Myslíte si, že cenu nemovitosti ovlivňuje lokalita a velikost? Že se dá v klidu určit na základě podobných inzerátů? Faktorů je mnohem víc.

 Prodej nemovitosti je náročný proces a naceňování občas alchymie. Když jí ale rozumíte, dokážete vykouzlit adekvátní cenovku, která si rychle najde zájemce, a celý prodejní proces je pak rychlý a úspěšný.O tom, jak cenu nemovitosti neurčovat už jsem vám psala. Dnes si povíme, co vše má na cenu vliv.

Technický stav

Nový vždy nemusí znamenat lepší. Dobře udržovaná starší nemovitost, prověřená časem, může mít vyšší hodnotu, než novostavba, kde se můžou potenciální problémy ukazovat v průběhu prvních let.Které věci mohou odradit na první pohled?

• opadaná omítka
• plesnivé zdi
• špatně utažené okenní rámy
• nekvalitní plovoucí podlaha
• vlhkost
• …atd

Nikdo nechce investovat peníze do koupi bytu a hned sepisovat seznam věcí, které je třeba za nemalé peníze opravit (pokud tomu samozřejmě neodpovídá kupní cena).

• Před koupí se vždy informujte, v jakém rozsahu družstvo (případně SVJ) investuje do oprav a údržby, kdy se co provádělo a pod.

U novostaveb doporučuji nechat technický stav nemovitosti odborně zhodnotit. Na základě odhadu se pak dá předpokládat, zda měsíční platba do fondu oprav odpovídá, nebo zda očekávat navýšení.

Lokalita a občanská vybavenost

Lokalita, její potenciál a dostupnost. Velmi důležité ukazatele. 

• Umístění je totiž často prvotní věc, podle které se zájemce orientuje. Poloha v krásné vilové čtvrti bude mít pravděpodobně vyšší potenciál, než poloha v “šedé” části města u dálnice.
• Byt v populární části historického centra přinese obvykle více zájemců než dvougenerační starý dům v okrajové industriální části města.
• Je v docházkové vzdálenosti supermarket, lékaři či školky? Skvělé.
• Je lokalita propojena s dalšími MHD? Jezdí linky pravidelně? Další body navíc.

Potenciál lokality a výstavba

I toto je faktor, podle kterého se potenciální zájemce může rozhodovat. 

Čtvrť, kterou čeká revitalizace, rozvoj občanské vybavenosti nebo třeba intenzivní práce na zazeleňování veřejného prostoru, získává na ceně. Budování nové zástavby nebo silniční infrastruktury může naopak znamenat pro život zátěž a tedy snížený zájem.Přečtěte si: TOP lokality pro nákup nemovitostí v Praze

Hluk

Tento bod se pojí k bodu předchozímu. Rušná hlavní cesta, levné noční bary s hlasitou klientelou, výstavbová část s pracujícími stroji 24/7… není to sice pravidlem, ale toto vše mohou být faktory, které mohou potenciální klienty odradit. Jsou lidé, kterým ruch nevadí, jsou zkrátka ale i takoví, kteří se skrz hluk vysněné nemovitosti vzdají. Vždy si vaše (nejen) bezprostřední okolí prověřte.

Typ domu, architektura

Tady platí stejné fakta, jako u prodeje. Některé nemovitosti mají zkrátka “na víc”.Co se těší oblibě?

• cihlové domy
• novostavby
• pasivní domy

Co má nižší hodnotu?

• panelové domy (špatná hluková izolace, horší zateplení)
• činžovní domy (estetická stránka)

Z materiálů stále vede cihla, nejhůř je na tom panel. Architektonicky zajímavé budovy se prodají většinou lépe, než starý “socialistický” typ nemovitosti.Přečtěte si:5 tipů před nákupem nemovitosti

Velikost nemovitosti a dispozice

Zásadní vliv na cenu nemovitosti má zpravidla její řešení.

A velká plocha nemovitosti neznamená automaticky dražší nemovitost. 

• Staré (velkoplošné) byty často zahrnovaly průchozí pokoje. Byť se jedná o řešitelný problém, ne každý má chuť pouštět se do rekonstrukce hned po nákupu.
• Novostavby jsou už často řešeny naopak – s ohledem na pohodlí a soukromí jejich obyvatel.
• U nových staveb se také často počítá s otevřeným prostorem, co se kuchyně a obývacího pokoje týče – otevřené řešení přináší do prostoru více světla a vzdušnost

Podlaží

Podlaží řešíme u bytových nebo vícegeneračních domů. Obecně platí toto:

• přízemní byty se prodávají obecně za méně
• nejhůř prodejné jsou pak ty, do kterých lze vidět přímo z ulice (menší soukromí, hluk, potenciálně horší bezpečnost)
• oblíbenější jsou bytové jednotky ve vyšších patrech (nižší hlučnost, výhledy, více světla)
• méně oblíbené jsou naopak bytové jednotky ve vyšších patrech, pakliže byt nedisponuje výtahem
• u střešních bytů záleží na kvalitě izolace (v létě bývají hůře izolované byty velmi vyhřáté)

Orientace oken

Orientace oken (a zdí) je dalším ukazatelem. Obecně se dá říct, že byt s dostatkem denního/přirozeného světla bude mít vždy výhodu. Co dál?

