Pro­dej bytu s nájem­ní­kem je téma, kte­ré roz­hod­ně sto­jí za pozor­nost. Při­ná­ší s sebou poten­ci­ál­ní výho­dy, stej­ně jako mož­né problémy. 
Jak vytě­žit ze situ­a­ce to nej­lep­ší? A co vám může stát v cestě? 

Výhody prodeje bytu s nájemníkem

Pojď­me se prv­ní podí­vat, jaké výho­dy pro­dej bytu s nájem­ní­kem poten­ci­ál­ní­mu kup­ci přináší.

1. Žádné přípravy navíc

Není tře­ba řešit vel­ký stě­ho­va­cí úklid ani pří­pra­vu na pre­zen­ta­ci bytu k pro­nájmu. Home sta­ging, vizu­a­li­za­ce… nic z toho se poten­ci­ál­ní­ho kup­ce netý­ká. Nájem­ník už je totiž tady. 

TIP: Tak jak tak je dob­ré byt před pro­de­jem po doho­dě s nájem­ní­kem zkon­t­ro­lo­vat. Neu­dr­žo­va­ný nebo pří­liš cha­o­tic­ký byt by mohl kup­ce odra­dit. Pokud je váš nájem­ník sluš­ný a bez­pro­blé­mo­vý, neměl by to být problém.

2. Stabilní příjem

Ať už byt pro­dá­vá­te běž­né­mu kup­ci nebo inves­to­ro­vi, stá­va­jí­cí nájem­ník je váš trumf v ruká­vu. Už od samé­ho začát­ku má totiž napros­to bez prá­ce zajiš­těn pra­vi­del­ný pří­jem v podo­bě nájmu. 

TIP: Při­prav­te si nájem­ní smlou­vy a pla­teb­ní his­to­rii. Transpa­rent­ní pří­stup vám při pro­de­ji jedi­ně prospěje.

3. Garance platícího nájemníka

Máte dlou­ho­do­bě ově­ře­né­ho nájem­ní­ka? Per­fekt­ní. Dal­ší věc, kte­rá vám hra­je do karet. Díky časem ově­ře­né pla­teb­ní his­to­rii má kupu­jí­cí v pod­sta­tě jis­to­tu klid­né­ho spa­ní. Prav­dě­po­dob­nost, že bude muset řešit poten­ci­ál­ní pro­blémy, je totiž mini­mál­ní. A věř­te mi, že ten­to bene­fit má vel­kou váhu. Potí­že s nepla­ti­či jsou totiž věc, kte­rá zahr­nu­je pro­mar­ně­ný čas, pení­ze a hlav­ně hro­ma­du stresu. 

Nevýhody prodeje bytu s nájemníkem

1. Užší cílovka

Prv­ní nevý­ho­da je jas­ná. Nevý­ho­dou je tady samot­ný nájem­ce. Ne kaž­dý si totiž kupu­je byt jako inves­ti­ci do budouc­na, hod­ně zájem­ců si byt kupu­je pro své aktu­ál­ní potře­by a vaše nabíd­ka je tedy nezaujme.

TIP: Ukon­čit nájem­ní smlou­vu před­čas­ně bez důvo­du nelze a vaše potře­ba pro­de­je pod­le záko­na rele­vant­ním důvo­dem není. Pokud bys­te tedy rádi cíli­li na ten­to typ kup­ců, zkus­te celou situ­a­ci s nájem­ní­kem pro­brat. Ne vždy se dobe­re­te sho­dy bez pro­blé­mů, ale pokud bude­te mít štěs­tí, bude mít nájem­ce pochopení. 

2. Součinnost nájemníka

I tady budou hrát vel­kou roli vzta­hy. V tom­to pří­pa­dě mezi vámi a vaším nájem­ní­kem. Pra­vi­del­né pro­hlíd­ky, kte­ré vyža­du­jí čas, repre­zen­ta­tiv­ní stav bytu a v nepo­sled­ní řadě i cho­vá­ní samot­né­ho nájem­ní­ka při pro­hlíd­kách. Tohle všech­no jsou fak­to­ry, kte­ré sami neo­vliv­ní­te. Sou­čin­nost vaše­ho nájem­ní­ka je zkrát­ka pro úspěch pro­de­je nezbytná.

TIP: Roz­hod­ně není od věcí nájem­ní­ka tro­chu moti­vo­vat. Nabíd­ně­te mu po dobu trvá­ní pro­hlí­dek sle­vu z nájmu nebo jiný bene­fit, díky kte­ré­mu si ho naklo­ní­te na svou stra­nu. Ať se vám to líbí nebo ne, jed­ná se o zásah do sou­kro­mí, a není jeho povin­nos­tí vychá­zet vám vstříc.

3. Omezené možnosti úprav před prodejem

Výmal­ba, home sta­ging… prv­ní dojem čas­to roz­ho­du­je. Pokud máte v bytě nájem­ní­ka, nemů­že­te ho vystě­ho­vat pryč, abys­te moh­li byt upra­vit. Co zku­sit může­te, je domlu­vit se s ním na dočas­ném vystě­ho­vá­ní, nebo na drob­něj­ších úpra­vách, kte­ré se zvlád­nou “za pocho­du”. Vždy jde o ome­ze­ní jeho pohod­lí, pro­to i v těch­to pří­pa­dech bude­te muset prav­dě­po­dob­ně při­jít s finanč­ní motivací.

Postup při prodeji bytu s nájemníkem (ve zkratce)

• Zkon­t­ro­luj­te si nájem­ní smlou­vu a také pod­mín­ky týka­jí­cí se dél­ky nájmu, ukon­če­ní a mož­nos­tí výpo­vě­di (nejen v tom­to pří­pa­dě je dob­ře posta­ve­ná nájem­ní smlou­va k neza­pla­ce­ní). 
• Roz­hod­ně­te se, kdo je vaše cílov­ka. Bude to člo­věk, kte­rý byt kupu­je pro své byd­lí­cí potře­by? Bude to spíš inves­tor? Pod­le toho pokra­čuj­te. 
• Nachys­tej­te finanč­ní pře­hled: výše měsíč­ní­ho nájmu a záloh, a taky veš­ke­ré nezbyt­né nákla­dy na pro­voz. 
• S nájem­ní­kem si včas ujas­ně­te a odsou­hlas­te celý postup krok po kro­ku (včet­ně nastí­ně­ní časo­vé­ho roz­vr­hu). 
• Vždy v inze­rá­tu vypích­ně­te výho­dy: stá­lý pří­jem od samé­ho začát­ku i dobrou pla­teb­ní morál­ku a spo­leh­li­vost nájemníka.

TIP: Více o pro­de­ji bytu si může­te pře­číst tře­ba TADY.

Pro­dej bytu se stá­va­jí­cím nájem­ní­kem nemu­sí být slo­ži­tý, pokud víte, jak na to. Vždy jsou důle­ži­té transpa­rent­ní fak­ta, vědět, kdo je vaše cílo­vá sku­pi­na a správ­né nasta­ve­ní komu­ni­ka­ce s nájem­ní­kem. Pokud chce­te jis­to­tu hlad­ké­ho pro­ce­su a dob­ře nasta­ve­ných pod­mí­nek, pozvě­te si na pomoc zku­še­né­ho makléře. 

Chce­te pro­dat byt s nájem­ní­kem rych­le a bez stre­su? Ozvě­te se mi. Ráda se o celý pro­ces posta­rám za vás.