Koupili jste nemovitost a zjistili, že součástí vašeho nového pozemku (potažmo majetku) je také nelegální černá stavba? Všechno má své řešení. Podívejme se spolu na to, jak stavbu zlegalizovat a ušetřit si případné problémy v budoucnu.

Co to je a jak ji poznat

Černou stavbou může být přístavba, změna nebo samostatná stavba, která byla postavena bez příslušného povolení. Nemá kolaudační dokumenty, není zakreslena v katastrální mapě (nebo je zakreslena špatně, nekompletně).Tato fakta můžete odhalit díky ortomapě. Ta kombinuje katastrální grafickou mapu a letecké snímky. Rozdíly jsou pak patrné na první pohled.Najít ji můžete v dálkovém přístupu do katastru nemovitostí –⁠ na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.Pokud si chcete domněnku potvrdit, zamiřte přímo na daný stavební úřad, kde zjistíte přesné informace.

Co s tím?

Není třeba propadat panice. Většinou je možné tyto nelegálně postavené objekty při splnění zákonných podmínek legalizovat a získat tak dodatečné povolení a kolaudační rozhodnutí.

Jak na to

Začněte návštěvou odboru územního plánování (spadajícího pod danou lokalitu), kde požádejte o souhlas, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací.Uspěli jste? Skvělé. Pokračujte na daný stavební úřad. Tam získáte informace ohledně toho, jaké dokumenty je ke stavbě třeba předložit. Může se jednat například o stavební povolení, ohlášení stavby, územní souhlas či rozhodnutí. Počítejte ale s tím, že bude nutné splnit stejné podmínky, jako v případě stavebního nebo územního řízení. Mezi ty patří třeba doložení projektu stavby a inženýrských sítí.

Když nemáte projekt stavby a inženýrských sítí

I toto má řešení. Budete potřebovat pasport stavby. Můžete však očekávat, že bude nutné splnit stejné podmínky, které je nutné splnit v případě územního nebo stavebního řízení:

• K žádosti o dodatečné povolení stavby musíte doložit projekt stavby a inženýrských sítí, pokud není k dispozici, pak alespoň tzv. pasport stavby. Tím je zjednodušená dokumentace, která se skládá z výkresové dokumentace a technické zprávy už realizované stavby.
• U již obydlených staveb bude třeba nezbytné doložit revizní zprávy (elektroinstalace, tlakové zkoušky kanalizace a vodovodu, hasící přístroje atd).
• Dále pak stanoviska orgánů provozujících inženýrské sítě, hasičů, úřadu životního prostředí, někdy vás můžou čekat i požadavky na radonový nebo geologický průzkum.

Poslední krok

Pokud máte všechny předchozí kroky za sebou, čeká vás zápis do katastru nemovitostí a následné zakreslení do katastrální mapy. To se dělá na základě geometrického plánu, na kterém bude vaše stavba zakreslena, a také na základě kolaudačního rozhodnutí, které vydává stavební úřad.

Náklady

Tato legalizace vás může v konečném výsledků stát okolo desítek tisíc korun. V rámci času počítejte i s několikaměsíční rezervou. Možná se vám to zdá hodně. Věřte mi ale, že vaše klidné spaní za to určitě stojí.

Co když řeším opačný problém?

Pokud zjistíte, že je u vašeho pozemku a nemovitosti naopak evidována stavba, která reálně neexistuje

, je potřeba situaci opět řešit. Veškeré změny je totiž nutné oznamovat katastrálnímu úřadu.Pokud byla stavba povolena, je potřeba zažádat o povolení k demolici. Pokud toto povolení vydáno ale nebylo, stavební úřad vám musí vystavit dokument o její neexistenci. Na jeho základě pak katastrální úřad vymaže budovu z evidence i z katastrální mapy.

Proč vše řešit již při koupi?

Pokud fakt, že je na pozemku nelegální černá stavba zjistíte již před koupí, ušetříte spoustu času i peněz.

• Revize katastru
  Není pravděpodobné, že by vaše černá stavba nebyla jednoho dne odhalena. Potížím se tedy opět nevyhnete.
• Potenciální problémy
  Černá stavba nemá promlčecí lhůtu. Správní orgán může tedy řízení o jejím odstranění zahájit i desítky let po jejím postavení. Hrozí vám sankce, platba demolice, odmítnutí plnění pojišťovny (černou stavbu nelze pojistit). Vše jde za vlastníkem nemovitosti. Dále pak banky tyto černé stavby neakceptují jako zajištění úvěru.
• Inovace stavebního zákona
  Ministerstvo pro místní rozvoj aktuálně připravuje inovaci Stavebního zákona, jehož součástí bude zrušení možnosti dodatečného stavebního povolení pro stavby, které byly postaveny nelegálně.

Nákup nemovitosti je náročný a stresující proces sám o sobě. Plánujete kupovat nemovitost a chcete si být jisti, že se vás tyto dodatečné potíže týkat nebudou? Ozvěte se mi. Tyto záležitosti řeším se svými klienty každý den. Ráda pomohu i vám.