níž. Tato strategie je často volená, přesto za mě ne ideální. Nemovitost je na trhu obvykle delší dobu, čímž ztrácí na důvěryhodnosti a vyvolává otázky.
• Den otevřených dveří
  Přijít může každý, není třeba se nikde registrovat nebo vyplňovat dotazník. Díky tomu jde o populární způsob, jak na prohlídku dostat co nejvíce zájemců. To může být výhoda, stejně jako nevýhoda. Na jednu stranu chybí prvotní selekce, díky které můžete mít jistotu, že na prohlídku přijdou jen relevantní zájemci. Na stranu druhou můžete najít spontánního kupce, který po vaší nemovitosti zatouží, aniž by nákup předem plánoval. Zní vám to jako sci-fi? Věřte mi, není 🙂

Špičková propagace

Další zásadní krok na cestě k úspěšnému prodeji.Záleží na místech propagace, stejně jako na její úrovni. Kvalitní propagace stojí čas i peníze, ale opět platí, že tato investice se rozhodně vyplatí. V této části se vám zkušenosti kvalitního makléře budou velmi hodit. Díky nim totiž dokáže makléř oslovit mnohem širší % zájemců, než vy sami. Ví, které prodejní kanály použít a jak. Velmi důležitá je pak samotná proaktivita.Kde vaši nemovitost můžete propagovat? Třeba zde:

• Sociální sítě
• Lokální propagace
  • Oslovte lidi, kteří mají k danému místu vztah. Umístěte plachtu na balkon nebo na plot. Pozvěte je na prohlídku, inzerujte lokálně.
• Realitní prodejní servery
  • Vybírejte servery, které mají úroveň. Nezapomeňte připlatit za zvýraznění vaší nemovitosti.
• Online reklama
  • Tady budete sice opět potřebovat odborníka, ale tato reklama může být velmi účinná. Správně nastavená kampaň na Google nebo Seznamu přesně osloví cílové zájemce a vaše šance na úspěšný prodej je opět vyšší.
• MLS systém
  • MLS systémy vlastní velké realitní kanceláře. Díky tomuto systému dokáží párovat poptávku s nabídkou a najít tak pro vás  ideálního kupce v co nejkratším časovém horizontu.
• Offline propagace
  • Můžete využít veškeré tiskové materiály, inzerci v časopisech či novinách, letáky a pod.

Chcete kvalitního kupce? Buďte kvalitní prodejci!

Občas totiž nerozhoduje jen první dojem z nemovitosti. Rozhoduje taky první dojem z vás. Přečtěte si i tento článek.

• Buďte důvěryhodní

Nákup nemovitosti je náročný proces. Pokud nebudete působit věrohodně, kupující do něj jen tak neskočí.

• Buďte vstřícní

Vycházejte v rámci slušných mezí kupujícímu napřed. Buďte milí a trpělivě odpovídejte na všechny otázky. Nejde o prodej šatní skříně, jde o investici na celý život.Buďte především trpěliví. Proces prodeje nemovitosti nebývá záležitostí na týden. Je dost pravděpodobné, že se budete muset zúčastnit mnoha prohlídek, zažít si pár zklamání (protože prvotní nadšení kupujícího neznamená uzavřený obchod) a taky únavu a demotivaci. To je často důvod, proč si lidé, kteří se do prodeje svépomocí vrhli bezhlavě, nakonec přece jen berou na pomoc realitní makléře. 

Důsledná organizace

V dobrém případě bude zájemců dostatek. To je samozřejmě skvělé. Od vás ale bude pak celý proces vyžadovat velmi kvalitní organizaci.Mějte přehled v e-mailech i v zájemcích. Kdo je kdo, kdy má čas, jak na vás komunikace působila. To stejné si pak zapisujte v rámci prohlídek. Kdy, kdo, jaký máte z prohlídky dojem, kdo byl nadšený, kdo měl připomínky a z koho máte rozpačité pocity.