• Byty, které jsou orientovány na sever, bývají většinou o něco temnější (nedopadá do nich tolik přirozeného světla) a chladnější. Vyžadují tedy v zimě více nákladů na vytápění. V letních vedrech tuto slabší stránku vykompenzuje příjemnější teplota v bytě.
• Byty s orientací oken na jih budou světlejší a teplejší. Vyšší teploty můžete ovšem očekávat i v létě (což je problém řešitelný např. venkovními žaluziemi). Byty s touto orientací oken bývají dražší.

Úložné prostory – sklep/kolárna

U starších domů bezesporu výhoda a téměř samozřejmost.Ne vše uložíte do vestavěných skříní, na úložné prostory nad rámec bytu je tedy stále brán zřetel (především u menších bytů, které vnitřními úložnými prostory disponují jen minimálně).

Zahrada/balkon

Pokud bydlíte v centru města, tyto položky oceníte naplno.Terasa, zahrada nebo alespoň balkon, obzvlášť, pokud jsou kryty před zraky sousedů, zvyšují cenu bytu v každém případě. Lidé vždy ocení možnost odpočinku na čerstvém vzduchu, aniž by museli opustit svůj domov.

Garáž/parkovací místo

Pokud žijete v okrajové části, možná vám vlastní parkovací místo důležité nepřijde. Jakmile ale začnete bydlet v lokalitě s nedostatkem parkovacích míst, začne mít parkovací místo cenu zlata.Kryté parkovací místo nebo vlastní garáž je pak položka sama pro sebe. V rámci kryté garáže oceníte bezpečnost i ochranu před přírodními vlivy, vlastní garáž vám pak nabídne naprosté soukromí, bezpečí a další prostor na uložení věcí.

Sousedé

Než daný byt koupíte, není od věci trochu se porozhlédnout. Jací jsou sousedé? Mají dobré přátelské vztahy? S kým budete přímo sousedit? Jaké sociální skupiny v dané nemovitosti a v okolí žijí?Není nic horšího, než koupit byt, a následně zjistit, že vašimi sousedi jsou hluční studenti, nepořádní drogově závislí nebo že v domě často dochází ke krádežím.

Vlastnictví

To, komu nemovitost patří, bude přímo ovlivňovat průběh nákupního procesu.Existují tyto typy vlastnictví:

• Osobní
  Nejběžnější typ a také nejjednodušší, co se celého prodeje týče. Jedná se o nákup přímo od majitele. Banka tak může v rámci poskytnutí hypotéky nemovitost dostat do zástavy.
• Spoluvlastnictví
  Nastává často např.po dědickém řízení, kdy nemovitost zdědili dva lidé. Bez souhlasu obou vlastníků ji pak nelze prodat.
• Družstevní členství
  Členství dává vlastníkovi právo užívat bytovou jednotku formou nájmu. Pokud družstvo není ochotno převést byt do osobního vlastnictví, hypotéku ani úvěr bohužel nedostanete. Je ale možné ručit jinou nemovitostí.
• Společné jmění manželů
  I v tomto případě musí prodej schválit oba majitelé. 

Věcné břemeno

Další nezanedbatelný aspekt. Vždy doporučuji zjišťovat předem, zda není nemovitost zatížena věcným břemenem. Pokud je, jakým způsobem, na jak dlouho a jak moc situace kupce omezí. U bytů toto nebývá časté, u rodinných domů na věcná břemena můžete narazit častěji.

Současná situace na realitním trhu

Lidí, toužících po bydlení, je stále více, naše města ale nafukovací nejsou.

V hlavním městě může za zvyšování tržních cen samozřejmě také velká komunita cizinců a studentů, větší výběr pracovních míst nebo silný trh s nemovitostmi ke krátkodobému pronájmu. Nižší ceny nemovitostí můžete očekávat v menších městech nebo na místech, které jsou více vzdáleny krajským městům.

Přemýšlíte o koupi nemovitosti? Zvažujete, zda investovat do bytu v centru, nebo raději zvolit rodinný dům v okrajovější části města?

Denně pomáhám klientům s výběrem a koupí nemovitostí, ráda pomohu i vám. Probereme spolu vaše možnosti i přání a najdeme tu pravou nemovitost přesně pro vás. Stačí se ozvat, budu se těšit!