Ukončení nájemní smlouvy může mít hned několik podob. Jaké jsou tedy vaše možnosti, ať už byt pronajímáte, nebo jste sám nájemce?

• Uplynutím nájemní doby
  doba, na kterou byl nájem sjednán, vypršela
• Ukončení dohodou
  případ, kdy se smluvní strany dohodnou 
• Výpověď
  Musí splňovat smluvní či zákonné důvody. Podaná musí být vždy písemně, přičemž musí být druhé straně doručena. Výpovědní doba činí ve většině případů 3 měsíce a začíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
  Pokud tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou obdrží druhá strana 4. dubna, výpovědní doba začíná k 1. květnu a nájem oficiálně končí 30. července.

Výpověď ze strany nájemce

Nájem na dobu určitou

Výpověď v tříměsíční výpovědní době u nájmu na dobu určitou je možná tehdy, pokud se okolnosti, ze kterých se při uzavírání smlouvy vycházelo, změnily natolik, že nájemce nemůže v nájmu pokračovat. Tato výpověď se může týkat vážných zdravotních důvodů, akutní sociální nouze nebo jiných výjimečných případů (nájemce získá pracovní pozici v příliš vzdáleném městě a dojíždět je pro něj nereálné).Nájem na dobu neurčitouV tomto případě je možné vypovědět nájem kdykoliv a bez udání důvodu. I taky platí tříměsíční výpovědní doba.

Výpověď bez výpovědní doby

Existují také výjimky, při kterých je možné vypovědět nájem bez výpovědní doby. Sem patří například tyto případy:

• nezbytné a neodkladné opravy bytu, při kterých není možné byt nadále běžným způsobem užívat,
• zaniknutí bytu nebo situace, kdy se byt stane neobyvatelným (např. živelné katastrofy, špatná statika…),
• situace, kdy pronajímatel neposkytne nájemci ochranu v případě, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k bytu či žádá jeho vydání,
• pronajímatel porušuje vážným způsobem své povinnosti a působí tak nájemci újmu.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pravidla na dobu určitou i neurčitou (shodující se)

Pronajímatel musí vždy písemně uvést důvod a popsat skutečnosti, kterými nájemce tento důvod naplnil. Pronajímatel je také povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání soudem. Nájemce má pak možnost podat tuto žádost do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Pokud tuto informaci do výpovědi nezahrnete, riskujete neplatnost výpovědi. Důvodem může být například:

• Nájemce hrubě poruší své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy (např. další pronajímaní bytu bez souhlasu majitele).
• Nájemce je odsouzen pro trestný čin, který úmyslně spáchal na pronajímateli, jeho domácnosti nebo jiné osobě, která bydlí ve stejném domě. Dále může jít o trestný čin proti cizímu majetku, který se nachází ve stejném domě.
• Byt musí být vyklizen a je nezbytné naložit s ním tak, že nebude možné ho obývat (např. pokud je nařízena demolice za účelem jiné vystavby).
• Z jiného obdobně závažného důvodu pro vypovězení nájmu.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

Pronajímatel musí opět ve výpovědi uvést výpovědní důvod. Pokud pak pronajímatel do jednoho měsíce od vystěhování nevyužije byt k účelu, který uvedl jako důvod výpovědi, musí jej znovu nájemci pronajmout (nebo mu nahradit škodu).Do lhůty se nezapočítává doba potřebná k nezbytným úpravám bytu. I tady je ale doba určená – úpravy musí začít nejpozději dva týdny po vyklizení bytu.

U smlouvy na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět nájem (s tříměsíční výpovědní lhůtou) také v těchto případech:

• Byt má být užíván pronajímatelem a jeho manželství bylo rozvedeno (nebo byl podán návrh na rozvod).
• Pronajímatel potřebuje byt pro svého člena rodiny v přímé linii (prarodiče, děti, rodiče atd.) nebo ve vedlejší linii až do 2. stupně (např. děti sourozenců).

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Pokud nájemce poruší své povinnost(vyplývající z nájemní smlouvy) zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět smlouvu (ať je na dobu určitou nebo neurčitou) i bez výpovědní doby. Zároveň může požadovat, aby mu nájemce byt odevzdal bez zbytečných odkladů (což znamená maximálně do jednoho měsíce od skončení nájmu). U těchto případů musí pronajímatel (ještě před doručením výpovědi) vyzvat nájemce k úpravě svého závadného chování. Ve výpovědi je nutné uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud budou tyto informace chybět, nahlíží se na výpověď jako na neplatnou.Mezi velmi závažná porušení patří například:

• Neplacení nájmu po dobu tří měsíců (nemusí jít o tři po sobě jdoucí měsíce).
• Neoprávněné užívání bytu (jiný způsob či účel, než jaký je uveden ve smlouvě).
• Poškozování bytu či majetku v něm nenapravitelným způsobem.
• Soustavné porušování domovních pravidel či způsobování obtíží jiným obyvatelům.

Podnájem

Nájemce musí sdělit podnájemci den konce nájmu, délku výpovědní doby i její začátek.

Podnájem  končí nejpozději s nájmem. Podnájemce nemá oproti nájemci ze zákona prakticky žádnou ochranu ani garantovaná práva (tříměsíční výpovědní dobu atd.). Výpovědní důvody a všechny detaily vždy vychází z podnájemní smlouvy.Neznalost zákona v žádném z těchto případů neomlouvá. Proto není nikdy od věci smlouvy sestavovat (či nechat zkontrolovat) ověřeným realitním makléřem. Předejdete tím případným problémům v budoucnu.Máte v plánu pronajímat byt a nechcete nechat celý proces náhodě? Ve své realitní praxi řeším i záležitosti spojené s pronájmy. Klidně se mi ozvěte, ráda vám pomůžu!