Jak vybrat investiční byt (nejen v Praze)?

Koupě bytu na investici se ale od koupi bytu pro účely vlastního bydlení trochu liší. Pojďme se podívat, jak na to, aby koupě dokonale splnila svůj účel, a nepřidělala vám vrásky na čele.

Na samém začátku si vždy položte zásadní otázku:
Komu chceme investiční byt pronajímat? Možností je totiž několik. Každá bude ale vyžadovat jiný přístup.

• U pronájmu studentům není nutné byt luxusně vybavovat.
• Studenti se také většinou spokojí i s “obyčejnějším” bytem, který do začátku nebude vyžadovat velké investice.
• Většinou je třeba počítat s prázdninovou pauzou a výpadkem příjmu.

• Obvykle spolehlivá skupina.
• Tito lidé se budou pravděpodobně o byt více starat a hýčkat si ho.
• Ubydou vám starosti s každoročním hledáním nových nájemníků.
• Často se také nemusíte starat o vybavení (krom toho základního), protože tato skupina si obvykle ráda byt vyladí podle vlastního vkusu.

• Často se jedná o vedoucí firem a manažery, kteří nemají v daném městě vlastní základnu.
• Tito lidé obvykle nemají problém zaplatit dražší nájem.
• Na oplátku ale vyžadují vysokou úroveň, plnou vybavenost a komfort. Počítejte tedy s vyššími výdaji za kvalitní vybavení bytu.
• Perfektní možnost, pokud jste si vyhlídli stylový byt v lukrativní lokalitě.

Na začátku si tedy dobře rozmyslete, na koho chcete cílit, a kolik chcete/můžete do bytu investovat (pořizovací cena + cena vybavení).

TIP: O krátkodobém vs dlouhodobém pronájmu se psala v tomto článku.

Lokalita je opravdu základ. Co to znamená?

V prvé řadě se opět zamyslete nad cílovou skupinou. Následně zvažte potenciál vybrané lokality.

• Dobrá dopravní dostupnost je důležitá. Je v blízkosti bytu MHD (tramvaj, bus, vlak) nebo nájezd na dálnici pro snadné cestování autem?
• Nezbytná je taky občanská vybavenost. Obchody, lékaři, školy (v případě rodin dětské hřiště), restaurace, parky nebo sídla větších firem.
• Zjistěte si více o tom, kam lokalita směřuje. Vzniká nová linka metra, obchodní nebo byznysové centrum? Plánuje město lokalitu zazelenit nebo více rozvinout? To vše zvyšuje atraktivitu vašeho bytu.

TIP: O mých oblíbených lokalitách Praha-Strašnice a Praha-Petrovice už jsem vám psala.

I tady velmi záleží na tom, komu chcete byt pronajímat. Samozřejmě ale zvažte i finanční aspekt a nutnost údržby.

1+kk / 2+kk

• Byt koupíte za nižší pořizovací cenu.
• Nájemné bývá na m² nejvyšší.
• Díky široké cílovce je po těchto bytech poptávka.

3+kk a větší

• Tyto byty vyžadují vyšší vstupní kapitál.
• Velké byty jsou ideální pro studenty nebo naopak rodiny, které hledají dlouhodobou stabilitu.
• V případě pronájmu rodinám se obvykle můžete spolehnout na opravdu dlouhodobý pronájem.
• Časově i finančně náročnější údržba.

TIP: Pokud zvažujete, zda koupit dům nebo byt, možná se vám bude hodit tento článek.

Častou chybou začínajících investorů jsou nereálné představy, které narazí na tvrdou realitu. Výnos totiž není nájemné x 12 měsíců. Při výpočtu je třeba myslet také na:

• pojištění vašeho bytu,
• fond oprav,
• poplatky za správu,
• finanční polštář na opravy a údržbu bytu (např. kotel, kuchyňská linka a jiné dražší opravy).
• finanční rezervu pro případy neobsazenosti bytu (dvojnásob v případě, že pronajímáte krátkodobě nebo studentům, kteří přes prázdniny byt neobývají),
• daň z věcí nemovitých a daň z příjmu,
• případná splátka hypotéky.

Po odečtení všech těchto položek získáte na výnos reálný pohled.

Chápu, že při koupi investiční nemovitosti může snadněji zlákat nízká cena. Levný byt = větší výdělek, no ne?
Možná ano. Do té doby, dokud nezjistíte, že ten super levný byt potřebuje pořádnou rekonstrukci.

Buďte obezřetní a prověřujte důkladně. Byt, dům i SVJ.

• Jak je na tom elektroinstalace, okna nebo stupačky?
• Neplánuje se v brzké době nákladná rekonstrukce (např. střecha nebo fasáda)?
• Co SVJ? Je v plusu?
• Není byt zatížen dluhem, věcným břemenem nebo jiným omezením?

Vše si zkontrolujte předem. Předejdete tak pozdějšímu rozčarování.

Klíčem k úspěchu a spokojenosti je za mě kvalitní příprava, opravdu dobré počty a v ideálním případě taky odborník.

Ten vám totiž nepomůže jen s nalezením té nejlepší příležitosti vašim možnostem na míru, ale odhalí také všechna potenciální (a často pěkně skrytá) rizika.

Klidně mi napište nebo rovnou zavolejte. Ráda vám pomohu najít byt, který váš sen o zajištěné budoucnosti do puntíku splní.