Prohlídky

Samotná prohlídka jako raketová věda nepůsobí, že? Pozor na to. Nejde jen o to, ukázat zájemcům všechny místnosti. Jde o to vyzdvihnout všechny silné stránky vaší nemovitosti, odhadnout zájemce, vytipovat, co by zrovna ho mohlo přesvědčit, na co ho nalákat a co by mohlo být z jeho pohledu nedostatkem. Po prohlídce pak zájemcům zavolejte a poproste o zpětnou vazbu. Buďte vždy zdravě proaktivní a ukažte jim zájem. Pokud měli s něčím problém, zkuste nabídnout řešení. O prohlídkách jsem psala také v tomto článku.

Jednejte pečlivě

Tady se vracíme na začátek. Buďte přímí. Mezi oběma stranami by mělo být naprosto jasno. Nenechte se ovládnout emocemi. Pokud se na vzájemném obchodu domluvíte, začněte jednat. Opět buďte pozorní a nezapomeňte, na co vše se při prodeji zaměřit:

• Jaká je cena nemovitosti
• Jaký inventář je součástí nemovitosti
• Rezervační záloha a způsob platby
• Termín uzavření kupní smlouvy
• Zda má nemovitost věcná břemena či zástavní smlouvy
• Termín předání nemovitosti
• Způsob financování
• Způsob úschovy
• Způsob výplaty kupní ceny
• Smluvní pokuty při porušení sjednaných a odsouhlasených podmínek

Poté, co si vše vzájemně odsouhlasíte, domluvte se na termínu podpisu rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy.

Rezervační smlouva

První důležitý právní dokument celého procesu. Smlouva musí obsahovat všechny náležitosti uvedené v předchozím bodě. Pokud z prodeje máte v plánu financovat další nákup nemovitosti, buďte ale na pozoru. Uzavření rezervační smlouvy ještě neznamená uzavření obchodu. Více čtěte zde.

• Rezervační záloha
  Součástí smlouvy musí být také výše rezervační zálohy, stejně jako sankce za nedodržení dohody. Díky tomu budete alespoň částečně chráněni pro případ, že si kupující dohodu rozmyslí. Definována by měla být také úschova rezervační zálohy. Tuto roli pak často plní realitní kanceláře, které jsou schopny nabídnout i další právní servis (připraví rezervační smlouvu, prověří finanční kompetenci kupujícího, postarají se o veškeré dokumenty atd.)

Kupní smlouva

Ani v tomto případě nedoporučuji tvořit smlouvu doma “na koleni”, ale za jakýchkoliv okolností ji svěřit odborníkovi. V kupní smlouvě můžete bez znalosti zákona udělat spoustu chyb. Ty mohou v lepším případě vést k odmítnutí na katastrálním úřadu, v horším vás připraví o spoustu peněz. Pokud smlouvu připravuje právník kupujícího, nechte si ji zkontrolovat svým právníkem. Zároveň velmi doporučuji najmout si právníka zaměřeného na realitní právo. Opět je to investice, která se vždy vyplatí.

Úschova kupní ceny

I tady vybírejte velmi pečlivě. Více o možnostech, výhodách i nevýhodách daných typů úschovy kupní ceny jsem psala v tomto článku.

Předání nemovitosti

O předání nemovitosti mějte vždy písemný záznam

. Sepište stav nemovitosti, elektřiny, plynu i vody. Na převodu dodavatelů těchto služeb se dohodněte předem, ideálně převod proveďte společně. Jen tak máte jistotu, že převod opravdu proběhnul. Předejte jeden originál technické dokumentace a předání si nechte potvrdit. To stejné udělejte s průkazem energetické náročnosti budov (PENB). Pokud se jedná o byt, seznamte nové majitele s odpovědnými pracovníky bytového družstva či s jinými důležitými osobami. Předejte klíče.

Odhlášení z daně z nemovitosti

Vždy doporučuji informovat Finanční úřad ze své vlastní iniciativy.

Dočetli jste až sem? Gratuluju! Co na to říkáte? Pokud jsem vás neodradila, směle do toho. Jen vždy všechno třikrát zkontrolujte a opravdu si hlídejte záda. Máte naopak pocit, že vám jde ze všeho hlava kolem? Nic se neděje, od toho jsem tu. Pokud je pro vás prodej nemovitosti aktuální téma, klidně se mi ozvěte a můžeme spolu vaši situaci probrat. Ráda využiji své zkušenosti ve váš prospěch a pomůžu vám dotáhnout tuto velkou událost až do šťastného konce!