Veli­kost užit­né plo­chy vaší nemo­vi­tos­ti je dal­ší z úda­jů, kte­rý bude zájem­ce o kou­pi zají­mat. Není to ale údaj, kte­rý by se určo­val jed­no­du­še, tím spíš že k dohle­dá­ní je obvykle spíš jen zasta­vě­ná plo­cha nemovitosti 

Jak tedy obyt­nou plo­chu nemo­vi­tos­ti určit? Uká­žu vám dnes něko­lik způ­sobů.

Obytná vs zastavěná plocha

Proč vůbec bude chtít zájem­ce znát ten­to údaj? Veli­kost obyt­né plo­chy mu totiž napo­ví o sku­teč­né vyu­ži­tel­nos­ti pro­sto­ru mno­hé. Zasta­vě­ná plo­cha může být vel­ká, pokud má ale dům sil­né zdi nebo vel­kou garáž, samot­ný obyt­ný pro­stor může být men­ší, než by zájem­ce čekal.

• Obyt­ná (užit­ná) plo­cha = reál­ně vyu­ži­tel­ný pro­stor (lož­ni­ce, kuchy­ně, obývák…).
• Zasta­vě­ná plo­cha = cel­ko­vý půdo­rys budo­vy (vč. stěn, bal­ko­nu, garáže…).

Dvě nemo­vi­tos­ti se stej­nou zasta­vě­nou plo­chou tak mohou mít úpl­ně jinou obyt­nou plochu.

TIP: Obyt­ná plo­cha, pod­la­ho­vá plo­cha… jak to s těmi plo­cha­mi vlast­ně je? Čtě­te u mě na blogu.

Základní výpočet užitné plochy

• Vět­ši­nou pla­tí pra­vi­dlo, že užit­ná plo­cha nemo­vi­tos­ti tvo­ří při­bliž­ně 75 – 85 % zasta­vě­né plochy. 
• Tyto % se řídí prů­měr­nou tloušť­kou zdí a základ­ních kon­strukč­ních prv­ků (komí­ny, scho­dy atd.).

Co odhad základní užitné plochy ovlivňuje?

Pod­le toho­to základ­ní­ho vzor­ce může­me vypo­čí­tat odhad užit­né plo­chy. Než se do toho pus­tí­me, řek­ně­me si ješ­tě, že exis­tu­je něko­lik fak­to­rů, kte­rý náš výpo­čet ovliv­ní. O co se jedná?

Tloušťka vnějších zdí

• Star­ší nemo­vi­tos­ti mají čas­to bytel­né zdi. To má samo­zřej­mě své výho­dy. Záro­veň to zmen­šu­je užit­nou plochu.
• Novostav­by míva­jí nao­pak izo­lač­ní zdi ten­čí. To pak % obyt­né plo­chy na zasta­vě­né plo­še zvětšuje.

Vnitřní dispozice

• Ote­vře­ný pro­stor (kte­rý zahr­nu­je men­ší počet vnitř­ních pří­ček) užit­nou plo­chu zvětšuje.
• Nemo­vi­tos­ti s více poko­ji a dělí­cí­mi chod­ba­mi podíl užit­né plo­chy sni­žu­jí. Vnitř­ní zdi totiž při­ro­ze­ně zabí­ra­jí více prostoru.

Počet podlaží

• Více­pod­laž­ní nemo­vi­tos­ti bude užit­ný pro­stor “uku­so­vat” pro změ­nu scho­diš­tě, a to v rám­ci kaž­dé­ho patra.

Příklad výpočtu u běžného rodinného domu

Pojď­me tedy na výpočet. 
Pro před­sta­vu se bude­me bavit o rodin­ném domě se zasta­vě­nou plo­chou 110 m². 

Jak bude tady vypa­dat odhad užit­né plochy?

• hor­ní hra­ni­ce: 110 m² x 0.85 = 93,5 m²
• spod­ní hra­ni­ce: 110 m² x 0.75 = 82,5 m²

Pod­le výpo­čtu tak může­me odha­do­vat, že reál­ná užit­ná plo­cha této nemo­vi­tos­ti bude odha­dem někde mezi 82,5 m² a 93,5 m².

Pokud chce­te, aby byl váš odhad oprav­du rea­lis­tic­ký (což se hodí např. pro určo­vá­ní správ­né pro­dej­ní ceny nemo­vi­tos­ti), bez detail­ní­ho plá­nu vaší nemo­vi­tos­ti se neo­be­jde­te. Ten totiž bere ohled na všech­ny kon­strukč­ní prv­ky a vnitř­ní dis­po­zi­ce. Nicmé­ně ten­to základ­ní vzo­rec může­te pou­žít ale­spoň pro hrubý odhad.